離2020年不到40天時間了，每年到了這個時候，都會有大量人來問徐sir對樓市後期的預測。
樓市未來趨勢實際上是明顯的。
那就是，當房地產的玩法從高速擴張逐步切換到品質發展的賽道時，很多邏輯都變了，就比如光是看土地的供應，你就能明顯感知，武漢樓市未來供需結構將會失衡。
進一步，大家更關心的應該是：未來該押注什麼類型的房子？在哪些區域更有潛力？這些目前還是爭論狀態。
NO. 1｜壹
種種跡象表明，武漢核心區，尤其是二環內或正處於爆發前夜。
前幾天看了一些資料，世界上有一些人熱衷於研究和預測未來會發生的事。還因此產生了一個學科，叫「未來學」。
預測不等於「算命」，而是根據當下的既定的事實，研究假設的、可能的、或然的和適宜的未來。
大白話說就是，他們在試圖了解什麼可能繼續下去，什麼可能發生變化。
比如從今年上半年的土地市場我們就可以看出兩個明顯的趨勢：
1. 核心區土地越來越少，武漢二環內幾乎沒地
據不完全統計，2019年上半年武漢二環內成交土地8宗，在總成交91宗的土地市場占比僅為8.79%，不足十分之一。
2. 土地價格越來越高；
官方數據顯示，上半年，武漢土地累計成交金額達948.43億元，較去年同期增長84.6%，創歷年來武漢上半年成交金額的新高，其中中心樓面地價同比上漲17.3%。
礄口二環樓麵價達到了1.4w，漢陽二環樓麵價過1.1w，光谷東樓麵價達到1.2w+……這些土拍信息都在告訴我們：地價漲了。
這將意味著未來大量的物業都將是三環，甚至三環以外的遠城區，而核心區的房子不僅會越來越少，也將越來越貴。
另一方面，大部分武漢人工作和生活圈子還是離不開現有的城市核心區。不管是大人上班、小孩上學、老人看病，還是平時的吃飯、逛街、K歌、看電影，這些工作和生活場景絕大部分都只能發生在現有的城市建成區之內，對於他們來說入駐核心區就是剛需。
當核心區，尤其是二環內門檻越來越高，一手房高層供應減少，必然將大量的剛需客戶擠壓至二手房市場，同時又讓二手房業主釋放出大量的改善性換房需求；
核心區沒有土地供應，又會將這些改善性換房需求向遠離城市核心的新區擠壓，讓城市核心區內為數不多的高品質改善性物業成為稀缺產品；
而土地價格的提升，則會更進一步地提高核心區內高品質物業的價格門檻，讓那些既不想離開城市核心，又想改善居住條件的購房者們，面臨著「買不買得到」和「買不買得起」的雙重考驗。
最後的結局可能就是，武漢二環內的高品質改善型物業在未來將會成為稀缺的代名詞，代表著核心區高價值。
NO. 2｜貳
說到核心區，一個城市中心最高價值莫過於城市中軸。
城市中軸線是一個城市的景觀、功能與價值軸線，是城市最根本的發展脈絡。不僅城市會有一條發展中軸線，就連各個區域都有發展中軸，比如武昌。
武昌中軸，非常明顯。即：中北路—中南路。
在這條總長不足5公里的路上，卻雲集了124家國際、國內、區域性總部企業，在沿街的37棟高檔寫字樓中，有6棟繳稅超過億元，推動改區域成為武漢最有活力、房價最高的區域之一。
不僅如此，它還串聯起了華中金融城、楚河漢街，中南商圈、洪山體育館、武漢小學等城市資源，聚集行政、商業、商務、教育、文化、公園等等城市價值要素，一路向南。
但目前最大的問題是，中軸線附近的產品多為豪宅，面積大不說，均價也早已突破3w5，高昂的總價讓改善家庭望而卻步。
於是很多想買套品質好點的新房的購房者，只能被越來越高的購房門檻擠到更遠的新區。代價就是更高的通勤成本。
買一套好房子本來是為了享受，但在路途中長長的汽車尾燈和新鮮出爐的尾氣卻把這種享受變成了折磨。
值得慶幸的是，普通購房者在「武昌中軸」還能找到上車的機會。那就是位於丁字橋板塊——萬科新都會。
這個樓盤似乎正是為武漢中產家庭量身定製的，因為它既能滿足他們留在城市核心的追求，又充分考慮了這個群體荷包的承受能力——面積在建面約91—140平米之間，總價可控。
萬科新都會區位圖
- 城市中心坐擁無敵城心景觀
萬科新都會所在的地段丁字橋路與嶺南路的交匯處，而嶺南路一側是理工大校區，不會有高層、超高層建築遮擋，視野相當開闊，擁有著無可比擬的城市中心景觀。
未來在萬科新都會自家樓上，南面是寧靜安逸的湖光綠地，北面卻是燈火璀璨的現代繁華。
萬科新都會高區實拍圖（清晨-東南視野）
萬科新都會高區實拍圖（傍晚-西側視野）
萬科新都會高區實拍圖（夜晚-北側視野）
