中房報記者 高拯坤 北京報道
在供給端低收益率和需求端高租金收入比的雙重壓力下，住房租賃行業發展正在面臨著雙重困境。
房地產市場外溢效應下，住房租賃行業發展加快。2017年以來，在限購、限貸、限售、限價等系列房地產調控政策組合下，住房投資和投機行為受到全面壓制，房地產市場預期已回歸理性，住房價格也穩中回落。
根據住房租買選擇理論，在房地產價格預期下行的背景下，租賃住房需求會大幅增加。在房住不炒的基調下，住房租賃市場建設加快，租賃住房居住價值進一步凸顯，住房租賃市場已然進入了發展的黃金時代。但是在政策和需求的共振下，住房租賃的發展卻面臨兩難困境：一是低租金收益率嚴重住房租賃市場發展；二是高租金收入比限定房租上漲天花板。
行業競爭愈發激烈，在這樣的背景之下，住房租賃行業的破局之道是什麼？為此，4月13日，中國房地產報記者約訪了長期關注該領域，具有豐富實踐經驗的建銀投資諮詢（天津）有限公司房地產行業分析師祝梓傑，在他看來，想要解決住房租賃行業發展的兩難困境，立足點不能局限在住房租賃行業或者房地產行業上，必須站在更高緯度去破解行業高質量發展問題。
雙重困境
在房住不炒的基調下，住房租賃市場建設加快，重點一二線城市租賃住房供應比例大幅增加，住房租賃市場供需結構逐步好轉，租金也穩中回落。
平靜的背後危機已經出現。在祝梓傑看來，隨著長效機制建設的深入推進，租賃住房居住價值進一步凸顯，住房租賃市場已經進入了發展的黃金時代。
但是在政策和需求的共振下，住房租賃的發展卻面臨兩難困境：一是低租金收益率嚴重住房租賃市場發展；二是高租金收入比限定房租上漲天花板。
針對這兩方面的問題，祝梓傑做了大量的調研與分析。他選取了人口流入量較大的10個重點一二線城市，並例舉了一份租金收益率數據：北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、成都、南京、武漢、青島十大城市，2019年的租金收益率分別為1.7%、1.8%、1.8%、1.5%、2.7%、2.0%、2.4%、1.6%、2.0%、1.5%。
2019年重點一二線城市租金收益率
資料來源：wind
祝梓傑分析說，租金收益率最低的是深圳和青島，這兩個城市住房如果單純用來出租的話，至少需要67年才能收回成本。即便是租金收益率最高的成都，也需要42年才能收回成本。
他指出，較低的租金收益率已經嚴重阻礙了住房租賃市場的發展，重點一二線城市住房租賃市場主體基本上還是以自如、我愛我家這樣的住房租賃中介機構為主，雖然大的機構相對規範，但是一些較小的中介服務機構為了獲取高額利潤，出現了非常多的任意哄抬租金、進行低品質裝修導致甲醛污染等行業亂象，這極大制約了市場的健康發展。
「要想推動住房租賃市場加快發展，必須保障租金收益率保持在一個相對合理的水平，但是這又產生了新的問題。」圍繞著供需關係，祝梓傑有了另一個發現，那就是高租金收入比限定了房租上漲天花板，這同樣是行業的困難之一。
他仍然以上述10個重點一二線城市為基礎，對居民購買力進行了統計分析。數據顯示，北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、成都、南京、武漢、青島十個城市，2019年的一居室的租金收入比分別為89.5%、82.5%、53.0%、78.1%、52.5%、56.0%、54.0%、52.9%、42.9%、43.7%。
2019年重點一二線城市住宅租金收入比
資料來源：wind
「以北京為例，對於一個普通人來說，要想租一套一居室來生活，需要花費月收入的89.5%，即使在房價相對較低的武漢，一居室租金也占到了月收入的42.9%。」祝梓傑說，當前租金水平已處在相對較高的數值，透支了居民的生活消費空間，基本上處於上漲的天花板，若租金水平再提升的話，將對居民的生活質量產生較大的影響。
破局之道與嘗試
祝梓傑分析說，從供給端來看，重點一二線城市較低租金收益率阻礙住房租賃市場發展，必須提升行業利潤率才能推動住房租賃行業長期問題發展；從需求端來看，高租金收入比決定了房租上漲天花板。
「在供給端低收益率和需求端高房價收入比的雙重壓力下，住房租賃行業發展陷入雙重困境。未來，住房租賃行業要實現長期穩定發展，單純依靠市場解決不了問題。」祝梓傑認為，想要破解這種局面，未來，必須從頂層設計入手。
一方面，政策制定者應通過土地、資金、財稅、房源等方面為住房租賃市場參與者提供相應的支持，降低企業運營成本提升盈利空間，方能釋放住房租賃市場活力；
另一方面，通過在重點一二線城市大力建設公租房等保障性住房的方式，為大量新增城鎮人口提供廉價租賃房源，才能從供需兩端疏解行業矛盾，推動住房租賃市場良性發展。
祝梓傑明確的說，想要解決這些問題，立足點不能單純的局限在住房租賃行業或者房地產行業，必須站在更高緯度去破解行業的高質量發展問題。
在具體的實踐上，他結合自己的工作領域表示，針對重點高租金收入比擠壓居民消費空間，及住房租賃運營成本高、盈利水平低的行業困境，建行住房租賃戰略或許是值得行業參考和借鑑的。
祝梓傑介紹說，最近幾年，針對行業面臨的現實難題，建行做了許多努力，住房租賃戰略維度也一直在升級，不僅打破了住房和金融的邊界，還用『住房租賃+金融創新』雙輪驅動的邏輯，整合優勢資源，創新了發展路徑。
具體來看，建行一方面通過「搭平台—導資源—建標準」，在一定程度上擴大了租賃住房供應的規模；另一方面，建行一直在進行金融工具、金融場景和金融產品的創新，打通住房租賃融資渠道，降低居民租房成本，反向促進房地產市場理性回歸。
圖表：建行「住房租賃+金融創新」戰略路徑
資料來源：公司年報
祝梓傑對此感觸頗深，對行業認知的加深和嘗試，一方面有利於建行自身的高質量發展，可以在住房租賃生態和住房金融生態等領域進行布局。另一方面，這種模式外延空間的融合，可以在一定程度上降低租戶的居住成本。「僅僅是建行一家，從開始嘗試到現在，就已經為1000多萬戶家庭提供了服務，為企業累計提供了250億元的住房租賃融資支持。這可以說是雙贏的局面，實現『1+1＞2』的化學反應。」