出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
華潤商業REIT還未上市，華潤置地已開啟擴募準備。
12月5日，華潤置地（01109.HK）公告稱，將收購華潤置地(崑山)發展有限公司（下稱「華潤置地（崑山）」）49%股權，總代價為10.07億元，將以華潤置地內部資源撥付。
華潤置地(崑山)主要持有崑山萬象匯項目，先前由華潤置地旗下華潤置地（泰州）有限公司、深圳市潤鑫一號投資合夥企業(有限合夥)分別持有51%及49%的股權。
從深圳潤鑫一號手中收購49%股權後，華潤置地將100%持有華潤置地（崑山），即完全持有「崑山萬象匯」。
華潤置地稱，崑山萬象匯項目商業條件優越、經營情況良好，預計未來可作為消費基礎設施REITs擴募的優質資源儲備，將進一步為集團貢獻資產退出利潤及現金流。
REIT擴募背後
作為首批四隻消費基礎設施公募REITs之一，華潤置地於10月26日以青島萬象城為底層資產，申報「華潤商業REIT」，並於11月26日通過證監會和交易所審批。
同批過審的還有金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT，首批同時申報的四隻中，僅剩物美消費REIT還在等待審批中。
如今，華潤商業REIT還未上市，但已開啟擴募儲備。此次併購崑山萬象匯股權的主體為華潤商業資產控股有限公司，與「華潤商業REIT」的原始權益人一致，已經先一步打通主體層面的流程。
消費基礎設施REIT的申報獲批，為華潤置地旗下的商業資產退出與盤活，打開了一條極具想像的通道。
高和資本執行合伙人、清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任周以升告訴搜狐財經：「推動商業資產通過REIT上市，除了可以盤活資產、回收現金流之外，還可以形成一個商業模式，通過一個戰略性平台，促進自身商業模式整體的孵化。因為擁有上市平台後，企業可以通過社會化資金，去開發或者購買新資產。」
「更重要的是，企業可以牽手成立一個pre-REITs基金，推動新項目的開發或併購，然後再裝入REITs上市平台退出，投資人也不用擔心退出渠道的問題，同時企業自身的資產負債率也能降下來。」 周以升強調道。
例如，華潤置地這次裝了一個青島萬象城，下一次要往上市平台裝入其他資產，就是一個擴募的過程。而REITs本身除了資產之外，現金很有限，如果要擴募資產，靠原有資金很難完成，所以一般伴隨著發新股，相當於要募集新的股本進來，與上市公司增發一樣。
「但即使是華潤，想要推動旗下資產REITs化，也沒有那麼容易，其商業模式都要經過市場的考驗，資產需要滿足『三好』，主體好、資產好、管理能力好。」 周以升指出。
為資產退出鋪路
就目前而言，華潤置地的擴募儲備，並未通過pre-REITs基金或其他方式進行併購，崑山萬象匯項目的併購資金，主要來源於內部資源的撥付。
但從其另一個動作而言，華潤置地對於商業資產的退出，已經有了新的思考與摸索。
11月27日，華潤置地（瀋陽）有限公司100%股權在北京產權交易所掛牌，轉讓底價39.15億元，該項目公司旗下的主要資產為瀋陽鐵西萬象匯。
華潤置地稱，掛牌轉讓瀋陽鐵西萬象匯，是發行商業類REITS的前置舉措之一。其計劃於12月在深交所申請發行瀋陽鐵西萬象匯資產證券化產品。
更為關鍵的在於，2022年4月，華潤置地已以瀋陽鐵西萬象匯為基礎資產，發行了一筆CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）產品，募資21億元，如今卻要中途轉換證券化產品、改道類REITs市場。
對此，華潤置地解釋稱，隨著消費基礎設施公募REITs的政策落地，類REITS是華潤置地響應國家建立多層次REITS市場的重要舉措之一，未來將會和公募REITs建立有效銜接。
在此之前，華潤置地已經以杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城、太原萬象城等為基礎資產，至少發行4單類REITs產品，規模合計115億元。
周以升分析稱，過去大家特別重視CMBS，因為之前沒有退出渠道，現在有了REITs退出渠道後，企業做CMBS可能會更加大膽一點，因為CMBS資產可以被REITs併購，包括類REITs也是如此。
一般而言，CMBS底層資產均有抵押，對於CMBS產品改道轉換成類REITs或者REITs上市，周以升認為並不難，有相應的技術手段，相當於把一個帶抵押的東西賣給下一家，資產賣給了REITs之後，REITs就直接用自有資金償還貸款。
「CMBS是一個融資工具，與經營性抵押貸款一樣。如果資產還沒準備好裝入REITs，或者不適合放在REITs，比如稅很重，申報CMBS更合適。」周以升表示。
就華潤置地而言，在消費基礎設施公募REITs被正式納入試點後，其已經透露出向新賽道靠攏的跡象，為其旗下商業資產的退出鋪墊新道路，因為其即將擁有一個新的上市載體。
「對於一些無法申報REITs的企業，也多了一條退出渠道，因為一些大戶已經申報了REITs，可以進行收併購，對於無法申報的企業也是一種間接的退出渠道。」周以升指出。
