根據中指研究院對上周樓市、地市的研究發現，上周樓市整體成交環比小幅下降，同比升幅收窄。各線代表城市成交均不同程度下滑，僅二線代表城市同比上升。監測城市庫存總量環比微降0.27%。土地整體供求環比走低，出讓金總額縮水。7月15日至7月21日，全國40大中城市推地總量環比減少19%，13個城市無推出，16個城市無成交，整體出讓金減少36%，宅地出讓金環比減少43%。
在政策方面，上周，住建部公示2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單，要求加快發展住房租賃市場，進一步放開放寬城鎮落戶條件。
本期樓市周報將為您匯總上周哈爾濱市的土地市場動態、新房市場動態和二手房價格走勢，希望能為您置業選擇提供參考。
1.土地市場
上周，哈爾濱只有一塊土地出讓消息。在7月19日，市人民政府網站公布了一土地拍賣公告，地塊位置在道外區南直路與太平大街交匯區域，兩宗地均為商住用地，占地面積共計2.35萬平方米。
NO.2019HT012，位於道外區南直路與太平東西街交匯處；NO.2019HT013，位於道外區南直路與太平大街交匯處。兩宗地均位於南直路與東直路兩條主幹道交匯處，且周邊有地鐵1號線穿插而過，距離地鐵站點樺樹街站600米左右，距離哈爾濱東站900米左右，還可經由二環線東北部直達沿江商業、旅遊配套，交通便利、生活配套完備。
其中NO.2019HT012面積9888.7平方米，規劃建築面積≤28677平方米。住宅出讓年限70年、商服40年，起始價10521萬元，起始樓麵價3670.1元/㎡。NO.2019HT013面積13628.2平方米，規劃建築面積≤32708平方米。住宅出讓年限70年、商服40年，起始價12098萬元，起始樓麵價3698.8元/㎡。
除上述出讓消息以外，上周還有一條土地規劃出爐。
規劃地塊位於松北區的西部，科技創新城內，由智谷四街、規劃路175路、規劃207路、規劃176路和30米規劃路圍合而成區域，總用地面積約為52.29萬平方米，包括三宗相連的商住地，一宗社會停車場用地，涉及商住地面積達41萬平。此次規劃中三宗商住地有兩宗面積在16萬平以上，是今年規劃公示中出現的占地面積最大的商住地塊，意味著後期摘牌入市後，將有兩個超級大盤出現在四環外區域。
目前7月份已過去大半，本月已經有7宗地掛牌出讓，土地拍賣時間集中在8月5日至8月22日。7宗地塊中有4宗為涉住用地，分布在道里、道外兩個主城區內，交通位置占盡優勢，樓麵價且均在3000元/㎡以上。
2.新房市場
7月目前僅有兩處樓盤開盤，分別是位於香坊區的新松·樾尚和位於松北區的龍福家園。
新松·樾尚處在長江路與香福路交匯處，現已開盤銷售，兩棟50層超高層住宅，售價7880元/平米起，戶型建築面積59-112平米一居至三居產品，主推兩室戶型建築面積92-96平米，樣板間現已全面開放。
龍福家園在南京路6號，是國家級新區精裝修准現房，毗鄰松花江避暑城。首推4樓100戶，建築面積94-121平米，售價6988-7600元/平米，參考均價7300元/平米。
預計7月開盤項目有6個，目前已有2處樓盤開盤，剩下的分別是松北區的磐石·金江悅、道里區的桐楠格·萬科公園大道、香坊區的融創·四季印象和香坊區的融創城領域。
上周新房營銷活動仍在繼續，為接下來自家樓盤開盤進行預熱。其中融創文化旅遊城在一周之內接連舉辦了兩場活動，足見其重視程度。
融創文化旅遊城先是於7月18日開始了為期十天的「舌尖上的中國美食嘉年華」活動，本次活動是融創哈爾濱公司力邀「CCTV發現之旅」全程主辦，活動還邀請了中國非物質文化遺產傅氏幻術第四代傳人——傅琰東進行幻術表演。隨後，融創文化旅遊城螢光夜公園燈光秀活動，20餘項大型遊樂設備夜間點亮，夜晚提供十餘場精彩演出。
