我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：美麗的房姐 ，加入組織太晚了，最近2.5w入手了積玉橋融僑華府小戶型房子。是公積金加商貸買的， 看完你的星球解說之後 感覺自己作為投資是不是做了錯誤的決定。想知道該如何彌補。我生活半徑在漢口這邊

回答：其實融僑自住是非常好的，大橋二橋隧道正中間，去哪都快。這一片最大的小區，綠化率很高，小區最後面有一條很長很大的綠化帶，未來會隨大勢漲，小戶型好租好售。雖然在核心位置，板塊發展非常慢，武昌濱江一直沒做起來，老城區也不能拆，沒有人氣，導致積玉橋萬達一直發展不起來。入手價略高，短期會站崗，等一波漲幅來了再出手。有子彈繼續入手低價潛力盤。

提問：房姐你好，如果辦多張大額信用卡，年費減免的問題有什麼好的辦法可以解決呢，感覺很難湊到那麼多積分啊

回答：你的目的是為了額度，一定要讓銀行賺錢，不然不僅可能封卡降額，還會有其他損失，除了微信支付寶ap和二維碼，我都用0.6去刷，而且走積分商戶，偶爾分期什麼的，必須讓銀行賺錢，至於這點利息，和房產投資比，不值得一提，我也優先用有剛性年費的卡，只有剛性免費才有大額度。

提問：新人首問，你好美麗的房姐，現在我們家在漢陽十里舖這邊等拆遷（冰川集團樓），本想等拆遷後換錢再買房，現在等的時間太長了，手頭現50萬在武漢買點有價值的房子。房子用途主要是給兒子先結婚，以後可以用來投資。現在每月還房貸能力差不多有六千多。我總結了幾個問題，麻煩房姐指點迷津

1:漢陽地區在什麼商圈賣比較合適，王家灣和鍾家村還有國博四新，或者沿江大道那邊未來發展比較好

2:像我這樣情況，是否買複式樓先住以後拆遷了在換住宅，複式樓商住兩用的，以後容易出租麼，有沒有價值。我看了下遠洋東方境複式低三層，還有漢陽葛洲壩等，不知道買純住房還是複式合適。3:像我這種情況，有沒有可以推薦的盤，二手也可以接受。謝謝

回答：你好，現在漢陽重點關注四新，低價區漲幅更大。四新前身是四新農場，土地規整，容易統一規劃，目前交通系統，配套都不錯，環境也好，是一個合格的次中心居住區，主要輻射漢口漢陽中心擠壓的剛需客戶。四新最大的紅利期已經過了，未來還有拆遷和人口紅利能慢慢兌現，還有空間。商住不能碰，沒有漲幅，賣出交易稅費極高，流動性很差。

武漢投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：在選籌的時候，如何看頂層？利弊如何？頂層漏水的風險如何規避？

回答：頂層分兩種大類：

1.樓梯頂

2.電梯頂

其次，露台，漏水，保溫這些另算——拆骨法。電梯頂樓，天然應當最貴，規律不等於當前結果，很多時候頂樓被折價，那麼往往存在套利的機會。平頂樓梯頂樓，尤其是50-80年代的老房子，是出現漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修繕。由於樓梯老公房上樓累，是折價的主要因素；但如果過分折價，則是套利的空間。這裡請複習我前面所講的：每一份美好都是商品，當你對房子處處都是要求，結果往往是必須溢價。

而投資要做的，是看價格。房子完不完美不重要，價格完美才重要。有些樓梯頂樓，存在加裝電梯的條件，我反而更喜歡。

提問：常看到流水不夠可以疊房租疊年終獎。具體怎麼疊呢？找個私人給我工資卡上轉帳，然後備註是房租或年終獎？

回答：所有的流水，都存在於兩個基礎上：

1.流水本身的邏輯合理：比如你的工資流水，正常人不會超過5萬，沒有多少企業交那麼多稅收；比如你的房租流水，北京兩居老破小不可能租一萬多，沒有房本沒有合同沒有逐月記錄自然也不符合流水的邏輯。

2.銀行認可的流水：這個部分很複雜，不僅和流水的形式有關，還和你要做什麼貸款，所在的城市，哪一家銀行，什麼時間，哪個信貸員，你的身份材料等有關。有的貸款對流水查的嚴，只認死工資，查稅單，私人轉帳一律無效；有一些城市，對於金融比如北京，金融合規性強，zx/私人轉帳/收款等經常一律不認；也有一些城市，比如深圳，連ps流水也認，流水做個標準樣子基本也能充數。

所以，到底什麼樣的流水才有效，和哪個信貸經理遞煙才能辦事？必須要有非常豐富的經驗，長期的合作產生的信賴關係，時刻在一線跪銀行，這也是貸款中介這個行業產生的原因。很多人幾年都研究不出來的事情，別人幾句話就能搞定，這中間的差距，就是金錢。

詳見知識星球內部分享《幹活！如何養出銀行無法識破的流水》

提問：房姐好，瀋陽鏈家帶看量翻了三倍，翻倍行情今年有戲嗎

回答：瀋陽成交持續走強，這種市場對投資人很不友好，一手限價房拼關係拼全款，二手好房源越來越少，房主越來越強勢，有陸續毀約情況發生

翻倍不要太貪心，選盤優秀的話，連續兩年每年漲30%這是可以做到的。

提問：房姐，您好，麻煩分析下光谷中心城未來發展，是否可以發展起來，聽那邊的未來規劃很。

回答：武漢現階段規劃比較混亂，到處都在規劃新區，加起來有30多個，每個區得做出自己的政績。判斷一個新區能否成功，可以參考以下幾點:

