中房報見習記者 劉偉 | 北京報道
走在地產金融化前列的泛海控股，近期遭遇資金層面上的困境。
3月3日，標普將泛海控股股份有限公司（股票代碼：000046.SZ，下稱「泛海控股」）的長期發行人信用評級下調至「CCC」，將未償高級無抵押票據的長期發行評級下調至「CCC-」。除此之外，標普還將泛海控股的評級列入信用觀察名單，並計劃在4月份公司執行再融資計劃和資產出售時解決信用觀察問題。
合眾資產風險總監趙其卓告訴中國房地產報記者，標普此次下調的是長期主體信用等級，企業現在有未到期的債券，那麼會使其估值有一定的調升，市場會認為企業的信用風險增加，這也意味著企業再融資時，會面臨更高的發債成本，發債難度也會增大。
海外項目出售延遲
泛海控股遭遇評級下調與其近期的一筆資產出售有直接關係。
1月22日，泛海控股發布公告，將以10.06億美元的價格出售公司在美國舊金山的地產項目，以進一步優化公司的資產負債結構，加速向輕資產轉型。
上述資產包主要包括泛海控股在舊金山的相關未開發地塊、在建工程和物業，此次交易對價為10.06億美元（摺合約69.4億元人民幣），項目買方SPF Capital為一家私募基金。
然而，2月28日，泛海控股宣布，完成資產出售的截止日期由原來的3月5日推遲至3月31日。新型冠狀病毒肺炎疫情的暴發阻礙了交易進程，中國和美國之間的通行被暫停，影響了一些交易團隊成員的行程。
標普認為，最初的資產出售時間將使泛海控股在3月份獲得6.3億美元的預付款，使該公司能夠為4月30日的潛在交易做好充分準備。它還將為未來6個月到期的大部分債券提供急需的流動性。但因為資產出售的推遲，該公司在收到收益和回售日期之間只有大約30天的緩衝時間，幾乎沒有緩衝的空間。趙其卓表示，「CCC」其實已經是「垃圾級」的評級了，現在又下調為「CCC-」。這會使企業的債券收益率，即債券的風險溢價會變得更高，直接導致的結果是估值收益率上升，進而產生債券價格下跌的影響。
值得關注的是，泛海控股在國內房地產項目集中於武漢。截至2019年6月已完工及在建項目未來可售面積，武漢占比69.71%，今年的疫情，將對其項目和結轉形成較大不利影響。
與此同時，泛海控股也在積極發債融資。2月27日，泛海控股發布公告稱，公司於2020年2月26日——2月27日成功發行了泛海控股2020年面向合格投資者公開發行公司債券（第二期），發行金額4億元，票面利率為7.5%。
地產金融化初級階段
經過數年的調整，泛海控股去地產化的轉型效果初見成效，金融收入占比超過八成。與此相對應的是，房地產板塊在其營收中占比持續降低。2019年前三季度，泛海控股營業總收入82.97億元，其中：金融業務營業收入67.17億元，占比80.97%；房地產業務營業收入15.62億元，占比18.83%；其他業務營業收入0.17億元，占比0.20%。
金融是壟斷行業，相對而言，不像房地產的強市場化，泛海在很早之前就已經拿到經營牌照，持有金融牌照就意味著為企業的盈利能力注入了一劑強心針，上述地產金融人士稱，這也可以理解為泛海在眾多房企中率先進行地產金融化轉型的嘗試。
國金證券(香港)執行董事兼投行部董事總經理黃立沖對記者稱，地產行業具有海外估值低、政治風險高、稅務成本高以及持有物業租金回報率低的局限性，鑒於房地產本質上就是一個需要大量資金的行業，房企金融化是一個趨勢，未來會有很多像泛海控股這樣從地產轉向金融的企業出現。「目前泛海金融業務從事的債權金融業務較多，股權金融比較少，原因是前者業務相對簡單，因此泛海控股還處在地產走向金融化的初級階段，而且就現在看，它的業績報表並不出色。」