中房報記者 苗野 | 北京報道
機會如此，趕快上市。2月25日，正商實業旗下的興業物聯發布全球發售公告，計劃於3月9日在港交所掛牌，將成為鼠年第一家上市的物業公司。興業物聯將採用直播路演的形式招股，每股發行價1.5港元至2港元，發行1億股，預計募資1.5億港元至2億港元。
隨即，香港交易所網站公布了燁星集團聆訊後資料集，這標誌著燁星集團或將成為繼興業物聯之後，2020年第二家登陸港交所的物業服務公司。
2018年6家、2019年10家物業公司陸續上市後，目前物業服務板塊的上市公司已達23家。而疫情之下物業價值被二次發現，物業公司更逆勢而上。據記者不完全統計，2020年港股還有金融街物業、星盛商業、正榮服務、宋都服務、建業新生活5家物業公司排隊等待上市。此外卓越物業、朗詩綠色生活、華潤物業也被傳出上市的消息，資本市場物業板塊擴容在即。
有業內人士認為，作為容納了十幾萬家企業的行業，物管行業的資本化進程可能才剛剛開始。中國的物管行業本質上屬於房地產市場的伴生業務，如果其背後母企具備良好的生態體系，那麼旗下的物業企業發展將更為迅猛。物管行業強調內功，登陸資本市場只是第一步，後續還需要加強運營，做好增值服務。
本次疫情對於物管行業的影響，中物研協表示，將是一次物管行業價值的再認識，疏通過往的難點痛處，推動行業進入更廣闊、更持續的黃金髮展階段。
「傻子閉著眼睛買都能賺錢。」有股民評價物業股時說。2019年，物業股漲勢確實喜人，年初至年底漲幅超100%的有6隻，17家港股上市物業公司中，13家跑贏恆指。而截至2019年12月14日，17家港股上市物管企業的平均市值為94.5億港元，碧桂園服務的市值高達702億港元，高過六成20強房企。
上市熱再起
2014年，彩生活開啟上市大門後，物業公司嘗到了資本市場的好處。
有市場預估，已有超20家企業角逐萬億級的物業藍海。看著大型物業公司在競爭中手握充足資源占據優勢，一批中小型物業公司則意識到需要尋找自己的突破口，赴港上市成了它們最好的選擇。
2020年開年這一波上市潮，則由「蚊型」物業公司拉開了序幕。興業物聯成立於1999年，曾在新三板掛牌，後於2019年1月21日從新三板摘牌，同年10月提交香港上市申請。全部項目均位於鄭州市，是典型的區域型物業公司。
招股說明書顯示，截至2019年9月30日，興業物聯在管物業建築面積約210萬平方米，在管物業組合涵蓋17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及1個工業園，總建築面積約為240萬平方米，合約物業組合的總建築面積約為410萬平方米。
財務數據方面，2016年至2018年及2019年1月-9月，興業物聯的營業收入分別為4727.6萬元、7606.8萬元、13104.6萬元和12729.6萬元，凈利潤分別為1148.6萬元、1927.9萬元、3422萬元和2811.8萬元，毛利率則分別為47.2%、50.2%、47.5%和46%。
如果拿興業物聯與已經在港上市的25家物業公司對比，數據顯示，興業物聯2018年的營業收入僅高於排名倒數第一的申基國際，比和泓服務則少了9341萬元；同期凈利潤的排名也在倒數10名以內，幾乎與創毅控股差不多。另與正在排隊港股IPO的其他6家物業公司相比，興業物聯2018年的收入也幾乎處於墊底水平。
有業內人士認為，物業管理這一細分行業尚未形成頭部公司壟斷的局面，因此物業公司紛紛選擇上市為進一步擴張業務增添資本籌碼，也就成了順理成章的一個結果。上市即為擴張，問題是母公司正商集團尚且困足於河南，「餘糧」不足，興業物聯的規模困局恐難以突破。資本寒冬之下，投資人格外珍惜手中籌碼，興業物聯能否足額募資也是一個考驗。
燁星集團也面臨同樣的問題。2003年成立，燁星集團的大本營在北京，早期階段公司主要跟隨鴻坤集團在大北京地區提供物業管理服務，2010年才開始逐漸向周邊及其他地區拓展。
截至2020年1月28日，燁星集團業務遍及京津冀地區、海南、湖北及陝西的八個城市，管理的總收益建築面積約520萬平方米，總合約建築面積約800萬平方米，包括24項住宅物業及17項非住宅物業，收益建築面積幾乎全部來自鴻坤集團。
與同行相比，燁星集團的體量偏小，公司在管建築面積低於目前市值靠後的銀城生活服務、鑫苑服務、中奧到家。在北京的物業管理市場上，燁星集團的市占率也只有0.35%，排名第21。截至2019年8月31日，燁星集團實現收入1.75億元，其中京津冀地區，合計收入1.56億元，占比88.9%；其他五省合計收入僅1954.6萬元，占比僅11.1%。這反映燁星集團雖然業務聚焦在京津冀地區，在其他省份也有星羅密布的布局，但是項目多分散，難成規模。
安信證券研報顯示，房企分拆物業上市，是源於對房地產行業增速放緩的預判，後房地產時代，「做好存量」對物業行業中長期前景是利好，通過物業服務的提高來幫助房企盤活存量，已被市場所認可。
