我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：新人首問:美麗的房姐，我想購買武昌融創一號院150的戶型，精裝，價格還是2017年的價格3.8W每平方，是尾盤，明年6月交房。首付200W,每月還貸款2W,資金上我能承受，就是買了以後手上沒有什麼現金了，好處是一、明年我們家老人不用爬樓了，二、我單位就在附近，省了我每天來回一個半小時的車程。幫我參考一下，到底該不該買？划算嗎？這個樓盤以後會有升值空間嗎？謝謝！

回答：融創壹號絕對稱得上是CEO里的戰鬥機。任何時候除了自住都不選融創壹號院。我們假設投資回報還有一倍的空間，融創壹號院除了武漢土著自住，武漢八萬多的價格還能賣給誰？當然到那時候會有更好的一手項目。

買融創純屬消費行為，改善是不錯的選擇。能保值就不錯了，升值潛力不樂觀。如果子彈足夠，全武漢範圍內建議入手2-3套，一套高層大戶型自住，2套低價區投資。

提問：房姐您好！坐標杭州，有套房子貸款餘額還有40萬。目前子彈35萬，想再投資一套在杭州或者杭州附近的德清、安吉。杭州首付萬要6成，周邊的德清或者安吉4成。怎麼選擇，選哪裡？給個建議。謝謝美麗的房姐！

回答：你好，德清這種荒郊野嶺2萬，大坑、天坑。而且本來就只能考慮TOP10大城市。有杭州房票一定不要浪費，做好資金和房票都要做好合理規劃。關於房票2個方案:

1.把父母戶口遷到杭州，用老人的sfsd搶杭州的倒掛新盤，或者淘二手筍盤，首付3成。做接力貸，最多可以貸款30年。

2.杭州全國認貸，處女貸已經用完，只能全款抵押買入，相當於首付3成。關於資金規劃：杭州現有房產尾款剩餘40萬，建議做截斷抵押，融資到100萬以上，繼續入手杭州。如果有剩餘子彈，也可以買其他二線省會城市。

提問：尊敬的房姐你好，想找您請教一二：現有兩套想出手：1.蔡甸後官湖生態新區 世貿龍灣五期74平/空高兩層/未隔層/聯排毛坯一套，40年產權，年底交房。2.蔡甸星光村農村別墅式房300平毛坯小產權一套，配套12k教育，村委將投資引進三甲分院，四號線蔡甸線將開通。請問：1.兩套市值？還有上升空間嗎？2.世貿龍灣何時掛牌比較好？3.星光村現已在周邊一家精耕中介聯繫內部上掛，不知哪還能掛？

回答：1.遠城區的屌絲商業別墅，沒有漲幅，二手出售稅費極高，投資迴避。

2.永遠不要對小產權房抱有任何幻想。小產權是村委的地，沒有產證，不好出售。出手只能靠忽悠。這2套房產自住可以，但是未來升值潛力基本沒有。

提問：新人小白提問。萬能的房姐，請問，我本人不在武漢，想在武漢買房，如何通過哪些渠道淘筍？請指教！謝謝！

回答：詳見知識星球內部資料《如何買到 低於市場價50萬的筍盤？》

提問：房姐，您好。現在是新手一枚。我是在一個很小的城市山東萊蕪。我近期買了第二套房子，兩套房子都是貸款，第一套是世紀城，房價是4750一平，小區對面是財經大學，後期會離高鐵很近，離重點高中也不遠，房貸2276元/月，目前租出去了一年16000。第二套是公園道一品，也是一個學區房，離孩子上學我們上班地方近一點，房價是7700一平，現在在審核辦理貸款中，還沒有跟銀行簽訂正式合同，房貸3500元/月。我老公覺得我們小城市因為棚改政策房價處於泡沫狀態，覺得房子不能太多，想把世紀城賣了，下一步去濟南買房。我現在很糾結，因為房貸對於我們來說壓力不大。房姐可不可以給點建議？或者怎樣還房貸會更加輕鬆。

回答：簡單的說，萊蕪自住可以留一套，其他的已經階段高點，省會合併預期兌現，是售出好的節點。萊蕪做大省會長期利好濟南，看來沒放棄國中戰略，未來多了百萬有資格買濟南房子的新濟南人。投資的依然可以濟南等待南部二手房降價區域機會，或者直接投資瀋陽。濟南二手房可以做到租金抵月供，具體操作方案見知識星球內部分享。

