2019年終於結束了。

有人說，2019年的樓市太難熬。

比如北京、廣州的業主們，與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。

還有今年9月、10月買房不滿降價的業主們，從濟南到膠州，從太原到合肥，從二線到三四線，降價促銷此起彼伏，一夜首付縮水近半，也不算什麼稀奇事了。

有人說，2019年房地產依然很強。

比如恆大、碧桂園等龍頭房企，下半年屢屢斬獲單月最佳歷史業績，根據克而瑞的預測，今年房地產銷售額會突破16萬億，已經沒有任何懸念，銷售面積也會維持在17億平米左右。

還有洛陽、唐山、臨沂、深圳的有房族，這一年也深刻感受到了房產增值帶來的財富躍升，漲價、毀約也是常事。

這就是今年的樓市，冷熱不均，冰火兩重天。

2020年說來就來，未來一年的形勢，大部分人都很難看的清楚，短期來看，未來3個月，樓市會迎來「春暖花開」還是「連陰雨」？

我們從兩個角度來探討這個問題。

第一，分化還會不會持續？哪些城市會脫穎而出，哪些城市會繼續滑落？

我覺得，分化，依然是2020年的關鍵詞。

今年有個現象，即便在調控環境最嚴格的6-8月份，也依然有洛陽、唐山、紹興等城市崛起，即便房價高如深圳，僅僅因為一個豪宅稅，就能產生動輒10%以上的漲幅，最後連住建局都出手了。

這說明了一點：因城施策的框架下，一切皆有可能，關鍵看當地城市對房價的態度。

具體來說，類似長沙、蘇州這樣的城市，要麼是因為調控態度堅定，要麼是因為各類政策補丁非常完善，3個月後，很難出現春季躁動。

而參考今年房價躥升的城市，要麼是非省會的三線強市，要麼是大都市圈周邊的地市，2020年同樣還會有類似的城市冒出來，但數量必然有限。

前段時間舉行的經濟會議，還有住建部對於明年樓市的表態，是未來3個月房地產市場運行的核心，需要深刻理解。

住建部的會議中，提及了20次穩字，經濟會議里，連續三年提及房住不炒，這就是最明顯的信號。

也就是說，今年已經漲過的城市，3個月之後，是很難再創出較大漲幅的，包括人口流出、棚改翹尾效應消失、庫存高企的小城市，房價進入「連陰雨」狀態很正常，即房價不會突然大起大落，會以「穩中有降」的趨勢逐步滑落。

第二，重中之重：要看房企融資、5年期LPR、房貸加基點情況。

房價出現「春季躁動」的前提是什麼？不是限購鬆動，也不是取消限售，更不是人才優惠購房的政策，而是信貸。

參考今年的小陽春，以及2018年的3-5月份，為什麼會出現短暫幾個月的房價反彈？關鍵就在於房企融資放開了。

今年初本來一片蕭條氣氛，3月份的時候，房企融資突然回升至千億水平，開發商手裡有錢了，又開始開動馬力高周轉拿地，由此引發了房價上漲。

還有5年期LPR，自從今年10月8日房貸利率換錨一樣，只在11月份的時候降了一次5BP，未來3個月，降準是有可能的，降息還在未知之數，即便再降，也是微乎其微的幅度。

關鍵看終端銀行房貸這一塊，加基點的水平有多高，根據最近兩個月的表現，即便11月份LPR下降了，各大銀行、各個城市的房貸利率依然動輒加近百個基點，與以前基準利率上浮20%的情況沒什麼區別。

這樣的趨勢下，即便各地紛紛放開限購，房企的融資、5年期LPR的變動、個人房貸利率的加點，依然是從緊的，很難驅動房價出現「春季躁動」，當然，分化的格局下，也不會出現「連陰雨」的情況。

總之，未來3個月，短期房地產格局與現在沒有什麼大的差別。

城市之間的分化依然存在，大行情是不可能出現的，各個城市可能會動動「小算盤」，略微出現一定寬鬆，但核心的信貸領域，依然不會向房地產傾斜，這是制約房價走強的重要因素。

經參頭版最近就釋放出了一個重要信號。

經濟參考報頭版近日刊文稱：「兩條腿」並行，住房供應體系漸成型，2019各地堅持「房住不炒」，我國住房供應體系也發生了明顯變化，從重市場端轉為市場、保障並重，租購併舉清晰穩定的住房供應體系逐漸成型。

經濟參考報是備受關注的央媒，而在年末時分頭版的評論，更透露了很深的意味和風向在裡面。

市場、保障並重，「兩條腿走路」，就是未來房地產市場最大的風向。

還在糾結於未來3個月房價漲跌的人，應該先搞清楚調控的意圖，只有現在的商品房市場保持穩定，未來的租賃房、保障房建設才能有序，這是兩條腿走路的內在含義。

個別城市的微漲是可以的，個別城市下跌也沒問題，但是，從宏觀上來看，未來的房價已經不再具備2015-2017年那樣的「普漲」基礎，接受房價的分化，改變投機式的置業理念，才是我們應該遵循的原則。