買房子這件事，自古以來就有，卻從來沒有像今天這樣讓人焦慮。

古代的房子當然也很難買，李白一生沒房子住，韓愈當了30年的官，才在京城買了一個小宅子，蘇軾給兒子辦婚禮還是借用朋友家的房子，明清京城的私宅，一個七品縣令省吃儉用，不吃不喝10年才能買到房子。

正因為大部分人都遙不可及，沒有比較就沒有焦慮，對一個顧著溫飽就知足的人來說，房子根本不在考慮範圍內。

同樣的道理，也適用於20年前的我們，城市是福利分房，農村是自建瓦房和平房，身邊的親朋好友家庭條件都一樣，買房子沒那麼著急。

但是，現在的樓市，經歷了長達20年的擴張進程，人均居住面積提升到了39平米，土豪與拆遷戶們可以揮手買下一層樓，首套剛需卻為了幾十平米的蝸居發愁。

談戀愛、結婚、交朋友、人脈、找工作、孩子上學，都以房子為評判標準，兩相比較，自然會讓很多人產生心理落差。

那麼，未來10年，房子會「搶著買」還是「沒人要」？

筆者認為，後者的可能性更大一些，原因有二。

第一，過去「搶著買」，是因為房子足夠「稀缺」。

過去這些年，M2年均增速達到15%以上，從2008年至今，貨幣總量從40萬億增至167萬億，算上銀行理財、信託，真實的流通中貨幣應該增加了5倍左右。

這些新增貨幣，都流入到了房地產之中，作為最保值的資產，能夠看得見摸得著的房子，擁有其他資產難以比擬的優勢，很多人寄希望「買房」養老，是因為房產能夠提供其他資產所不具備的保值屬性，資金沉澱到房子裡，隨時都能出手變現。

都把房子當成財富升值的投機品，給人的感覺當然是「稀缺品」了，哪怕這個稀缺品只是一堆鋼筋水泥也無所謂，因為總有人願意接盤。

這個邏輯，曾經的荷蘭鬱金香，前幾年盛行的藏獒和「蒜你狠」，都驗證過，在當時，它們都是高高在上的稀缺品種。

房子也是一樣的軌跡。

當然，房地產承載的行業和工作需求太多，與這些消費品有本質區別，從上游的建築業、水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機，到下游的家電、家具、家紡、裝潢，再到金融、媒體服務、網際網路、物業管理等第三產業，多少人的生計都得靠房地產養活。

但是，對於一個商品而言，價格波動的規律是一致的，上漲周期可能會持續很長時間，但「臨界點」遲早會到。

第二，未來「沒人要」，是因為房子的供應拐點早已到來。

從1998年房改到2005年，房地產年均銷售面積，僅僅在1億-5億平米之間。

從2010年到2018年，每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。

這20年賣出去的房產面積相加，得出的結果是177億平米，按每套房100平米來計算，總共賣出去了1.7億套房子。

看起來1.7億套並不多，但是，這其中並不包含大量的小產權房、自建房、單位宿舍、房改房，把這些非商品房渠道加上去，再翻三倍都不止。

這麼大的存量，再加上每年新增將近20億平米的銷售面積，靠現在的購房者，能消化的掉嗎？

當然不能。

統計數據顯示，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

結婚率的下降，光棍人口增多，對房地產市場的影響將是長期性的。

結婚要買房，生孩子要買房，添二胎也要買房，結婚、生子、就學，是房地產擴張的核心動力，主力購房人口都老了，年輕人又不願意生，不願意結婚，房子還在以每年幾千萬套的速度加蓋，結局似乎不言自明。

之前看到過一段話，說的是網際網路行業的發展路徑，與房地產有異曲同工之妙。

第一個階段，是門戶時期，像飄在天上的雲。

第二個階段，BAT迅速擴張，雲中下起了瓢潑大雨，傳統的生活方式被衝擊。

第三個階段，雨水滲入到了土地之中，網際網路成為生活的一部分，再難出現像騰訊、阿里巴巴這樣的高速成長奇蹟。

房地產也是如此，在上世紀90年代末的房改初期，還是一片混沌，主要是居住方式從小到大，從擁擠到寬敞的轉變。

從2008年至今，是農村到城市的人口遷移，造就出碧恆萬這些近萬億級別的房企，行業集中度不斷提高，中小開發商想成長為行業大鱷，難上加難。

第三階段，也就是未來的趨勢，是行業步入成熟期，買方市場形成，房地產行業盈利能力下降，新產品和產品的新用途開發更為困難，進入壁壘很高。

這個過程，其實就是房子從「搶著買」到「沒人要」的轉折。

當然，所謂「沒人要」，並不是說房子不值錢，而是在大幅分化的趨勢下，大小城市，一二線與三四線，都市圈與非城市群，房子的待遇將是「天差地別」。

限購的蘇州，限價的南京和杭州，限售的青島，堪稱「窪地」的長沙，高居雲端的京滬廣深，虹吸省內的武漢、鄭州、成都、西安，在這些城市，只要不是離市中心幾十公里之外的遠郊，三環以內的房子，任何時候還會「搶著買」。

但是，全國能有幾個滬蘇寧杭？能有幾個國家中心城市呢？一隻手都能數的過來，對絕大部分城市而言，房子蓋的越多，「沒人要」的可能性越大。

經濟學家也給購房者出了主意。

廣發證券經濟學家盛旭日前發文指出：從長周期的角度，目前可能處於一輪庫茲涅茨周期（20年左右）的尾部階段。

本輪周期先後經歷住房商品化（房改）、城市化（一二線人口流入和住房普及）、棚改（三四線的拆遷和貨幣化安置）等三輪驅動，目前第三個階段的高峰期也已結束。

對購房者來說，最重要的是轉變置業思維，三輪驅動已經是過去式，收入足夠的情況下，首套依然要買，不該買的多套，堅決不要碰。

就在最近，馮侖和潘石屹在節目中的談話，充滿了玄機。

節目中，潘石屹、馮侖公開坦言：他們真是很年輕的時候就賺了很多錢。1995年前後就賺了上億美金，那年平均年齡二十五點六歲，跟別人比起來，無論才能到背景咱們都不行，而且爹都是正常爹。

歸根結底，他們是在正確的時間做了正確的事，城鎮化的風口刮起來，擋都擋不住。、

聯繫到潘石屹此前講的一個故事，也更有趣，90年代時，「六君子」正在海南做的風生水起，偶然看到報紙上的兩個數字：海南常住人口15萬，暫住人口50萬，人均住房面積高達50平米，而當時北京人均還不到8平米。

這樣一對比，感覺這事有點不對勁，幾天之後，他們帶著1000多萬的資金匆忙撤離海南樓市。

後來發生的事大家都知道了，爛尾樓、破產、幻象破滅。現在的情況，與當時也有幾分相似。

人們對京滬廣深依然趨之若鶩，而全國各地的高鐵新城、棚改拆遷、高新區、開發商又有多少？人均居住面積達到50平米以上的城市又有多少？

一切盡在不言中，對於一套房剛好、兩套房足夠、三套房多餘的人來說，還是安安靜靜的做個看客比較好。