提問：房姐，如何辦理無息貸款？

回答：《無息貸款科技樹》詳見知識星球內部分享。

提問：聰明美膩的姐姐你好，想投資入一個重慶的期房，考慮到二手房的稅費較高貸款不大好辦，想買個新房投資，我主要糾結買華宇城還是天譽智慧城。華宇城在沙坪壩區鳳西路，三房總價173萬，套內均價1.97萬/平建面均價1.58萬/平，精裝，靠近環線鳳鳴山地鐵，號稱把華宇城打造成沙坪壩的第二商圈，目前商業配套還未建成。該樓盤附近的次新萬科金色悅城的掛牌均價為建面1.5-1.8萬/平，一半的首付可分期1年，以老人貸款可貸22年。彈子石地鐵附近天譽智慧城三房140萬，套內均價1.85萬，毛坯。感覺彈子石地段相對要好些，但只能貸款17年，而且首付不能分期。基於以上情況，請問買哪個投資更好呢？感謝！

回答：20年前的沙坪壩可是寸土寸金。為什麼這20年沙坪壩沉默了？最主要的原因是周圍沒有可開發的空地，擴展空間被限制住了。在可預料的未來，周圍依然沒有可開發的空間。

從我們的角度看重慶，最有前景的地段當屬以朝天門為中心的兩江沿岸，北濱路腹地略深，有助於綜合發展，南濱路大段腹地狹窄，但景觀區長，景觀更優，到了長嘉匯彈子石一帶又擁有了可以綜合發展的腹地空間，所以幾個熱門地段主要集中在南北濱路，江北嘴和彈子石。

從重慶市政府的規劃來看，南岸集中發展茶園片區，江北則多組團開發，從江北嘴，冉家壩大石壩，照母山，禮嘉，再到中央公園都在大興土木。區位和未來發展，彈子石都更有前景。

落實到選籌上，天譽智慧城在新盤中，性價比算還不錯的。不過離主幹道比較近，儘量不要買朝馬路的，噪音大。戶型選擇上，更傾向單價低的小戶型。

優先選籌，其次才是信貸。

提問：房姐你好，本人宜昌新入職gwy，武漢一套房JLS月供6000。明年想在老家入一自住，預計月供4000，請問體制內現在如何正確養LS？讀研時辦了張武漢工行卡1w3年不漲，現工作後是否應該註銷了重申？再請問小城市的申卡順序？

回答：1.體制內養流水可以淘寶買租賃合同，租金寫高，加上獎金收入。

2.詳細介紹下如何正確地養流水，包括如何養工資流水，年終獎流水，房租流水等。詳見知識星球內部分享《乾貨！如果養出銀行無法識破的流水》

3.工行菜卡可以註銷，gwy一般都是5萬起批。

4.正確申卡順序《辦卡的正確順序——玩轉信用卡年賺百萬》

提問：房姐你好，已經在武漢上車了，目前手上還有小30萬，打算在貴陽買一套新房投資，看中了三馬片區的萬科麓山不知道你是否知道這個樓盤，精裝修95平三室兩廳兩衛單價12500左右是否值得買入呢，這個戶型會不會太小了呢？

回答：貴陽過去時最窮的標誌，近些年發展還不錯隱隱也是西南大城了。相比成都重慶還是差一兩級，如果是貴州本地人不想買重慶的話，可以買買貴陽。圈內觀點是觀山湖周圍剛需屌絲低單價。

提問：謝謝房姐指導，我現在手頭只有三十萬首付，本來覺得北海總價最低，還好出租或者外包，而且周圍一線海景都到一萬五了，這個精裝了才一萬多一點。二手將來不好賣，我打八折能賣出去嗎？如果還是不行，那青島膠州單價11000的世合貿易新區的或者即墨單價11000的，膠州的鎮子上單價5600的，煙台養馬島對面龍湖或者恆大單價7000的，三選一可選嗎？多謝您了！

回答：目前行情，膠州慎入，人口基數太薄弱，產業布局需待以時日，至少看5年以後。明白一個道理：長期橫盤就是虧！即墨投資相對更穩一些，但是也要挑好樓盤。另外黃島安子，靈山衛有1.5的限價盤，可以重點關注下。子彈30，去瀋陽買2套單價8千的盤也是不錯的選擇。

提問：房姐，請問為什麼說北三縣，香河，大廠的房子是騙局？？？

回答：分析大廠 香河的問題，就是分析環京的問題。

大廠 香河是很大一篇區域，所以價值有高有低。而炒的最火熱的，無疑就是潮白河廠通橋這一帶。如果已經完全兌現，那麼1.5萬我接受，但在規劃以及未完工階段賣1.5，一不值，二有賭博風險。

整個環京，除了燕郊主幹道，其他地區有人口的很少。

沒有人口聚集，就沒有價值。

提問：房姐你好，二環內的二手小區可以推薦幾個不，目前子彈110左右，已經有一套房還有貸款66萬未結清，麻煩美麗的房姐推薦幾個後期升值空間較大的二手小區

回答：很多新手都跟你一樣，根據環線來判斷樓市價值。在樓市的基本邏輯里，我們知道大多數城市的發展，都是一個逐步擴張的過程，而越早發展的地段，往往絕對價值越高，隨著道路交通形成環線逐步往外擴散削弱。因而在樓市的地段理論中，往往會以環線來分析一個城市的價值基礎。