- 中心配套成就繁華都會生活
項目所在的丁字橋板塊算是武昌二環內為數不多的中心地段；不僅坐擁成熟的亞貿商圈；而一旦丁字橋路通車，也將無縫對接中南、中北路、華中金融城，形成武漢的江南核心區，坐享城市中心優質配套。
也就是說，對於大部分住在萬科新都會的業主來講，未來不管是去中南、中北路上班，還是去楚河漢街、中心百貨逛街，又或者是周末帶小孩去歡樂谷坐過山車、去漢秀看場表演，幾乎就是幾腳油門的問題。
而那個擁有投資近120億，總建面超80萬方的「武商夢時代」(在建中)，離萬科新都會更是只有一站路。從你換上鞋出門，到你坐在星巴克里開始喝咖啡看美女，幾乎也就是一盞茶的功夫。
除此之外，周邊南湖第一小學、武昌實驗小學，武漢初級中學、南湖中學等中小學圍繞，同時萬科新都會自帶12班制幼兒園，西側更是有教育用地規劃。
城市核心地段、快速便捷的交通，讓業主可以隨心所欲地在城市的繁華與家的寧靜之間完成快速的切換；而家門口就有學校，業主還能每天「目送」孩子上學……
這對於把時間和工作效率看得比金錢還重要的中產家庭來講，無疑是具有「殺傷力」的。
NO. 3｜叄
光有核心區地段還不夠，沒有好的品牌保駕護航，也不算不得好的產品。
為萬科新都會這個樓盤的高價值板上釘釘的，自然是這個樓盤的開發商品牌——萬科。
在武漢市場上，萬科無疑是高品質樓盤的代表。
而萬科新都會創新性地提出了「城市復興」的產品理念，而這個項目向人們同時展示出了三個萬科：第一個，蓋房子的萬科；第二個，營造美好生活的萬科；第三個，與城市共生，煥新城市介面的萬科。
它即便在武漢萬科體系內部也算得上是城市中心具有開創性的標杆之作，與市場上的其它普通產品相比，就更加不是同一個層次。
對於武漢萬科來說，一直在努力不斷提升城市濃度，為城市更添活力。
萬科新都會外立面效果圖
比如萬科新都會不僅在高密度城市中心，結合現代風格玻璃幕牆時尚設計，展示項目高品質、高顏值的同時，還通過建築巧思，以公共道路為界，劃分兩翼，使得項目整體看上去像一隻破繭重生的蝴蝶，成為區域獨一無二的城市天際線。
萬科新都會鳥瞰效果圖
萬科新都會的園林景觀是由操刀過萬科潤園景觀的周維大師操刀，以「城市山林」的理念，在丁字橋打造了萬科新都會，營造出鬧中取靜的繁華都會感。
項目致敬萬科都會系鼻祖——新古典主義建築大師羅伯特·斯特恩，將自身商業街進行風格塑造：以鑽石山脈的處理方式，與周邊特色植物搭配，為整個商業街打造藝術氛圍，營造都會風情的全新介面的商業街區。
萬科新都會實景圖
項目的禮儀大堂、杉林花溪、童樂園、前庭花園等七重歸家路徑，既彰顯業主的尊貴身份，又得體維護了業主隱私，讓忙碌了一天的業主們從進入小區的第一步就放鬆身心，卸下一身的疲勞，享受極致的都會生活。
前庭花園效果圖
僅供示意，實際交付可能存在部分差異
首層入戶大堂效果圖
僅供示意，實際交付可能存在部分差異
在萬科的體系內，每一個具有標杆意味樓盤幾乎都會成為市場上的經典之作，在時間長河的洗禮之下，價值依然可以屹立不倒。
比如之前的萬科高爾夫、萬科西半島、香港路萬科8號等樓盤，哪怕房齡已經是十幾年，但仍然是同區域二手房市場上價格頂樑柱，還有一批鐵粉追隨。
萬科把這些人稱之為「萬迷」，他們迷萬科什麼？往大了說，是萬科的三好，好房子、好服務、好鄰居。往小了說，是好的物業也漸漸成為一套房屋的附加值。
這背後，是萬科物業從29年前就立下的規矩，「理解客戶，感動客戶，以「生活因幸福而改變」的服務口號，持續超越業主不斷增長的期望。
居住在萬科漢陽國際的一對遺孤老人，物業工作人員得知二老獨居的情況後，主動上門給老兩口幫忙，沖水、修燈、搬家……每逢節假日管家都會上門看望兩老，兩老也一直把管家當乾女兒看待。
萬科的小區中，也不乏兒女在外工作無法回家時常看望父母的叔叔阿姨們，他們告訴筆者選擇萬科的理由是：「萬科的房子意味著舒服，友善，放心，即便年輕人長期不在身邊也能被照顧的很好「；」女兒遠嫁最大的遺憾就是不能常伴左右照顧我們，所以我們選擇萬科「。
年輕人是這樣評價萬科的居住感受的：「我覺得工作人員都非常的熱情，配套設施也越來越完善，物業人員想住戶所想，為我們建立了活動中心，真的很感謝你們「；」萬科對於我來說就是一個家的感覺，因為朋友都選擇萬科，所以我也選擇了萬科，確實房屋質量好，售後服務棒。「
