4月9日晚，高層發布了一份關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見。
其中共有9個大項，32條細分意見。包括推進土地要素市場化配置、引導勞動力要素合理暢通有序流動、推進資本要素市場化配置、加快發展技術要素市場、加快培育數據要素市場、健全要素市場運行機制等。
是不是有種感覺：這麼多字都認識，卻不知道是什麼意思？
不急，慢慢來分析。
有兩點值得注意。
1，此次發布意見的內容之全，涵蓋之廣，都非常罕見。
縱觀意見全文，把股市、債市、匯市、存貸款基準利率、土地市場、人口人才落戶、科技全部包括在內。
2，既非周末，又非盤中，大周四晚上突然發布，耐人尋味。
一般來說，類似的重磅文件發布之前都有前兆，比如資本市場尾盤急拉，個別板塊異動等，或者會等到周五晚間、周日晚間發布，不會對市場造成太大的情緒影響，但這次事出突然，從側面說明了規格、定位、格局之高。
可以肯定的是，這份文件，將會成為今年乃至未來10年宏觀經濟、財政與貨幣政策、樓市、股市、匯市的「定海神針」！
藍白把大家最關心的部分摘出來，也是本次文件中關鍵的兩項：土地和戶口。
01 土地市場：3塊地
關於土地要素市場化配置的表述里，有以下幾個表述：
1，制定出台農村集體經營性建設用地入市指導意見，全面推開農村土地徵收制度改革。
2，完善土地利用計劃管理，實施年度建設用地總量調控制度，增強土地管理靈活性，推動土地計劃指標更加合理化，城鄉建設用地指標使用應更多由省級負責。
3，在國土空間規劃編制、農村房地一體不動產登記基本完成的前提下，建立健全城鄉建設用地供應3年滾動計劃。
4，實施城鄉土地統一調查、統一規劃、統一整治、統一登記。推動制定不動產登記法。
再簡單來概括，關於土地的部分，重點提及的是：
經營性土地入市、農地審批權下放、宅基地登記。
這就是傳說中的「三塊地」！
即「農用地」、「集體經營性建設用地」、「宅基地」。
雖然這幾個提法大家早有耳聞，但這些規定能位列本次文件的第1大項，足以看出有多重要。
事實上，早在2015年3月，原國土資源部召開試點工作部署暨培訓會議，正式啟動農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作，就拉開了「農村土地制度改革」新序幕。
廣發宏觀此前發布研報指出：「3塊地」，就是土地市場的3條政策脈絡。
1）「農轉建」和農村土地徵收。
農用地轉建設用地，在前不久高層發布的文件中，已經下放農用地轉為建設用地的審批權限。
在全國層面，「永久基本農田以外的農用地」審批都下放到了省級。
涉及到「永久基本農田」的，選擇8個試點省市（北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶）下放，試點時間是1年。
31省2020年土地利用規劃
顯然，意見再次強調了「農轉建」權限下放的趨勢，江浙粵徽4省、京津滬渝4市試點省市的權限明顯更大。
2）集體經營性土地入市。
去年9月份，《土地管理法》修訂版增加了「土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用」。
也就是說，集體經營性建設用地入市的法律障礙已經清除了。
現在要做的是：加速！
藍白之前多篇文章也都跟大家分析過：
集體經營性土地入市，不會衝擊商品房體系，更多的是增加工業和商業用地，或用於保障房、租賃房建設。
土地入市後，即能增加公共設施，增值部分還可以惠及農民。
土地增值收益分配，圖示來自廣發證券研究中心
以2017年湖南某地塊為例，90萬拍的地建成了幼兒園，地塊收益62萬，18萬上繳國家，剩餘44萬集體和農民按8:2的比例分配。
小孩有學上，國家和地方集體都有收入，農民閒置土地也可享有收益，稱得上是「四全其美」。
這種模式，未來主要推廣的地區，必然是長三角、珠三角發達地區，或一二線城市的城郊土地。
03）盤活宅基地。
本次意見中關於宅基地的提法非常值得關註：農村房地一體不動產登記、城鄉統一登記。
