出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
距離上市對賭期限還剩19天，王健林終於拆除了萬達最大的「炸彈」。
12月12日，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管簽署新投資協議。太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回後，對珠海萬達商管再投資。現有投資人在原投資安排中享有到期贖回權。
兩年前，從A股撤銷欲重返港股的萬達商管，獲得22家戰投380億元投資額，其中太盟投資約180億元，為最大的戰投。
根據對賭約定，若不能於2023年底成功上市，萬達商管集團需向投資者支付約300億元股權回購款。但不曾想陷入了長達兩年的慢慢征途，將本已「斷臂自救」著陸後的萬達，再次拖至泥潭。
尤其是今年以來，圍繞上市發生了諸多事件，包括萬達廣場的接連出售、境外銀團13億美元債的協商，「兩萬」糾紛的調解、美元債展期、萬達電影「易主」等，萬達流動性緊張已成事實。
一年前馳援老友胡葆森後， 「白馬騎士」王健林再沒有更多力量承接這一輪的地產出清。在上市充滿不確定之下，300億元股權回購款成為萬達最大的「炸彈」。
如今，萬達商管成功說服最大的戰投PAG簽署新投資協議，意味著在赴港上市的最後期限來臨之前，萬達的上市對賭壓力已經消除，而且還引入了新投資人。
一位萬達內部人士告訴搜狐財經：「本次再投資也會給大連萬達商管帶來可觀的增量資金，將大大緩解流動性壓力。但具體的上市時間，還未確定。」
按照新協議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟等數家現有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。
雖然王健林成功拆除了對賭「炸彈」，但從新舊持股對比看，為了說服投資人，萬達商管也付出了一定的代價。
搞定投資人，多讓珠海商管39%股權
兩年前首次遞交招股書時，正值商管物業受追捧，彼時星盛商業、卓越商企服務、華潤萬象生活、合景悠活和中駿商管等相繼上市，獲得了顯著高於行業均值的估值，華潤萬象生活估值一度超過100倍市盈率。
萬達商管作為國內規模最大的商管企業，當時估值達1800億元，吸引了大包括騰訊、螞蟻科技、中信資本、華平投資、招商局資本、上海國盛資本、星匠、合眾人壽保險、碧桂園服務、碧桂園、周大福和太盟投資集團（PAG）等22家公司投資。
當中，太盟投資集團（PAG）為最大投資人，投資約為28億美元（約180億人民幣），持股珠海萬達商管10%股權。
其餘投資人中，碧桂園服務和碧桂園投資32.3億元，持股1.79%；鄭裕彤家族投資1.29億元，持股0.07%；中信資本入股5億美元，持股1.79%；螞蟻科技入股25.95億元，持股1.44%；騰訊投資15.12億元，持股0.84%。
22家戰投，共投資珠海萬達商管月380億元，合計持股21.15%。
此外，還有來自萬達商管的6位高管合計持股0.0218%，包括執行董事肖廣瑞、王志彬，以及高管韓揚、孫亞洲、潘韜男和許粉。
剩餘股權主要由大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達持有，分別持股69.99%、8.83%、0.01%。當中，王健林持有大連萬達商業52.68%股權，即間接持有珠海萬達商管41.5%的股份。
如今，太盟投資集團與大連萬達商管簽署新投資協議後，大連萬達商管持股減少至40%，為單一最大股東；而太盟等數家現有及新進投資人股東參與投資，持股比例升至60%。
這意味著，為了消除上市對賭壓力，王健林作出了股權層面的大讓步， 「萬達系」持股比例從79%降至40%，投資人持股比例從21%甚至60%，相當於珠海萬達商管讓出了39%股權。
完成三年業績對賭，2023年利潤預估95億
當初為了吸引投資人，珠海萬達商管還曾對未來三年利潤進行對賭，承諾2021年、2022年和2023年實際凈利潤，分別不低於51.9億元、74.3億元和94.6億元。
如果未達成，大連萬達商管及珠海萬贏將零對價轉讓部分股份，或者支付現金，對投資人做補償，並制定了相應的補償規則。
如今，三年期限臨近，珠海萬達商管公布了最新業績數據：2021年稅後收入為235億元，2022年為271億元，2023年預估為293億元，平均年增長約12%。對應的，2021年稅後利潤為53億元，2022年為75億元，2023年預估為95億元，年增率達34%。
在萬達看來，自現有投資人2021年入資以來，珠海萬達商管連續三年超額完成業績目標，過去三年共計上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年預估85億元。
截至11月，珠海萬達商管運營管理494個大型商業中心，其中290個為大連萬達旗下商業中心，204個為第三方輕資產商業中心。以管理的商業面積計，珠海萬達商管現為全球最大的商業管理公司。
危局暫解，上市時間未定
雖然上市股權回購壓力暫解除、完成了業績對賭，但也將萬達拖至了短期流動性緊張局面，
期間甚至傳出萬達商管要被華潤400億元收購、出售江浙滬20家購物中心等緋聞。
雖然萬達進行了澄清，但流動性緊張已成事實，為應對債務壓力，萬達多次減持萬達電影股權、出售資產，甚至一度傳出其要出售盈方體育傳媒。
在此期間，伴隨發生的是萬達的融資進一步受限，申請發行的3筆合計73.97億元ABS，兩筆被終止，僅剩一筆35.01億元ABS處於「已反饋」；60億公司債券註冊程序，也主動申請中止發行。
截至目前，萬達年內至少已退出5個萬達廣場， 6月將上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門台山萬達廣場出售給大家人壽；10月又將合浦萬達廣場予北海本土房企，「合浦旺和房地產有限公司」接盤。
萬達電影也進入「易主」局面，7月以22.62億轉讓萬達投資49%股權後，12月又擬轉讓萬達投資51%股權，接盤方均為中國儒意（00136.HK）旗下上海儒意。萬達電影，熬過了疫情、業績正在恢復的萬達電影，終走向了被賣的命運
當下，萬達商管已提前啟動流動性管理，籌備美元債調整還款計劃，擬對2024年1月到期的一筆6億美元債展期，到期後1年內分四次還清。
公開數據顯示，2023年萬達商管面臨154億境內公開債及4億美元債，合計約182億公開債的集中到期，現已全部按時完成兌付。截至目前，萬達商管境內信用債餘額為69億。
萬達商管指出，上述美元債歸還後，萬達僅有2筆美元債各4億美元，於2025及2026年分批到期，未來沒有集中到期壓力，有信心可以按時償還。
從萬達近期出售萬達電影來看，雖然解除了對賭回購危局，但面臨的流動性壓力仍然存在， 上市依舊是解決流動性的核心所在，此次與太盟投資集團簽署新投資協議，萬達商管並未公布新的上市計劃與時間。
根據此前其與投資者的博弈，萬達商管曾提出將上市時間延長至2026年的方案。目前，投資者是否接受，目前暫無定論。
但從港股市場現在低迷的情況看，當下上市並不是一個好時機。估值處在行業頂端的華潤萬象生活，市盈率已從巔峰時的100多倍，降至如今的21倍，由此可見市場估值的急劇萎縮。
拖到如今，萬達商管已經錯過了一次上市黃金期，需要尋找新的上市時機。