過去20年，買房子，是財產增值的最佳手段，沒有之一。

根據長江證券經濟學家趙偉的測算，2018年，中國住宅總值總市值大約在250-300億元之間，根據社科院編制的中國居民資產負債表，2016年末，中國居民的金融資產約為180萬億人民幣。

如果我們用250萬億計算2016年住宅總值，其占居民總資產的比重已經達到了56%，也就是說，房子，成了居民最重要的一類資產。

為什麼買房會產生如此大的「造富」效應呢？這與「擊鼓傳花」的遊戲模式密不可分。

這裡有個前提，房子不再是自住的消費品，而是眾人蜂擁哄搶的「投機品」，如同曾經的「鬱金香」、「蒜你狠」一樣，並沒有什麼本質上的區別，只不過房子以鋼筋水泥的形式存在罷了。

舉個例子，一個本身價值100元的商品，甲如果能夠以150元的價格賣給乙，那甲就相當於賺了乙50塊錢；如果乙再以210塊錢賣給丙，那麼乙相當於賺了丙60塊錢。

如果這個時候商品的價格又回到了100元，那麼丙相當於就損失了110元，而甲和乙賺的錢的總和恰好也是110元。

所以，賺錢的永遠是中途退出變現的人，虧錢的，永遠是接「最後一棒」的人。

筆者認為，未來20年，房地產已經告別了「財富效應」，因城而異，房子不再是絕對「值錢」的商品，原因有以下三點。

第一，人口結構的變化使然。

房地產最核心的推動力量就是年輕人，或者說是勞動力人口，老年人是無法創造需求的。

以日本為例，勞動年齡人口1995年前保持上升，住宅投資增速一路上行，1996年前後接近30萬億日元；而隨著1995年後勞動年齡人口從8200萬逐漸下降到現今的7300萬左右，日本住宅投資也在隨後的二十年里下降了近一半。

同樣的，我們的第三輪「嬰兒潮」，出現在1981-1991年，也就是所謂的「80後」們大量出生，而在2008-2019年，房價上漲最猛的這段時期，恰恰就是1981-1991年出生人口的婚期。

再比如，2013年，我國15-64歲的勞動年齡人口達到10.06億的最高點，也正是在2013年，城鎮每千人房地產新開工套數開始「滑坡」。

明白了這個原因，再看未來20年人口結構變化的趨勢，就不難看出樓市的趨勢。

經濟學家任澤平之前在報告中提到，育齡婦女規模已見頂下滑，2030年20-35歲主力育齡婦女規模將比2018年減少29%，其中25-30歲生育高峰期婦女將減少41%；出生人口即將大幅下滑，預計2030年將降至1100多萬、較2018年減少26%。

因此，任澤平認為，十年之後，新生兒會下降到1100多萬的水平，對比2018年的1523萬人，足足下降了423萬人。

顯然，20年之後，房地產市場的需求必然會「縮水」。

第二，居民財富配置從房子向其他資產轉移。

如上文所說，目前房產占居民總資產的比重已經達到了56%，但是，參考國際上的經驗，以金融資產為例，韓、日、美這一比例分別為20%、30%和56%，未來十年，我國居民財富配置也勢必會有所調整。

問題在於，從賺快錢向賺慢錢轉變，應該配置什麼資產？

經濟學家梁中華近日指出，未來20年，只能從「四類資產」中尋找機會，其中包括「國債、國開債、高等級信用債、以及能夠提供穩定收益的類債券大類資產」。

這幾類資產有共同的特點：具有長期投資價值，風險低，長期收益穩定，但收益率肯定會降低，這是我們不得不接受的事實。以後只能靠固定收益的資產緩慢賺錢，現金流比固定資產更重要，以往買房一夜暴富的案例將不復存在。

第三，貨幣高增速之後，房地產步入「穩中有降」的趨勢，會存在「時間差」。

經濟學家李迅雷之前有個非常絕妙的比喻，閃電與打雷之間有一個時滯，大家都害怕打雷，實際上，閃電是一個先行指標，打雷是必然的結果。

要知道，1980年的時候，M2不足2000億，到1990年的時候，M2規模達到1.53萬億，到2000年的時候，M2規模達到13.5萬億，如今M2已經超過150萬億了。

這些貨幣，大部分都匯入到樓市中，過去這些年以來，由於貨幣每年增長15%-20%，所以大家默認貨幣每年對內貶值了15-20%。雖然貨幣可以印出來，但房子是印不出來的，尤其是在一二線城市，土地就那麼多，這意味著我們可以把15-20%的貨幣增速看做是買房的潛在收益增速。

但是，正如李迅雷所言，M2增長這麼迅速，只是房地產走弱的先行指標，一旦未來房地產市場的融資、房貸利率持續收緊，結果自然水落石出。

最鮮明的例子，莫過於8月份以來，信託規模縮水30%以上，各城市賣地收入減少29%，一二線與三四線城市成交量也有所下降，加上從10月8日開始，房貸利率開始參考LPR，資金不再像以前那樣湧入房地產，房子的增值屬性自然無從談起，房價也就開始「穩中有降」了。

事實上，在筆者看來，未來20年，去做「搞教育」、「養孩子」這兩件事，比買房子更「值錢」。

購房者以前的誤區在於，把房子這件用於居住的消費品，看成了不斷買賣變現的投機品，然而，未來20年，隨著人口、貨幣、資產配置的變化，實物資產，尤其是不動產，很難再出現過去10年那樣的飛速增長。

此時，唯有把「值錢」的概念「虛化」，對一個家庭來說，擁有一個正直、陽光、上進的孩子，是比鋼筋水泥更重要的財富，教育也是未來的一大風口，20年後，如果生育率依然不斷走低，孩子就是你最珍貴的「財產」。

這也是首富的結論，在9月10日的阿里巴巴20周年年會上，馬雲發表了20分鐘講話，這也是他在阿里巴巴集團董事局主席任上的「告別演說」。

馬雲直言，「阿里巴巴只是我很多夢想中的一個而已。我覺得我還很年輕，很多地方都想去玩玩，去折騰。很多事情，教育、公益、環保我都在做，但我覺得我可以做得更好、花更多時間，這是我應該做的事情」。

這不是馬雲第一次強調教育和孩子的重要性。

在今年5月份時，他在公司的一場集體婚禮中說，「如果都像今天這樣大家買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養8個老人，婚姻不是為了進一步積累財富，不是為了買房子，不是為了買車子，而是一起生孩子。要一起享受幸福美滿的生活，孩子是無價之寶，永遠記住，所有的東西都可能是別人的，都可能是假的，只有孩子才是真正自己的東西」。

首富用「孩子」這兩個字，道破了一個家庭應該重視的「財產」。

無獨有偶，河南最近對鄉村教師發放「一補兩貼」，購房每平方米優惠不低於1000元，隔空呼應了馬雲對「教育」和「孩子」的價值觀，在全社會對「搞教育」、「養孩子」形成共識後，「買房子」自然會成為過時且「落伍」的選擇。