摘要：機構投資者半年減少近300家（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜姐
這是@閨蜜財經的第1224篇原創
樓市又傳來好消息。
2月20日，證監會官網發布消息，近日啟動了不動產私募投資基金試點工作。
再次給地產融資鬆綁，力圖「促進房地產市場盤活存量」。
去年以來，樓市利好消息不斷。形成鮮明對比的是，房企的業績卻一再拉胯。
比如，穩健型房企代表之一的華僑城，2022年預虧80億至110億，而巨額虧損僅僅發生在去年第四季度，前三季度依然保持盈利。
有媒體質疑突擊預虧涉嫌「財務洗澡」，也有媒體認為此舉是甩掉歷史包袱輕裝上陣，也有投資者認為「抄底」機會來了……
近期，華僑城回復了深交所的關注函，其中披露的信息有助於我們找到答案。
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華僑城一向業績穩健。
一方面出身好：它背靠央企華僑城集團，早在1997年就成功上市。
另一方面，華僑城的發展模式與傳統房企不同，「旅遊+地產」的商業模式，通過文旅項目相對低價拿地，項目開發成熟後再高價出售配套樓盤，從而繼續推動新的文旅項目開發。
華僑城模式表現優異，以盈利能力為例。
財報數據顯示，2013到2020年，華僑城的毛利率在50%—61%之間，凈利率約為16%—24%，均遠高於同期行業平均水平。
2021年至2022前三季度，受疫情及房地產周期下行影響，華僑城的毛利率保持在20%—26%左右。
圖片來源|東方財富網（特此感謝！）
近年來，當一些龍頭房企傳出爆雷消息之際，華僑城2021年依然實現凈利潤38億。2022年前三季度獲凈利潤1.26億，2022年第四季度卻預虧80億至110億！
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對於深交所及投資者關注的單季度虧損上百億問題，華僑城給出了近兩頁的解釋。
簡單概況來看，主要有以下三點。
首先，華僑城認為公司布局的多個城市新房價格處於下降通道，「以價換量」成為市場常態，部分區域的存貨根據可去化的市場價格計算的可變現凈值已低於成本。
其次，預計房地產市場短期調整壓力仍然較大。在去年四季度對公司存貨項目進行全面盤查和評估後，對相關存貨計提了資產減值。
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上市公司通過計提減值減輕歷史包袱，以求來年再戰的做法並不少見。
但單季度計提上百億的並不多見。
華僑城單季度計提減值最高達110億，是否合理？
華僑城用了近5頁的篇幅來解釋，拋開會計準則等因素，具體到業績上，值得關注的計提減值的構成。
第一，2022年度計提的存貨跌價準備合計金額約為80億至105億。
而2021年末，其計提的存貨跌價準備餘額為17億，兩者相差巨大。
華僑城解釋，2022年末，公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市。
華僑城給出的數據（如上圖）顯示，這些城市2021—2022年的銷售均價，下滑幅度最大的超20%，而銷售額下滑幅度從17%—62%不等。
其中，華僑城認為昆明、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市出現量價齊跌的情形，而
成都、廣州等城市雖銷售均價未有下跌，但項目所在區域的市場銷售去化緩慢、房地產市場持續承壓等因素，公司存貨面臨減值跡象。
第二，2022年末，華僑城對長期股權投資計提減值準備預計為20億至25億。
一是，因投資的其他房企出現流動性風險，計提減值預計為18億-20億；
二是，部分合作開發項目計提減值預計為2億-5億。
這部分主要因個別景區的設施部分拆除或更新改造所致。
04
按照華僑城主要提供是三部分計提減值準備金額來看，最高可達137億，預虧最高達110億也就說得通了。
而這三部分計提減值也印證了此前媒體對其甩掉歷史包袱的推測。但今年真的能做到輕裝上陣嗎？
華僑城依然處於降負債、優化債務結構的階段，償債壓力不小。
截至2022年6月末，其資產負債率仍然高達74.26%，速動比率僅為0.43。
截至2022年三季度末，其現金流不容樂觀：
經營活動現金流凈額同比下降266%，為-22.68億；
投資活動現金流凈額上升68%，仍未負值-15.16億；
籌資活動現金流凈額下降105%，為-167.98億。
而同期，其短期借款為31.34億，流動負債合計2321.15億占負債總額約為67%；此外其一年內到期的非流動負債為180.89億。
此前，華僑城還公布了2022-2023年度，為參控股公司合計提供額度不超過409.87億元的借款擔保。
而截至2023年1月31日，華僑城及控股子公司的擔保總額437.10億元，占其最近一期經審計凈資產的53.83%。
業績方面，2023年地產業務仍然承壓。
近期，華僑城披露了今年1月的主要業務經營情況，累積實現合同銷售面積12.3萬平方米，同比下降29%；合同銷售金額19.2億元，同比下降39%。
好消息是，今年1月其旅遊綜合業務回暖，融資成本相對較低。
今年1月，其旗下文旅企業合計接待遊客758.9萬人次，同比增長59%。
2022半年報披露，其平均融資成本僅為4.36%，明顯優於同行平均水平，而本月公布的「18僑城06」債券票面利率也僅有5.5%。
儘管去年以來不少投資者對地產行業「抄底」躍躍欲試，但機構投資者們似乎更加謹慎。
去年6月底華僑城的機構持倉數量高達318家，到年末已驟降至19家。
房地產行業回暖，還需靜待時日。
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