但上市之後各家物業公司的表現卻不盡相同，正呈現馬太效應。在去年上市的物業企業中，新大正是唯一沒有房企背景的物業企業，但其表現十分亮眼。截至2019年12月31日，新大正的漲跌幅位列10隻上市物業股榜首，達到114.79%。而漲跌幅表現搶眼的房企背景物業公司是奧園健康，年內漲跌幅為42.23%，不足新大正一半。其實，多家去年上市的物業企業在資本市場表現平平。甚至鑫苑服務更是自上市首日創出股價巔峰後便一路下行，到2019年底其股價約為上市首日股價的一半。
值得注意的是，隨著資本市場的日漸成熟，投資者越來越強調投資回報，這就要求上市公司有持續穩健的盈利能力和強勁有力的市場增長動能。物業企業趁物業板塊一片火熱的時候上市或許能獲得一定溢價，但若增長乏力，隨時都有可能被市場拋棄。
上市非終點
房地產行業的火爆時期，物業服務還只是附屬品，如今的從嚴調控之下，物業公司宛若新生，從2018年起這條行業賽道被視為「黃金賽道」，整體行業集中度還處於分散階段，機會多和潛力大。
據中指院2019年中國物業服務百強企業榜單顯示，10強中只有4家已實現獨立上市，分別是綠城服務、碧桂園服務、保利物業、雅生活服務，而萬科物業、恆大金碧物業、龍湖物業、金科物業等在內的6家公司暫未上市。從目前的發展勢頭看，2020年的物業公司上市潮還將持續。
中信建投證券分析認為，在不考慮物業費上漲的情況下，未來3年，物業管理的市場規模有望擴容至接近7000億元。物管行業雖然沒有技術壁壘，但是其渠道壁壘很高。物業公司的在管面積增長需要背後的開發商持續注入管理項目，這意味著行業規模效應偏弱，不會出現寡頭收割市場的格局。
但對於體量小、且高度依賴鴻坤集團的燁星集團來說，增長的確定性遠遠小於其他大型的物業公司。燁星集團從獨立第三方物業開發商取得物業管理面積仍比較小，占總收益建築面積約0.9%，其外拓能力還有待觀察。
從興業物聯披露募資所得款用途來看，約72.3%用作業務拓展、約7.2%用於提升物業工程服務、10.5%用於提升物業管理服務以及10%用於一般營運資金。而業務拓展的大頭（約65%）將用於收購專注非住宅物業的物業管理服務供應商或項目公司。
58安居客研究院分析師張波認為，物業公司上市背後，離不開房企的支持。同時，物業公司上市可以帶來更多的現金流，更容易獲得金融機構的青睞，這是房企分拆物業上市的重要考量。
實際上，物業服務被推向前端，與房地產行業周期、宏觀政策調控不無關聯。2014年彩生活登陸港交所時，中國商品房年化銷售面積同比下降7.6%；而2019年前11個月，全國商品房銷量同比僅增長0.2%。房地產市場紅利期已過，在融資渠道持續收緊的背景下，房企分拆物業板塊上市，成為其新的利潤增長點。
一般而言，房企分拆物業板塊上市，母公司的品牌效應會使物業企業更容易對接資本市場，獲得投資者青睞，這已經得到佐證。如綠城服務2016年上市，股價累計上漲近4倍，目前市值245億元；中海物業2015年上市，股價累計漲幅近5倍，年內漲幅超100%。2018年上市的雅生活服務、碧桂園服務、新城悅服務等公司，股價也都實現了較大漲幅，甚至同樣達到了100%。與此同時，從增量發展到存量運營，許多脫胎於房企的物業公司正將目光轉移至非住宅物業，比如寶龍商業。
在奧克斯物業總經理林志偉看來，物業企業上市後，仍面臨三大瓶頸：住宅業態毛利率低，缺乏新的盈利模式和利潤增長點，數據亮點主要靠規模增長；關聯業務隨著房地產形勢變化，支持力度減弱；行業生存環境和從業人員素質，制約創新發展。
但房地產行業從增量時代進入存量時代，各大房地產公司也從重開發的打法轉為重運營，這也是物業股成為資本市場上為數不多的亮點的最大原因。
2月以來，股價從2月3日開市後一路上升，23家物業股中有21家股價累計上漲，過半漲幅在20%以上。其中濱江服務累計上漲78.33%，永升生活服務累計上漲60.04%，奧園健康、佳兆業美好、保利物業分別累計上漲47.61%、40.48%、39.04%。
物業股持續走強的背後，是越來越多的投資者對物管行業的長期看好。2月20日，華菁證券發布研報顯示，年初至今，物業板塊整體P/E預算數已從27.4倍上升至目前的35.2倍，PEG從0.88倍上升至1.11倍。
野村報告稱，「考量到其（物業管理公司）防禦性的業務特質、正面的政策環境及積極的增長前景催化劑，對物管股板塊保持樂觀看法。」
面對此次疫情大考，各大物管公司紛紛在社區防疫中啟動應急預案，發揮了較為積極的正面作用，物業股就像這場疫情高壓下的一陣春風。也是這場共同戰「疫」的過程，進一步彰顯了物業企業社區治理的新型價值。
彩生活總裁黃瑋認為，目前物管行業正面對著兩個核心邏輯的轉變：一方面是房地產從增量時代走向存量時代，物管行業將逐漸獨立自主發展，地產對物業的補貼將越來越少，行業的未來競爭將越來越充分；另一方面，隨著行業發展，物業公司保安全的責任已逐漸退化。5G、物聯網的到來，為物業公司在設備管理上提供了更高效的管理方式。這些轉變意味著，物管行業未來的核心邏輯正在發生質的改變。