作者：威海新樓市團隊 編輯發布於：威海新樓市
近期，東部濱海新城二期——盤福園正式啟動了，作為東部濱海新城最受關注而且沒有之一的樓盤來說，它的銷售進度和價格，牽引著每一個投資或者在新城買房人的神經。東部濱海新城啟動已經有兩年多的時間，從立項到開發，再到落成，前後經歷了五年甚至更長的時間，我們在之前寫過也邀請過業內人士對東部濱海新城進行論述點評（可以在子菜單區域點評中了解威海的區域規劃），本期借五渚河生態城項目二期發售，再談東部濱海新城遠景。
【五渚河生態城·盤福園】開盤信息卡
一、區位分析
項目位於經區濱海大道西五渚河南，距離經區威海高鐵汽車三總站10.8公里，距離榮成那香海旅遊度假區17公里。
項目距離城市副中心在10公里的區域，符合新城投資一般不超過10公里的地理區域。但中間九龍明珠向東至崮山區域發展不成熟，人口商業相對稀少，存在空帶斷裂發展區域。沿途公路網建設寬闊整齊，相對於青島南路更通暢。
第一，地理位置可以與臨港區的區位相比較。區域銜接威海市經區和那香海，及遠景成山區域，臨港區同樣距離汽車站11km，向南銜接文登區，及遠景南海新區。第二，區域對位樓盤個人認為可參考華夏山海城項目，二者距海距離大體相同，旁邊都有河流（五渚河更占優勢），靠近山體公園，整體環境都優美。
二、開發商介紹
威海市濱海新城建設投資股份有限公司成立於2015年2月，是為推進東部濱海新城建設，經威海市政府市長辦公會議批准設立的一家混合所有制股份公司。公司註冊資本2.2億元，其中國有資本出資占46.9%，社會資本出資占53.1%。經營範圍主要包括地下綜合管廊、城市基礎設施的投資建設運營、房地產開發、物業管理服務、工程項目代建、施工圖審查、規劃技術服務、房產測繪等業務。開發商自不必說，有著強厚的經濟支撐和政策指導，項目質量也可以做到安全放心。
三、周邊及內部環境配套
環境：1.5萬畝遼闊水域，3萬畝原生態森林，14.2公里黃金海岸線，山、海、林、河、灘、灣6重生態體系，五渚河主題公園，五渚河山體公園等等
教育：中心幼兒園、九年義務教育中小學、威海高級實驗中學，職業中專
醫療：機關診所、新城三甲醫院、市立三院
景點：東浦灣海水浴場、海洋世界、逍遙海水浴場、西霞口旅遊度假區、那香海旅遊度假區、成山頭、雞鳴島、劉公島
政務：市委黨校、檔案中心、經貿國際交流中心
商業：小區公共服務區、大型商業綜合體
交通：公交中心、K7、107路
【開發商】：威海市濱海新城置業有限公司
【物業】：新城物業
【物業費】：1.96含電梯費
【產 權 】:70年
【綠化率】:51%
【交房標準】毛坯交付（2020年底）
【容積率】：1.27
【層高】：層高3、閣樓2.9
【面積區間】95-256㎡ 實用兩居—寬敞四居
【價格】：起價9080，均價9680
天然氣入戶、市政統一供暖（地暖）
總占地：10萬平方米
建築面積：19萬平方米
總戶數：800餘戶
在售1、2、7、10、14、18、19號樓，8、9、11、16、17樓號未開售
高層：14+1，16+1，面積95-175平
小高層:10+1，面積108、146、256平。
戶型:（95平米）兩室兩廳一衛，（108、115平米）三室兩廳一衛，（146平米）三室兩廳兩衛，（175、256平米）四室兩廳兩衛
貸款首付比例：首套房首付30% 二套房首付40%