同樣熱鬧的還有大都會·新天地5期1、2、3、4號樓簽約盛典於營銷中心隆重舉行。大都會為回饋廣大業主的熱烈支持，特為業主打造了一場持續兩天的特別活動。
上周還有兩個項目開售，分別是松北區的龍福家園與匯智悅景灣，兩處都尚未公布房價。
南崗區的恆大珺庭於上周日正式開放售樓處，主推項目為三期精裝高層，均價約18100元/平米。
此外，恆泰·悅璟府太平橋百盛城市展廳與7月21日亮相哈爾濱。
3.二手房市場
二手房價首超萬元 掛牌均價緩漲0.15%
據諸葛找房數據研究中心監測，截至2019年7月21日，哈爾濱市二手房掛牌均價10004元/㎡，與上周9989元/㎡的均價相比，環漲0.15%（上期漲幅為0.23%），漲幅較上期縮緊。從全市掛牌均價走勢圖可以看出，近2個月哈爾濱二手房價格呈連漲趨勢，市場平穩回溫且整體向好。本期漲幅雖小，但是哈爾濱二手房價首次超過1萬元。
哈市二手房掛牌均價已連漲11周，近7周漲幅持續收窄並趨於穩定，漲勢後勁稍顯不足。目前掛牌價格不斷刷新2019年以來最高位，正式於本期突破萬元大關。二手房市場穩步回溫的趨勢，從近兩個月掛牌價掛牌量走勢圖中可以清楚看到，掛牌均價漲幅最快的時間段在5月第二周至6月初，每周環漲幅度均達到0.5%以上，進入6月份後價格趨穩。
哈市二手房市場目前呈現量價齊漲的上升勢頭，可以反映市場心態正在做出積極性轉變，但離「市場火熱」「成交明顯升溫」還有一定距離。價格漲幅逐漸縮緊就是一點證明。
二手房市場經歷過5、6月份市場窗口期後，近期表現較為平緩，與新房市場分流現象有較大關係。尤其是從6月份開始，哈市不少新房項目摩拳擦掌，開始進入認籌階段，尤其是道里、松北、香坊三個熱門置業區域開始有均價萬元左右，且戶型建面在90㎡以下甚至是60㎡以下的剛需房源加推/開盤，吸納不少上半年持續觀望的剛需及投資客群。
另外新房市場第三季度即將「火力全開」，預計有超過20個新盤集中搶灘年中及「金九銀十」旺季市場，群雄逐鹿競爭異常激烈，開發商會以多重優惠政策吸引購房者。本期二手房價雖然首超萬元，但目前漲幅縮緊，再加上預計面市新盤的強大競爭力，所以下半年除了學區、熱門商圈附近二手房仍有較大吸引力外，整體二手房市場行情仍會接受較大考驗。
阿城猛漲後見衰勢 松北超0.5%領漲全城
上周部分城區二手房掛牌價漲跌較前幾周變化較大。首先，上周南崗區出現自6月以來二手房掛牌價首次下降，下降幅度較小為0.09%，但是南崗區整體二手房最新房價仍在8區中位列第二，為11474元/㎡。
而阿城區自上期猛漲1.04%後，本期二手房價格下降0.39%。阿城掛牌總量小，居住條件與主城區存在一定差距，決定在阿城購買二手房的人數不會太多，在數據上的表現明顯。
除阿城、南崗二手房價格下降為，道外也延續了上期的跌勢，下降幅度為0.07%（上期0.15%），降幅有所縮小。
本期漲幅明顯的是松北區，松北區進來被持續看好，二手房價格不斷上漲，上周又頒布諸多有關開發江北新區的政策，如會展中心移至江北等，再次提升松北區價值。本期松北區領漲全城，漲幅達0.57%（上期0.36%）。
漲勢僅次於松北區的為外環區域的平房區，漲幅在0.27%，平房情況與阿城類似，掛牌總量小，原有房價低，波動較為明顯。上期漲幅排在第二名的呼蘭區在本期價格仍呈現為漲勢，漲幅在0.21%（上期為0.53%）。
江南老城區中，道里區與香坊區二手房價格平穩上漲，道里區漲幅為0.03%，香坊區漲幅為0.13%。
掛牌量持續攀升 漲幅1.05%略有回溫