不過對於武漢來說樓市的價值卻並是完全按照環線分布，甚至相差極大，環線的邏輯雖然適用，但在諸多現實因素的參與下，環線邏輯並不是價值的結果。武漢的發展，不是純粹的環狀擴散，而是受到諸多因素的影響，把武漢看做環線發展，是錯誤的。

如果你去看地鐵的人流數據，我們可以很明顯看出：武漢的地段規律，其實是以產業中心作為核心，隨著產業人口延伸的區域而附著價值。光谷的關山大道和光谷東因為有產業，所以房價比其他區域同地段價格更高，你觀察沌口的房價也是一樣。

武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：老師好！有200多萬的預算，請問怎麼看布吉的百合星城和長慶小時代這兩個樓盤？這個區域一直漲幅落後，中短期也沒有比較大的利好因素？主要是覺得這兩個小區200多萬還能買到標準的兩房，靠近市區的也想不到其他的盤了吧

回答：近幾年，布吉的大部分樓盤都跑輸了大勢，未來幾年也難有補漲的希望。聽起來很悲催，但另一方面，何嘗不是給了錢少又想留深圳的人一條生路，200多萬就能買到正規小兩房，離中心區也不遠，可住可通勤，還要啥自行車呢?

但是，人都是貪心的，想上最便宜的車，還想上完馬上就漲，怎麼可能呢?

這兩個盤要選，我會推薦長慶小時代，樓齡比百合星城年輕15歲，會活的更久更長遠。

提問：房姐您好！請問本科英語專業畢業！是選擇上海工作還是深圳工作，未來哪裡發展前景更好？望指點迷津感謝

回答：只說了英語專業，並沒有規劃以後的路。現有條件無法判斷。很多時候都不是你應該去哪個城市，而是你的能力適合哪個城市，哪個城市才會選你、給你更多的獎勵。

你有什麼技能，你是什麼特質，你家族什麼資源，決定你應該去哪個城市。人生是橢圓，從圓心出發，方向不同，到達成功邊界的距離差異巨大。先確定人生戰略，再確定具體戰術。

如果你想成為A11，你只能待在北京。北京的房票和戶口比深圳值錢，北京去深圳容易，深圳來北京很難。所以如果有北京房票先選擇北京，北京戶口的門檻和含金量是最高的。

幾個城市未來的幅度最後都不會差別太大，主要受職業規劃影響。如果你的志向是成為A8，一個一千萬的富豪，可以去深圳。成為A9，北京深圳差不多。但如果志向是成為A11，你只能待在北京，不可以去深圳。

上海、深圳無法跟北京比，北京是超一線城市，絕對的S級；上海深圳是一線，計較20%的差異不重要，北京最重要的是有錢，北京大概有十幾萬億的現金，特別是PE/VC的圈子錢太多了。北京遍地黃金，只要有一個公司上市，就會托起一個望京或者西北旺這樣一個板塊。

提問：房姐，現在武漢利率上浮20-30%，全款買房划算嗎？

回答：買房也許是很多人人生第一筆「百萬級別的生意」，你也許會想著，首付三成，一次性向銀行貸一百萬，就變成了房奴了，我還是再攢攢錢，爭取少貸點款，或者乾脆全款買吧！

這種想法完全不可取，你回想一下，未來一段時間，你向銀行貸的錢是不會變的，利率只是年化5%左右，如果有公積金貸款的話，利率才是3.25%，很多理財收益都比這個高，這絕對是國家給剛需的福利，你看看過去五年，物價漲了多少，你工資漲了多少？再去便利店、美容店，健身房，小飯店看看價格，放心，幾年後你會感謝現在的自己，因為首套房貸，大機率是你這一輩子能借到的期限最長、利率最低的錢。

有份數據，說中國的房貸平均還款期只有7.8年，意味著基本上在8年內，你就會因為收入增加、房屋置換而還清貸款，所以你根本不用愁那二三十年的還款期，過了幾年後，那些月供對你來說已經不是壓力了。

所以，如果你要問我，買房怎麼貸款划算，答案永遠是：貸足，等額本息三十年。

但是你要是為了貸款而貸款，準備以貸養貸只留幾個月的現金做後備，期盼短期內房價能暴漲，那絕對是走偏了！記住，以後的大前提是房住不炒！

提問：房姐碰過法拍房麼？能不能出一期關於法拍房的掃盲專題文章呢？

回答：法拍房，是指被法院強制變現的房產。這種房子不是不能買，但建議不要盲目聽信中介的口頭保證，直接按法定程序操作：實地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運的話，分分鐘比市場價便宜不只50萬。詳見知識星球內部分享。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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