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提問：星叔你好！坐標石家莊。省會房子會是最好的投資嗎（和股票基金投資相比較）？身邊幾乎所有人都不看好買房投資，都覺得房價會跌。您怎麼看未來10年的房價？謝謝！

回答：買房看的是未來，核心是房子升值，雖然通貨一直在膨脹，但是房產自身的價值依舊是不可忽視的。

如果是打著5-10年的中長期投資，房產依舊是很好的標的物。

城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，不存在價格大幅下跌的可能性，下半場區域性機會還是很大的。

未來10年後的房價，我們很難預測，而且這種預測的意義不大。

我國的經濟發展格局並不均衡，因此也就意味著未來10年，各地不動產價格也會有差距。

具體城市還得具體分析

提問：星叔好，我定居在西安，最近對買房子的事情有些糾結，想聽聽您的建議，我們家目前情況是這樣有一套商品房是2010年買的.目前沒有住在出租收租金，父母有兩套房子都是單位集資房是個人全款但是集體土地沒有房產證，目前為了照顧孩子方便和父母住一套，還有一套空著，像我們家這種情況還要不要再投資套商品房呢？目前手頭攢了點錢但是感覺西安房價也漲不到哪裡了而且好的房源還得參加搖號挺麻煩～希望星叔給個建議謝謝

回答：好的房源需要搖號進一步說明目前即使在史上最嚴限購之下，剛需市場需求依然旺盛。

結合西安的城市地位和人口規模，目前的西安房價還談不上高，我認為繼續有很大的上漲空間，

目前西安房價穩定主要是受到限價因素影響，

如果不是限價影響，目前西安房價均價肯定2萬以上了。

提問：你好，現在一二線城市租售比非常低，是買房划算還是租房划算？能不能系統解釋一下

回答：從投資的角度來說，買房合算，雖然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是買房是有房價增值的，一波牛市過來，一般房價都能漲2、3成，可以極大豐富收益率。

所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潛力，買到城市主軸線上的發展潛力大的板塊，比租金好重要的多。

如果你只是想短期自住，那是租房合算，因為租金收益率比銀行貸款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空間。

提問：星叔 請問房查怎麼抹？徵信怎麼抹？有好的推薦麼？

回答：房查記錄抹除和徵信逾期抹除都可以操作，具體流程見內部分享。

提問：您好老師！夫妻上海戶口，名下無房，貸款算二套房，現金流650w，因為不住在國內，想入手純投資性質的房產，如何規劃比較好？工作收入主要在國外，所以基本想靠國內租金抵貸，考慮到新房限價和二手房的稅費，目前只關注了新樓盤，是否合理？最近回國休假看過幾個徐涇的房子，可惜都是尾盤選擇的餘地不大，而且像我們不在上海就比較難趕上好盤的開盤是吧？謝謝！

回答：上海不像南京和杭州，沒有特別多的新房限價機會，而且你那麼看重租金，不應該買新房，因為新房有交房晚，還有新交付小區集中出租導致租金偏低的問題，你實操一把就知道問題所在了。

另外新房開盤有時間窗口的問題。如果你想以租養貸的話，那你基本上的負債就不能太多，需要控制總價規模，控制在8、900萬以內。大概只能買中環外的二手房， 其實這個總價段，上海的可選範圍很大的

提問：星叔您好，請問您對省會城市遠郊盤，怎麼看？遠郊房能買嗎？

回答：買遠郊，要地鐵和人口導入並重，才值得投資。很多遠郊只是政府畫餅，沒有大的基建和配套投入的遠郊普通人難以入住，投資更要遠離。

實際上，從許多城市的過往數據來看，大量的遠郊區域新盤都面臨著出租難、二手房賣不出高價的尷尬境地。即使是比較稀缺的別墅產品，升值潛力也不見得高。

一方面是主城房價節節攀升，另一方面則是遠郊樓盤溢價艱難

對於資金充裕，又想通過購置房產完成資產保值的人來說，儘量選擇地段相對核心的項目，首選中心、或是選擇能承載剛需外溢的近郊，以租養貸最為穩妥，即便以後要轉讓也不擔心沒人接盤。

而對於資金不充裕又有部分資金想要投資的人來說，只能說慎入，多比較，寧可持幣觀望一段時間。

買遠郊盤要注意以下幾點：

1、大於25公里上班距離的郊區要慎重，三四線城市別買，越近大城市市中心、核心區的土地價值越高，房子本身的價值並不高，買房子更多是買土地價值，周邊沒配套的房會慢慢出現衰竭跡象；

2、不要問城市中心的土著買哪裡的房，土著有市中心情結，他們不缺房子也不懂郊區，他們的眼睛從來不看郊區，他們除了給你打擊，不會有什麼有價值的建議。

2、政府有規劃的郊區可以考慮，規劃里要有地鐵，有學區，有商業，一般規劃新區交通等環境設施都優於老城區，加上配套陸續出台，未來可期，可以考慮，否則謹慎！

總之，對於購買遠郊盤而言，購房者首先要有充分的計劃和心理準備，做好長期持有的打算；

另一方面則可以考慮更多地以自住為主，將遠郊盤的規劃與自己未來的生活、工作情況相結合來看，避免「錯買」！

提問：星叔，你好，再次提問，謝謝！

針對廈門的話目前推薦那個地區？屬於二套房，第一套無欠款，有廈門購房資格，大約80子彈，明年年底可以公積金貸款，是現在入手還是明天年底？

回答：廈門樓市我看好的，長遠看還能創新高，

廈門市很會控地，未來沒啥問題。

這一輪短期調整到位，現在可以買了。

考慮島外集美這些地方機會更大。

提問：臨沂北城新區一塊新地被本地的房企以每畝1389萬拿下，越來越看不清以後的房價了，不是資本寒冬麼。怎麼又誕生新地王了。求解！

回答：個例不代表整體。

之前低迷期時，全國看，經常有個別城市有那麼個傻傻的地方企業出來搶地王。

如果不是真傻，就是中間有淵源。

土地的前世今生中可能夾雜很多的因素，一步趕一步到了這地步。

現在臨沂老大從高速過去後帶了很多濟南的做法，也有可能有其它因素在其中。

提問：你好星叔，請問沒滿二的房子稅費可以降低嗎？

回答：不滿二的二手房可以用54大法省稅，具體操作方法在內部分享。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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