截止7月21日，哈爾濱二手房總掛牌量為391230套，與上期387167套相比，漲幅1.05%（上期漲幅0.83%），掛牌量伴隨掛牌價持續11周小幅回溫，本期漲幅7月以來首次破1，市場信心開始回歸，房主入市積極性由此可以看出。
其中南崗憑藉著106592套房源繼續保持著掛牌量各區榜上第一位，漲幅為1.01%（上期漲幅1%）；道里區緊隨其後，共有88259套掛牌房源，漲幅為1.19%(上期漲幅0.82%)；香坊區掛牌量在各城區中排名第三位，為72879套，漲幅位0.76%（上期漲幅0.69%），掛牌量排名前三位的城區近三周漲幅均稍有增加。
掛牌總量稍低的松北區，漲勢還在擴大，此次掛牌房源量22848套，漲幅1.75%（上期漲幅1.76%），漲幅基本與上期持平，以較大漲幅持續增長。目前松北掛牌量漲勢已連續六周排名首位。
群力新區、哈西、會展商圈降價房源量較多
哈市熱門商圈降價房源量與上周相比波動較小。本期降價房源量最多的商圈不再是哈西，而是道里的群里新區，降價房源量有321套（上期202套）。其次才是哈西283套（上期202套），排在第三位的是南崗區的會展商圈，有234套（上期149套）。降價房源量表現穩定，或因為市場活躍度恢復，熱門城區房產流通性提升，但目前仍處於買方市場，降價求成交依然是主流。
漲價房源量此次繼續保持少量增幅，這也是市場處於上行期的表現，漲價房最多商圈的是大學城133套（上期85套）、哈西106套（上期77套）、群里新區106套（上期77套），這也是降價房源量超過200套的三個商圈。近三周哈市整體房價有所回升，問詢者增多，部分業主開始主動小幅上調房價靜觀後市。
商圈掛牌房源量的多少一方面能顯現出商圈的居住熱度和密度，另一方面可反映周邊居民的置換需求規模。諸葛找房掛牌量TOP10商圈排名中，前三位實力雄厚的商圈市場活躍度較為穩定，分別為哈西（28354套，環漲0.9%）、群力新區（22084套，環漲1.6%）和大學城（18362套，環漲0.89%）。
恆祥城上周出現46套降價房
從降價房數量統計情況來看，恆祥城（一、二期）、濱才城·塞納維拉、悅山國際一期為前三，數量分別是46、35、34，本期熱門降價小區前三大換血，與上期的熱門降價小區前三位完全不同，上期降價房最多的苗圃小區已消失在榜單，而本次位列第一的恆祥城，上周位於第12位有20套降價房源，其均價為13361元/m2（上周均價13344元/㎡）。
觀察排名前20的小區可以看出，南崗、香坊、道里數量差異小，南崗共有降價小區5個，香坊有4個，道外3個，道里5個，呼蘭2個，松北1個，其中呼蘭與松北鮮少出現在熱門降價小區榜單中。降價房源持續較多的小區包括泰富長安城、恆祥城、錦繡華城等，降價房均在20套以上。
小結
目前哈爾濱二手房價格漲勢尚好，二手房掛牌價首超萬元，松北區連漲數月且漲勢不減，阿城、呼蘭等外環區域也偶有較大漲幅。即使經過了上半年中介洗牌期，房價依然保持逐月連漲態勢，足以看出哈市房地產市場仍處於上升期。再者哈爾濱2019年迎來城建熱潮期，未來緩漲態勢或將成主流，性價比高的物業，比如占據優質規劃地段的外環項目，或具備學區房、地鐵、獨特資源、交通樞紐等因素的房源，其市場需求度不會下降。
下半年新房市場迎來井噴期，本有預計開盤的新盤有6個，其中2個已經開盤。預計新房對二手房分流效應接下來會較為明顯，因此二手房成交方面依然嚴峻，缺乏房價大幅升溫的基礎。不過，目前新房市場逐漸外擴至外環區域，哈爾濱二手房依然有較大且持久的需求量，長期來看市場依舊向好。目前哈爾濱正進入城市經濟躍進式發展的利好期，商務中心建設、軌道交通建設、新區崛起、一帶一路建設幾乎在2019年同時加足馬力，再加上看到土地市場近期的火熱表現，除老破小且非學區房源外，大部分房主對房產價值保持樂觀。