還有很多很多溫情的小故事，萬科的業主群流傳著：物業管家守候13個小時，只為等待忘記拔掉門鑰匙的業主歸家；在寒冷的冬季，物業的同事會在小區的出入口贈送薑茶……
也正因為萬科高品質，好物業才讓萬科的房子在武漢市場有驚人的復購率。據說，現在偉鵬萬科·御璽濱江的許多業主都是來自於萬科老小區。
你能想像嗎？購買千萬級豪宅標杆的客戶與房齡十幾年的萬科老小區的業主，竟然有相當一部分是同一撥人。
這也可以看出萬科體系內的標杆樓盤，市場生命力是相當強悍的。而同為標杆樓盤的萬科新都會無疑會成為強悍的下一個。
NO. 4｜肆
能夠打動萬科鐵粉的，除了城市核心資源的占有，就是產品的細節。
對於大部分普通樓盤而言，細節所代表的意義無非是是牆壁上貼了多少石材，地上鋪了多少磚，用了哪個牌子的中央空調，裝了什麼智能系統這些常規的東西。
而像萬科這種「高玩」，則早已跨越了這種初級階段，進階到了更高級的玩法：量身打造。
想了解萬科的「量身打造」精髓，我想先問一個問題——你有沒有想過，一個改善家庭需要幾間房？
答案是至少四間房。
對於有改善需求的三口之家來講，一間主臥、一間兒童房和一間書房是基本配置，還應該留一間房作為客房或者給二胎作準備。
對於三代同堂的家庭來講，主臥、兒童房、書房、老人房基本就是標配了。
市場成交數據也印證了這一觀點。據不完全統計，從2015年開始，武漢樓市四房產品成交增速第一，成交量累計提升了25%。
但縱觀市場，四房面積幾乎清一色的建面160平米起，對於普通中產家庭來說，超過建面144平米不僅意味著多交豪宅稅，還需要首付7成，頓時壓力倍增；另一方面，面積太小也不行，既然是改善型四房，空間也不能太侷促，以建面140平米左右的四房戶型為宜。
可能是萬科讀懂了武漢改善家庭的渴望，此次推出了建面約140平四房神戶型，南向約10.6米的大面寬設計，尺度大得像一個IMAX巨屏！
建面約140平戶型
進門就是獨立玄關，視覺上起到緩衝的作用，還能加強收納。
建面約140平情景展示間實景圖
走進樣板間，視野豁然開朗，迎面是萬科特色的客餐廚一體化LDK空間，南面還有一個寬約7米大陽台，形成了一個大型的家庭公共空間。
建面約140平情景展示間實景圖
無敵的視野、明媚的採光、南北貫穿的通風性，無論做菜、吃飯、追劇，還是孩子們在客廳跑鬧，都變成了一種享受。
除此之外，主臥大套房——衣櫃增配衣帽間的設計，也能輕鬆撩動女主人的芳心。
建面約140平情景展示間實景圖
雙兒童房的設計給二胎家庭、三代同堂的家庭有了更多私密和個人的空間，如果是獨生家庭，將其中一室改造成書房、琴房等，也是不錯的選擇。
建面約140平情景展示間實景圖
此外，項目建面約125平米的三房戶型同樣做得可圈可點，收穫了不少粉絲。
建面約126平戶型
這套戶型則用更小的面積，實現了幾乎一致的功能。客廳同樣連綴著雙聯大陽台，做到全明通透，南面是兩個臥室，主臥也是套房設計。
北面依次是主衛、次衛、次臥與廚房，客餐廚依舊是LDK一體化空間；每到晚上，女主人做好飯菜，剛剛端上餐桌，在書房寫作業的孩子就能聞到香味……
這兩款戶型，無論功能、尺度和動線設計，怎麼看都像是為武漢中產家庭量身打造的。
而隨處可見的收納空間，各位人性化的精裝細節，也處處體現著造物者用心：全屋細節改善，地面採用仿大理石地磚，搭配不鏽鋼踢腳線，客廳、餐廳、廚房、衛生間地面美縫，不僅時尚美觀，還易於打理；LED暖光源設計，無需擔心紫外線及輻射污染；廳房地暖，確保室內溫度、濕度適宜；小型家電一鍵便利斷電；主臥雙控開關，一鍵報警……
有時候，幾個小細節的提升，就能在經典上全面升級，分分鐘勾起人的換房衝動！
NO. 5｜伍
徐sir曾多次說過，未來值得買的一定是核心地段多重屬性的品質大盤。
萬科新都會就是一個非常典型的例子。
這個集合中心地段、城心配套、萬科品牌與神戶型於一體的項目，更是老武昌城市更新的封面級作品。項目周圍大學教授，主任醫生，或者國企高層都已早早入手，你還在等什麼？
據了解，萬科新都會目前3#樓建面約140㎡四房新品加推，臻稀82房四房產品火爆熱銷；還有首開1#樓、7#樓少量房源在售，全面積段為建面約91-140㎡都會精築。
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-cn/eABLo24BMH2_cNUg-u3y.html