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提問：新人求解，我在湖北黃石有一套156平的湖景房，但我在杭州網際網路公司上班，長時間是住不了的。現在想儘快出手賣掉它，然後去武漢或者杭州買一套，家裡人覺得有點可惜，因為房子很好，也還是小漲了一點的。然後現在黃石也在發展港口之類的，鄂州也在建機場，我想問的是，黃石還有沒有發展的可能，那套房子應不應該現在賣，手上現在的子彈也夠去武漢首付一個，但是兩個房子的貸款就壓力大了。先謝謝房姐了。

回答：你好，過去幾年受棚改政策和去庫存的影響，三四五線城市房產價格都有不同程度抬升。但是未來很難再有普漲的政策利好。湖北省內，武漢一家獨大，所有的好資源都給了他。連距離武漢最近的鄂州都不建議投資，黃石就更不用說了。沒有產業和人口基數的衛星城，是支撐不起房價繼續上漲的。這一點和東莞佛山有本質的區別。黃石有自住需求可以保留，沒有自住需求就直接出手吧。入手一套武漢，和其他弱二線城市是更好的資產配置。

提問：房姐好，買房小白一枚，目前和老公有一套海賦江城天韻的小三房95平米的全款房（14年買入老公名下）作為婚房用，我名下有套四新的140平米的房子，現在爸媽在住，也是爸媽在還貸款，現在朋友推薦後湖片區仁恆的165+的大戶型，建議我們賣了海賦的房子把錢盤活了貸款換一個大戶型，說以後總是要換的，昨天去看了樣板間，是精裝修的360萬左右，感覺還不錯，朋友們說現在買就賺了，我們還在商量，到底換不換，這樣置換可以嗎？才看房姐說謹慎購買165+的，有風險不？如果現在考慮置換，有什麼好的樓盤建議不？謝謝房姐了。

回答：現在買仁恆賺大了？
首先仁恆是做豪宅起家的，90%的項目都是溢價的，CEO專業戶。自住不錯，投資謹慎。仁恆的價格比周邊的剛需盤價格高出3-5千，沒有學區，地段也一般，單純的品牌溢價，二手價格很難支撐。先想清楚你的需求是投資還是改善自住，魚和熊掌不可兼得。
如果改善純自住，仁恆是不錯的選擇，自住當然選擇大戶型。另外海賦自住還不錯，改善置換其實可以考慮更高階的項目。如果是想追求收益建議買倒掛網紅盤，有確定收益。
流動性最好的面積段在90-130之間。武漢回報率最高的新盤匯總，詳見知識星球內部分享。

提問：恆大綠洲應該屬於漢陽與蔡甸交接處，離三環5公里左右，離蔡甸城關10幾公里，是漢陽大道沿線正地鐵口，出門就是地鐵，您一說我又猶豫了

回答：所以自住和投資一定要區分開，雖然離漢陽近，但是性價比很低，買了站崗，同樣價位白沙洲，四新和花山更優秀，有確定性收益

提問：請問，養流水一定要同行轉帳嗎？跨行支付可以嗎？哪個銀行更適合養流水？

回答：1.同行跨行沒有要求
2.養流水首選中信，次選招商。不會可以問下公司會計怎麼轉帳的

提問：世界城香榭麗值得入手嗎？投資的話

回答：貴，不值得，光谷中心看琨瑜府和泛悅城

提問：房姐好，還有個事情想再打聽一下，我目前有80w建行房貸，看好一個新房，開發商指定建行貸款，這次還需要貸130w,想請問一下據你所了解的，新房貸款對流水審核得嚴格嗎?主貸款人有社保沒公積金會不會影響貸款?

回答：你申請的是商貸，跟公積金沒關係。流水能覆蓋就行，如果不能覆蓋就增加共同還款人，或者用JLS

提問：房姐你好，在你的指導下已經入了首套房，現在每月還貸中。到年底我和老公大概還有50子彈，到時我們是把這50個全部還首套房貸還是再入手第二套？我們是普通工薪階層，單位每月繳住房公積金，入二套擔心首付不夠，也擔心每月二套房貸壓力大！該怎麼破？

回答：好的房產，一定自帶造血功能，後期的月供問題不大。最難得是首付款，當然，首付款也有辦法，只是很多人不願意去想去做而已，所以，成功的往往是少數。
詳見知識星球內部資料《無息貸款方案》《所有渠道融資成本的等級》

提問：房貸還清，通過中介析產抵押經營貸，銀行抵押放款不會直接打給我，而是打到中介操作的掛靠公司帳戶，那怎麼來保障錢安全性，會不會出現被騙情況？或是自己買個公司殼，具體怎麼操作？要多久？費心了，謝謝！

回答：我目前還沒有碰到一例收款公司跑路的，主要節點在於金額大，一旦出問題就是刑事責任。大家做事情都是為了賺錢，不是為了吃牢飯。
有沒有跑路案件？肯定有的，那就是故意做好了跑路的詐騙。
不放心就自己買殼，然後放款到指定第三方對公帳戶，分批次轉出，用途一般是借款和差旅費。

提問：這期琨瑜府備案價上漲，有錢人也被消耗了很多，難道還需要幾百萬現金全款買嗎？

回答：超過2.3就不值得了
全款入不考慮，性價比高的盤還有幾個，不用死守琨御府

提問：房姐，新年發財。1.有一套房子打算年後出手，不知幾月掛牌出手比較好？2.需要做哪些準備工作？

回答：3月掛，4-5月賣，可先高出市場價10%左右掛出來。

提問：還有性價比高的嗎？高房價撐不住了已經開始下跌了，不要接！

回答：剛需該買還是要買，投資暫緩，目前以觀望為主。

提問：房姐你好。金銀湖片區的碧海花園怎麼樣。我自己很喜歡複式，這個小區有不少複式在售，而且有幾套均價才9000多。但是這個小區已經很老了，再者不少朋友說複式樓以後不容易出手。還有就是感覺這個盤的交通不是很便利，以後東西湖區臨空港的發展會帶動這一塊的發展嗎？升值空間怎麼樣？

回答：1.大面積單價低原則，碧海花園二手房成交價1萬左右，且房齡在15年以上了，後期確實不好出售。
2.自住可以買，投資需要長持很久。
3.東西湖是睡城，居住區，臨空港的人口導入能力弱，帶動作用較小。

提問：房姐姐，您能談談為什麼這麼看好四新嗎？

回答：並沒有很看好四新，四新的定位就是住宅區，目前已經發展了一大半了。和白沙洲一樣，屬於主城區里價格低區，單純因為便宜。看好的是產業聚集地的領漲區。

提問：喀什市的樓有投資潛力嗎？說是建立經濟特區，不知道有沒有投資價值

回答：沒有潛力，排不進全國前20的城市都別碰

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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