1.不看區級新區，起步市府推動新區和省府推動新區，謹慎對待龐大的國家級新區。

2.市府省府相關辦公遷入的新區，利好更快實現。

3.以文旅為主題的新區，發展不起來，特別是在非旅遊城市。

4.先賣房後建配套的都是偽新區。

5. 產業定位和城市嚴重不符的新區是天方夜譚。光谷東滿足以上幾點，大機率會發展起來。目前光谷東肯定是高位，長遠看光谷東依然很值得期待。光谷也不缺有錢人，如果產品不錯也可以長持我是可以接受的。

提問：姐你好，我突然換了思路，之前諮詢過了，賣老破小得90 萬資金，本來打算南京武漢各按揭一套，因為剛生二胎，所以壓力大，女兒身體不好，孩子爸壓力大家裡生意更是舉步維艱，南京五十萬並不能選到滿意的房子，想回湖北了，考慮沒有資金流，想武漢50萬按揭一套，40萬投到瀋陽去，反正目前沒有穩定工作，哪個老破小是16年30萬按揭買的，可以說是人生第一桶金，希望跟著姐去瀋陽減倉，這樣思路可以麼？已經大學生落戶武漢，孩子爸有南京社保，但是50萬隻能買六合副城區的房子，周邊化工廠多，我和孩子爸都不喜歡！主城區太貴月供太高嚴重影響生活品質！希望指教！

回答：思路正確

南京水位太高，投資從高區向低區轉移裂變。詳見知識星球內部資料《房子裂變具體操作手法:一變二，二變四》

提問：房姐，求北京54大法破限購最快？另外興隆家園可以買嗎

回答：54大法破限購 具體操作方法見知識星球內部分享。

興隆家園跟隨的核心，其實是青年路。興隆家園主要的缺點，在於和青年路有一定距離。而興隆家園本身，南北跨度大，南邊的老區，已經直接望著高碑店地鐵。南北兩頭，價值分析的思路不一樣。南邊部分，則主要作為CBD東三環的通勤區，主要的商業配套並不在小區周圍展開。小區周圍的餐飲生活配套還算齊全。整體四平八穩，防止買貴。

提問：你對公租房免房產稅怎麼看？

回答：在公租房與商品房之間糾結的人，經過前兩輪大漲市場洗禮，已經被分化了。能上車的已經上車，沒上車的再想上車就比較難了。房產稅並不高，因為公租房免徵房產稅而選擇公租房的人，其實原本可能就難上車，這個政策只是給了他們心理上的慰藉。的確有這樣的剛需，不過這個體量並不大，對市場無影響。

提問：房姐好，夫妻雙方分別在國企和事業單位上班，如果想養信用卡的話辦哪幾個行的比較好？單人可以套出多少錢？謝謝

回答：夫妻都是公務員，操作好的話申請20家銀行，每家30萬額度，總共600萬額度是沒有問題的。詳見知識星球內部資料《信用卡信用貸大額速成指南》

提問：房姐，如果資金不允許，不能全部條件都符合自己的預期，那同小區的房子優先考慮樓，朝向，戶型還是什麼別的因素，更保值有升值空間。

回答：最關鍵的一點：價格。價格決定了房價漲幅的空間。

買得低，所以省下來的都是利潤。低價，本身就是一種優勢，用低成本買到高價值的資產，買到即賺到，以後賣房時，議價選擇權也會更多。當然，這裡的低價，不是指絕對價格更便宜，而是相對競品更有性價比。絕對價格更低的，通常都是垃圾盤。而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低於價值，所以才會有漲幅的空間。

提問：房姐您好，現在武漢好多價值窪地什麼四新花山都炒起來了，基於目前武漢的規劃，您有沒有比較看好的潛在城市斷裂帶地區呢

回答：現在大城市普遍有一個做法:向近郊疏解產業、人口和交通。近郊形成各個產業和居住平衡的組團。所以三環外的新房需求就具體情況具體分析，如果產業發展順利，有人口持續導入的近郊板塊新房次新的需求是真實的，價格相對是比較穩定，有支撐點。如果有其他問題，比如天生地塊制約，短中期難以改善的交通瓶頸，或者單純的板塊炒作等，並沒有穩紮的需求，那麼拿下，特別是短期投資會非常難受，可替代性太強。

武漢是一個非常特殊的城市，幾乎是四個深圳大小，三鎮之間分割也有歷史。三鎮的產業布局不同，不能一概而論。近郊區價格上漲，既不限購又不限貸，而且武漢地鐵沿線的遠郊春天到了。比如黃陂區武湖和盤龍城不限購區域，蔡甸區地鐵沿線。

提問：房姐，你好，你們是專業做房產投資的，怎麼能確保一買進去的房子就能賺錢呢？

回答：你好，投資的房子能否賺錢，在買入的那一刻已決定了；

1.我們買入的小區都是在整個城市被低估或有潛在發展利好的區域，未來能漲到多少，心裏面是有數的；

2.在窪地小區再挑選市場9折的性價比高房源，先賺取10%空間；

3.選擇有改造空間的房子，利用改造賺取10%空間；

4.區域窪地回歸，隨市場漲個10%；

5.3個10%即30%的漲幅，如果首付是2到3成的話，收益就在100%到150%

總結一句話：漲幅靠選籌，賺錢靠槓桿

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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