編者按
3月的最後一天，恆大在2019年業績會上放出8000億元對內銷目標的豪言壯語。至此，中國房地產行業的第一陣營——碧桂園、萬科、恆大均已交出2019年年報業績答卷。儘管受到疫情影響，今年一季度的房地產市場現場銷售一度按下「暫停鍵」，但是頭部房企的業績規模、利潤水平、土地儲備均呈現了良好的基本面。
值得玩味的是，在行業的聚光燈下，頭部房企公布業績時的對外表態大不相同，有如萬科再談「活下去」的警惕審慎，有如碧桂園信心滿滿卻又不公布具體銷售目標的低調內斂，還有如恆大豪言33%增速、衝擊萬億規模的意氣風發。隨著行業競爭白熱化和樓市調控常態，2020年的房地產江湖依然充滿懸念
中房報記者 曾冬梅 廣州報道
4月1日，龍頭地產股的表現頗為搶鏡，萬科企業股份有限公司（股票代碼：000002.SZ 以下簡稱「萬科」）、中國恆大集團（股票代碼：03333.HK 以下簡稱「恆大」）開盤後迅速拉升，前者最高漲幅達5.11%，後者一度高漲11.22%。
原因無他，此前一日，恆大董事局主席許家印「再展雄風」，在業績發布會上宣稱2020年內部銷售目標是8000億元，2022年衝擊萬億元。在許家印高調豪言壯語的同時，萬科則低調地在盤後通過大宗交易系統增持了6500萬股，花了16.25億元，這是萬科事業合伙人5年來首次增持，也是單次增持的最大手筆。
兩輪操作下來，恆大2019年凈利潤下降50%、萬科凈利潤低於預期的陰霾一掃而光，資本市場又亢奮了起來。碧桂園控股有限公司（股票代碼：02007.HK 以下簡稱「碧桂園」）的投資者按捺不住了，在股票論壇里問該公司：「不回購嗎？」
根據第三方統計機構的數據，2019年地產行業全口徑銷售額的TOP3分別為碧桂園、萬科、恆大，恆大與萬科僅有不到300億元的差距。而許家印公布的銷售目標無疑給2020年的行業排位增加了不少懸念，有機構投資者算了一下碧桂園的貨量，保守估計2020年也能突破8000億元，一直高喊「活下去」萬科顯然沒有這樣的野心。這意味著，一旦8000億元實現目標，恆大便有保二爭一的很大機會。
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恆大又要高增長了
3月31日，有超過12家上市房企發布業績，恆大無疑是焦點中的焦點。畢竟在3月23日，該公司剛剛發布了盈利預警，透露預計2019年的核心凈利潤將下降48%至408億元，凈利潤下降50%至335億元。受此消息影響，當天恆大的股價下跌了將近17%。
不得不說，許家印頗為擅長轉移外界的視線焦點。業績發布會當天，在巨大的背景板上，「全面實施『高增長、控規模、降負債』發展戰略」這17個大字占據了最顯眼的位置。剛介紹完業績，恆大總裁夏海鈞便直接進入宣講新戰略的主題，拋出幾個「數字炸彈」：所謂的「高增長」就是要實現銷售高速增長，今年恆大對外的銷售目標是6500億元，對內則是8000億元，到2022年這個數字將上升到1萬億元；「控規模」就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；「降負債」的意思是把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。
「高增長」、「控規模」是實現「降負債」的基礎，許家印在業績發布會現場算了一筆帳：「2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億元的目標。」
恆大達成8000億元銷售額的信心來自於2020年1.32億平方米的可售貨量，以及2020年第一季度線上銷售的突破。按2019年10281元/平方米的合約銷售均價計算，這些可售貨值只要有60%左右的去化率，便可實現8000億元銷售額。而得益於今年2、3月份「網上賣房」的超預期表現，該公司第一季度的銷售額錄得了行業難得的同比增長，達到1465億元，回款也大增55%至1133億元。許家印說：「這在歷史上是沒有的。」
不過，8000億元這個銷售目標顯然是超出業界想像的。因為，自2018年以來，恆大的規模增速就已明顯放緩，2018年、2019年的銷售額分別只增長10%、9%，業內也認為大象起舞不易，個位數的增長可能將是龍頭房企的常態。然而，恆大2020年的指標是增長33%，比大部分中小房企的增長預期都高。行業議論紛紛，許家印果然還是一個不按常理出牌的人。
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行業龍頭貼身肉搏
在恆大披露盈警之前，萬科的股價維穩壓力也很大。2019年，該公司的銷售額為6308.4億元，僅同比增長3.9%，低於全國6.9%的平均增速。公司的收入同比增長23.6%至3679億元，但歸母凈利潤僅同比增長15.1%至389億元，相較2019年前三季度30.4%的歸母凈利潤增速，落差較大。而且，2019年，萬科全年新開工4241.1萬平方米，同比下降15.1%，是2014年以來首次出現下降。該公司管理層還透露，2020年新開工計劃同比下降31%。這些信息在3月18日被集中釋放出來，當天，萬科的股價就下跌了6.44%。
一位香港分析師對中國房地產報記者表示，雖然開發商一直在強調目前已是白銀時代，與野蠻生長的黃金時代不可同日而語，但是「投資者還是看增長，沒增長就沒有資本收益」。所以，沒了增長預期的萬科遭遇資本市場用腳投票，並不難理解。
不知道是巧合還是有意為之，在恆大拋出高增長方案的同時，萬科也祭出了挽回投資者信心的大手筆增持「殺招」。3月31日晚，萬科便發出公告，透露代表公司事業合伙人的「盈安合夥」當天通過深交所大宗交易系統購入6500萬股，占總股本的0.58%，價格25元/股，共使用資金約16.25億元。
高增長預期、斥巨資增持對資本市場起到了立竿見影的刺激效果，但從收盤的情況來看，投資者顯然對拿出真金白銀來支持股價的行為更有信心，萬科的漲幅鎖定在3.82%，而恆大則回落至1.56%。
對於恆大能否重回高速賽道，市場的看法是有分歧的。一種聲音認為早在2018年恆大就已提出2020年要實現8000億元銷售規模，現下只不過是按計劃推進，公司目前的土地儲備也足以支撐。另一種聲音則認為這種預期可能過於樂觀，某TOP5房企的管理層便直言：「6500億元才是對外目標，8000億元可能還是有點懸吧。」野村證券也表示，如果沒有進一步減價或促銷，恆大要達到此增速將成疑。
8000億元目標的達成與否將影響著2020年行業前三的排名。根據一位機構投資者的測算，2020年碧桂園有約9066億元的權益可售資源，按67%去化率和75%權益比來算的話，公司的全口徑銷售金額也將突破8000億元。也就說，因為這次奇襲，恆大離曾經坐過的銷售王座又近了不少。
用萬科董事會主席郁亮的話說，「地產行業從平衡到極化，在以前是你好我好，到現在是你爭我奪了，甚至是頭部企業競爭，大家貼身肉搏，越來越接近。」