簡評：項目為低容積率，高綠化率的園林生態社區，適合養生，養老及度假需求。以目前的配套條件來看，可以滿足基本的生活需求，但仍需要有車，比方說去周圍附近大一些的超市，就要2公里左右的崮山鎮中心家家悅超市，對於大部分人的大部分情況來說，是比較不便的。另外例如醫院目前還缺乏，還在商談落地中。學校來說，高中只有新一中和三中的選項。更不要說最重要的中學了。因此，這個盤並不適合剛需，對於一些考慮先在威海買房，等以後好度假養老的客戶群體是可以優先考慮的。
四、樓盤點評
五渚河生態城項目目前是整個東部濱海新城，乃至整個經區疏港路以東最好的住宅項目。低密度高綠化住宅，高科技以及超前規劃，同時兼具山、海、河（大河）多重景觀的花園社區，開發商及物業都有比較高的保障。項目連結著經區和那香海景區，同時是政府重點的規劃項目，符合向東和向南延伸的兩個主軸方向。項目目前的劣勢在於配套和人口導入不足，人流量同那香海相似，受季節影響大。項目均價逼近一萬，缺少剛需支撐，適合養老、養生及度假和小部分長期投資的客戶群體。
與臨港區（同樣的距離，汽車站至臨港區管委為11公里）相比，東部濱海新城主要優勢是近海。
第一，行政區劃
威海臨港經濟技術開發區起步於2005年初，2006年3月成立省級開發區，2008年4月成立威海工業新區，2013年11月20日，經國務院批准升級為國家級經濟技術開發區。全區總面積297.19平方公里，轄4個鎮（街道），167個村（社區），人口13萬人。
威海東部濱海新城作為威海中心城區的重要板塊，對加快中心城區向東拓展和提高中心城市輻射帶動能力具有重大意義。新城開發建設堅持國際標準、突出地域特色，高起點規劃、高水平運營、高標準建設，全力打造國際著名旅遊度假勝地、會議會展和科創經濟產業聚集區、產城融合示範區，建設「精緻城市·幸福威海」的樣板。
威海東部濱海新城總體規劃面積191平方公里，包括泊於、橋頭兩鎮全部轄區和崮山鎮部分轄區。其中，核心區面積73平方公里，以泊於鎮為主體，包括崮山鎮、橋頭鎮部分轄區；啟動區面積22.8平方公里，是近期新城開發建設的重點。新城建設用地規模為45平方公里，規劃容納40-45萬人。《東部濱海新城開發建設實施方案》（威辦發〔2014〕8號）中明確了新城「三年成勢、五年成形、十年成城」的總體目標，先期重點開發建設啟動區，同時抓好橋頭產業園區開發建設。
第二，經濟發展規模
汽車站至臨港區，有青島南路沿線的工商業布局，中間有凸起的城郊區溫泉鎮，人口密集，工商業發達，交通連接密切，向南與臨港區銜接較為緊密。
空間經濟學認為，道路小而窄的商業區相比寬闊的馬路更有利於人口聚集及工商業發展。因此，城市的發展導向會大機率連接相對崮山鎮更密集的溫泉鎮；相對於冷清寬闊的成山大道東進，會沿著匯聚榮成、文登、乳山方向的青島南路南沿；相對於更有沿海優勢，季節性人氣的東部濱海新城，更穩定的長期居住人口，才是就業、稅收、上學、住房的保障，才是城市發展的堅強後盾。
第三，遠景規劃
長遠來看，社會發展由海權向路權轉移，沿海城市的優勢在弱化，人口和資源向交通更便利，城市更發達的地區匯聚。況且，在威海來說，三面環海，沿海的稀缺性更加弱化，而且並不是所有的海灘，都是優質的，對於房地產來說，只有市區核心的海景房才是長線穩定的資產。如果當下受客觀條件限制，順應城市發展的主流才能提高未來能夠置換的可能性。
結語
本文對於五渚河生態城點評和東部濱海新城的城市發展規劃，暫且先介紹到這裡了。您對五渚河生態城及東部濱海新城有什麼看法或建議，歡迎在留言區留言，關於城市發展規劃您也可以說出您的想法和建議，後期我們會持續跟進兩個區域的發展規划動態，敬請關注。