我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐姐您好！現有資金110，留30做備用金，非本土作戰純投資，長沙，武漢，鄭州，東莞，惠州，珠海這幾個城市選一個，目前您最看好哪個城市，（長沙，武漢，鄭州需要分期全款等社保），盲目糾結中，請賜教，謝謝您啦！

回答：你好，省會城市投資價值排序：武漢>鄭州>長沙

環深城市投資價值排序：東莞>珠海>惠州 對於城市的選擇，不要盲目分析。

樓市動能和上漲潛力有四點：

1.人口越多、動能越足。

2.南方城市比北方城市動能足

3.行政級別越高，定位越高，資金總量與增量大

4.樓市的賺錢與驅趕外溢效應

綜合考慮，優先買低價省會城市。武漢/鄭州+長沙/瀋陽是比較好的資產組合。

提問：房姐，想買房，但是手裡沒現金，名下有一套房，市場價大概150W，貸款還剩30幾萬，目前的經濟實力基本都只夠還貸款，也沒多餘錢，想把這套截斷再抵押貸，抵出來的錢再加上手裡的錢，再按揭買一套，3年先息後本，大概能貸70幾W，還了之前的30幾w，還剩40來萬，勉強夠另一套首付，按揭錢，可以用第一套全款房的租金和自身工資維持走，但是還差3年的利息錢，還有疑問就是3年如果過橋，那是房產證沒在手上，墊支公司會墊支70幾我給我嗎？感覺再多買套房子太難了，求房姐大大幫解決。

回答：所以多軍不容易，天上不會掉錢下來的。如果擔心房屋增值金額不能覆蓋利息，那也就不要買房了。三年之後的過橋需要你先拿到第二家銀行的貸款批貸函之後，再找墊資公司墊資。這樣墊資公司看到批貸函之後，會給你墊資的。順便提醒其他人：不要嫉妒炒房客，有本事自己來試試。

提問：房姐你好，自住加投資的話，環湖路的恆大城和華潤翡翠城哪個更合適？

回答：華潤翡翠城

提問：美麗智慧的房姐，我的問題您沒有回答，所以我厚著臉皮再請教一下，如果不是以自住的標準買房投資，那將來房產出手的時候接盤的人以自住標準買房，這個房子的價值會不會打折扣呀？請問您投資買房是如何挑選的？除了價格以外，對地段、樓層等是如何考量的呢？麻煩您指點一二，非常感謝

回答：聊一聊買房到底如何選擇地段。房產投資是一門技術活，涉及地段、面積、品質，有主流戰略，和小眾戰略。地段又分產業、軌交、規劃、人口等因素。
在樓市的早期，城市價值體系尚未沉澱，市中心的價格還沒有漲起來，比如10年前的武漢天地1萬+，這個適合就要趕緊買買買。隨著城市不斷擴張，需求擴大，主城區房價繼續上漲，近郊區二手開始接手城市新的需求，價格還只是市中心的三分之一，這種時候就存在入手機會。
大城市的供給擠壓，老破小价格開始和商品房接近，城區內商品房價格開始脫離上車選手的區間，但部分人群(新房癌)不願意買沒學區的低價老破小。於是這些人把目光投向更遠的郊區，反正郊區也有了學校商場等生活配套，有了地鐵接駁，一個小時也能進城，用距離交換舒適度，再加上開發商一手盤拉動，政策利好宣傳，郊區一兩個月之間就進入暴漲，這樣的階段，是城郊結合部不斷向外移動的階段，同時也可能因為郊區的炒作和過度追捧，價格出現溢價。
內環的土地和各種資源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成長性，只代表流動性。不稀缺地區變得稀缺才有成長性。
對於武漢這種大城市，政府的規劃已經遠遠超過了自然的郊區邊界。大部分百姓都是zf信徒，zf教育幾年立體式輿論引導轟炸，再偏的地段，在民眾心中都會變成市中心，新房賣天價。
沒有百姓飛蛾撲火，哪有城市浴火重生。真正的投資著，需要擁有一雙慧眼，買在板塊大漲之前。如何判斷哪些是具備成長性的城鄉結合部？比如，售樓部以規劃了名校分校，醫院分院，地鐵以及商圈等作為最大賣點的板塊，重點在規劃。
目前能找出來值得投資的板塊，只有武漢只有3個板塊，詳見知識星球內部分享。

提問：請教房姐，杭州運河灣的運河ONE和天閱運河源，現在有投資價值嗎？如果沒有，對剛需來說，買杭州哪裡合適呢？

回答：融創+金茂大機率是CEO盤
杭州如果有剛需房票，建議搶倒掛新盤，能搶到都可以無腦入。自住不知道你的生活半徑在哪裡，建議入附近的樓盤。
投資角度分析蕭山開元名都周邊、世紀城+餘杭科技城目前看投資期會較長，不確定性大。投資標的需要根據個人情況來區別對待。
目前沒有明顯低沽板塊。推薦餘杭臨平星橋未來科技城、蕭山市北等，配合淘筍。