別激動，這並不意味著你老家的三間大瓦房瞬間磚頭變鑽石，而是一種增加「用地指標」的方法。
登記，是為了「盤活」。
為啥要盤活？太多的宅基地都荒廢了！
中國科學院地理科學與資源研究所在2013年的實地調研及綜合測算，全國宅基地總共約有2.7億畝，其中空置約有1.14億畝。
舉個例子，重慶曾經發過「地票」，農民提出復墾申請，復墾土地中抽出一部分做建設用地。
地方發行相應的「地票」，地票收益按照85:15的比例在農戶和村集體之間分配，農民一次少則分幾萬，多則分十幾萬。
閒置的土地登記盤活，農民又能得到收益，這才是盤活宅基地的意義所在，而不是進入房地產市場流通。
花費了這麼多筆墨，跟大家解釋土地市場的變化，主要是為了解釋清楚本次意見中關於土地政策脈絡。
簡而言之，土地市場的目標很明確：荒廢的土地要利用起來，農民要獲益，大城市城郊、城市群聯結的荒蕪地帶，快速流轉的潛力更大。
在這些目前依舊荒蕪的地方，我甚至能看到未來一片高樓、高架、城軌、體育中心、會展中心、高鐵站的身影。
大城市，會變得更大。
老家的土地，會物盡其用。
02 城市群趨勢
如果你把以上幾條當成大拆大建搞房地產、房價上漲的契機，那就大錯特錯了。
原因在於：制約基建速度的土地已經放開了，能不能吸引人口，要各憑本事。
誰的戶口更香，人們會用腳投票。
本次意見中，對「勞動力要素」的描述是這樣的：
推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。
放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
建立城鎮教育、就業創業、醫療衛生等基本公共服務與常住人口掛鉤機制，推動公共資源按常住人口規模配置。
亮點有3句話：
1，長三角、珠三角戶籍准入年限同城化累計互認。
2，以經常居住地登記戶口（除超大城市外）。
3，教育、醫療要跟人口匹配。
下面來分析。
1）長珠兩三角戶籍互認，意味著城市群發展步入新階段：從融城到同城！
目前，我國的城市群格局為「19+2」，即京津冀、長三角、珠三角、山東半島、海峽西岸、哈長、遼中南、中原地區、長江中游、成渝地區、關中平原、北部灣、晉中、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州－西寧、寧夏沿黃和天山北坡19個城市群，以及以拉薩、喀什為中心的兩個城市圈。
19+2城市群框架
在融城階段，通過開通城鐵、城際公交、輕軌、高鐵、20分鐘通勤圈聯結周邊城市，輔以產業遷移、土地出讓、基建設施完善，可以理解為從白紙到繪圖的第一步。
這個階段，雖然各地提出的概念琳琅滿目，到處都在建CBD、大型商圈，可真正能實現融城的根本沒幾個。
除去通勤時間的硬傷，戶口、醫療、教育的束縛，社保、個稅的差異，跨地區的工作生活，遠沒有想像中的那麼容易，所謂的「雙城生活」，只是美好想像而已。
而戶籍准入同城化累計互認，為「同城」埋下了伏筆，只有真正意義上把戶籍的藩籬給打破，才能帶動城市群發展。
目前適合同城條件的，只有珠三角和長三角。
因為這兩個城市群是「多極化」，區域內各個城市的發展水平相近。
以長三角為例，戶籍的年限互認，有利於南京、杭州、蘇州、寧波、無錫一起做大做強，大家半斤八兩，最後的結果就是整個城市群加速擴張。
換到中原城市群、長江中游城市群，目前依然是鄭州、武漢的「單極化」。
戶籍累計互認，就意味著省會城市將加大對地市的虹吸，反而不利於「融城」階段的發展。
2）除超大城市外，以經常居住地登記戶口，其實並不算超預期。
注意：同樣在4月9日晚間，高層部門還發布了另一份《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知。
與本次意見同時發布新型城鎮化任務，1個晚上，高層發出2份文件，這樣的動作絕非偶然。
其中提到：