提問：房姐，您好。現在是新手一枚。我是在一個很小的城市山東萊蕪。我近期買了第二套房子，兩套房子都是貸款，第一套是世紀城，房價是4750一平，小區對面是財經大學，後期會離高鐵很近，離重點高中也不遠，房貸2276元/月，目前租出去了一年16000。第二套是公園道一品，也是一個學區房，離孩子上學我們上班地方近一點，房價是7700一平，現在在審核辦理貸款中，還沒有跟銀行簽訂正式合同，房貸3500元/月。我老公覺得我們小城市因為棚改政策房價處於泡沫狀態，覺得房子不能太多，想把世紀城賣了，下一步去濟南買房。我現在很糾結，因為房貸對於我們來說壓力不大。房姐可不可以給點建議？或者怎樣還房貸會更加輕鬆。

回答：簡單的說，萊蕪自住可以留一套，其他的已經階段高點，省會合併預期兌現，是售出好的節點。萊蕪做大省會長期利好濟南，看來沒放棄國中戰略，未來多了百萬有資格買濟南房子的新濟南人。投資的依然可以濟南等待南部二手房降價區域機會，或者直接投資瀋陽。濟南二手房可以做到租金抵月供，具體操作方案見知識星球內部分享。

提問：房姐姐，請教2個問題。1.海賦江城天韻，84平165萬單價1.9萬左右，配合滿2過戶，值得入麼？2.如全款買，再做DYD，利率大概是麼範圍啊？還是建議直接做房貸比較好？謝謝老人住，投資屬性也有點。目前我查綠色中介的海賦的成交都在2萬12萬2啊，姐姐有沒有什麼渠道或者熟中介可以幫砍價，願意付酬

回答:是自住還是投資？1.9是市場價，如果是首套資格，按揭更合適。如果是2套資格，抵押更合適。先嘗試自己砍價，找中介了解業主目前的情況，然後挑房子的痛點，中介配合你談價最好了。不建議找綠中介交易，他們的佣金收的太高，簡直是搶錢。如果其他中介能只收1%左右的佣金，其實也是賺了。詳見文章公號文章：《砍價技巧》

提問：房姐，首套房利率上浮20％後，在沒有特別倒掛的情況下，純投資房產的意義還大麼？能否分享下對於上浮利率的看法？

回答：武漢貸款利率從最高峰的上浮40%，降到現在的20%，與全國大部分城市保持一致。
房貸利率和房價到底有沒有關係？
本質上沒有關係。
房貸利率的高低，主要是由基準利率決定的，基準利率提高，則房貸利率提高，基準利率降低，則房貸利率下降。
除此之外，房貸基準利率上浮或打折，則是由樓市熱度決定的。
樓市過熱，買房者多，貸款資金需求量大，資金供不應求，利率上浮的機率大；樓市遇冷，買房者少，貸款資金需求量小，資金供不應求，利率打折優惠就多。

提問：美女，請教下，我準備首付70萬再買海倫國際的三房，月供3500元，加上已有月供6500，剛好10000元，手裡一套老破全款房，老公的錢剛好還房貸，自己要負擔家庭開銷一年12萬左右，買完房後壓力很大!收入暫時不能提升，買完房後無存款，我這種情況適合投資嗎？還是先買再賣掉老房緩解壓力？120萬總價左右除了海倫非剛需還有哪裡可以買得到可以投資？

回答：70買海倫幹嘛？看花山全款老破小出掉，留著沒價值。

提問：房姐好，個人的社保滿2年可以買房嗎？

回答：可以

提問：房姐，已經上車，成為房奴後感覺日子好艱難！

回答：誰才是房奴？
有的人為了買房，花光了多年的積蓄，甚至掏空了六個錢包，還背了30年的房貸，所以被笑話為房奴。但是，隨著房價上漲，這些人在享受資產增值的同時，月供壓力也逐漸變小，一方面是因為工資收入上漲，一方面是因為房子的租金收入也在上漲，甚至已經足夠抵扣月供，不再需要用工資去還房貸。
而租房的人，不用湊首付，也不需要還房貸，平時用於吃喝玩樂的開支比較富裕，生活質量明顯比背著房貸買房的人高很多。可他們也愁啊，雖然沒有房貸壓力，但是要付房租啊（其實就相當於在幫房東還月供了），而且租金每年都在漲，地段越好漲得越凶，生活壓力越來越大。

提問：你好，我和我妻子想在武漢買房，我只有北京社保有還款能力，妻子有武漢社保但是沒有工作沒有還款能力，以後買房貸款可以審批嗎？

回答：你倆沒有離婚的情況下，你媳婦有2年社保就能買，可以提前做做J流水，或者銀行找貸款中介幫忙操作下。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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