督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制。推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。
300萬人口以下的城市不用再分析，戶口已無任何門檻。
300-500萬這個區間，稱之為Ⅰ型大城市，有哈爾濱、長春、合肥、濟南、昆明、大連、長沙、太原、寧波、南寧、蘇州、廈門、福州。
圖示來自第一財經
500萬-1000萬這個區間，稱之為特大城市，目前有武漢、成都、東莞、南京、杭州、鄭州、西安、瀋陽、青島。
1000萬以上的，稱之為超大城市，目前有京、滬、廣、深、津、渝6個城市。
這個是住建部統計的口徑，統計的是主城區人口，與我們平時所說的市域常住人口不是一個概念。
這樣一看，未來形勢就很明確了。
京滬這樣的超大城市，主城戶口門檻依然很高，倆字：沒戲。
剩下主城1000萬人口以內的城市，零門檻是大勢所趨，沒幾個城市還能端著架子了。
因此，別看到一個城市發了搶人政策，就著急忙慌的趕緊把戶口遷過去，又不是到京滬去落戶，何必著急？遷了之後能不能遷出來還是兩回事。
哪裡給的優惠多，哪裡適合自身的工作、財力、家庭結構，仔細考慮後再做決定也不遲。
3）教育、醫療要跟人口匹配。
舉幾個例子。
偌大的鄭州，建成區近1000平方公里，常住人口破千萬，211僅鄭大一所，高新技術企業數量僅為武漢的37.6%。
蘇州和無錫，萬億GDP俱樂部常客，既非副省級，又非省會直轄，市區與縣域差距並不大，機場、地鐵等基建設施亟待上馬。
與京滬並駕齊驅的深圳，一邊是喝茶費和搶房的火熱，另一邊是13所高校、10萬在校大學生的尷尬，僅為武漢的十分之一。
深圳高校分布，圖示來自粵開證券
36個主要城市中，從醫療機構千人均床位數來看，深圳墊底，廣州、北京和上海則依次排在第23、25和26位。
城市越造越大，人口越來越多，教育、醫療、交通的軟實力提不上去，早晚還會跌落神壇。
資源，才是決定一個城市的「木桶短板」，未來500萬人口以上的特大城市，重點就是補短板。
交通的問題好解決，乘著新基建的東風，地鐵、機場、輕軌、高架，說上就上，只要人口達到要求就行。
但是，高校和醫療資源的增加，沒那麼簡單。
對高校資源貧瘠的大城市來說，「專升本」、「名校分校」、「研究生學院」、「合作辦學」、「國際名校」依然是主要渠道，因為每個城市的高校都異常珍貴，指望從別人口中分食，並不現實。
醫療資源的增加，主要靠量，現在全國三級醫院2548家，一二級有2萬家，社區+鄉鎮+村衛生室近100萬家。
各級醫療機構數量，圖示來自國信證券
數量差距如此懸殊，大家還是都去三級醫院看病，剩下的100多萬家一二級和基層醫療場所，資源都是浪費的。
最終的結果是什麼？
大型醫院會越來越大，新院區、床位、大樓會更多，好醫生會更多向頭部醫院匯聚，如果不擴建，床位會更緊張。
而基層醫院空有龐大的數量，卻沒有發揮出應有的作用，尤其在單極化嚴重的中西部地區，如何權衡基層與大型城市醫療資源間的關係，還有很長的路要走。
簡而言之，補齊特大城市的教育和醫療資源短板，依然任重道遠。
03 結語
這是一場全局性的謀劃，是對土地市場、城市群圖景的全景描繪。
從2000年至2010年，我國城鎮化率年均升幅為1.4%。
從2010年到2018年，年均升幅降至1.2%，2018年升幅僅為1.06%。
很明顯，城鎮化在放緩，棋至中盤，才知險峻。
每個人想看到自己的城市朝氣蓬勃，想生活在24小時的不夜城。
每個人都想看到新建的地鐵和高架，想看到家庭收入節節攀升。
眼瞅著土地和戶口在束縛我們，你甘心嗎？
所以，此時需要做的是：加速！加速！加速！
農用地、集體經營性建設用地、宅基地，這3塊地是命脈，一旦盤活，基礎建設將勢不可擋。
城市群進入同城階段、補強教育醫療資源、戶籍零門檻，這3項措施，將會使人口加速向頭部城市群流動。
城市安居不易，就擴大城市土地、住房供給，有多少人就建多少房。
故鄉有家難回，就盤活閒置土地，形成事實上的「投資收益」，打造一片新天地。
2020年起，大國崛起，大城騰飛！