在山東德州老家工作的表弟就頻繁給我打電話，問什麼時候回家。我知道他是想等我回家後問問什麼時候買房合適。老家趕上棚改拆遷，表弟家拆遷後一共分了4套房子，叔叔住一套，他住一套，還有兩套準備賣掉，去城裡買個房。
以前在城裡買房對我們村子裡的人來說，是絕對的奢侈，很多人耗費數十年積蓄才能湊得起一個小二居的首付。記得小時候，誰家在城裡買個房，那是至高無上的榮耀。而現在，因為棚改，很多人輕而易舉地實現了這樣的夢想。我們村一百餘戶人家，最多的分得12套房，平均每戶3套房。
圖：農村拆遷現場
2019年德州計劃改造棚戶區共計82個項目61161套住房，其中2018年提前開工的19006套。而2019年德州的新房銷售面積815.56萬平方米，同比增長14.4%。商品住宅銷售面積728.64萬平方米，同比增長18.5%，如果按照平均每套房100平米來算，大概是7.3萬套房子，棚改計劃占比銷售的83%。可以肯定地說，2017年興起的棚改不只是去庫存，更是徹底改變了三四線的發展軌跡。
前天和高中同學聚餐，敘完當年的同學情之後，我調侃他們，咱大德州最近發展相當迅速啊，一個四線城市，感覺都快趕上北京的四環了，高樓林立，小區一個接一個，而且看上去還很高端，容積率、綠化率、物業管理和周邊生活配套都相當有范。
圖：從家裡看出去，遍地都是新蓋好的樓和施工項目
同學苦笑著說：以前我還比較建議你在北京混不下去的話，可以回家，但現在你可能回不起了。表面上看，成立了幾年的開發區修建的很好，但真正盈利的企業沒有幾個。而高鐵站修在距離城區幾十公里外的地方，周圍什麼配套都沒有，城區開車過去要1個多小時，因為位置偏僻，年初剛開盤的時候4000不到，無人問津，現在均價7000多，還要搶。整個城市沉浸在買房的氛圍裡面，實體經濟發展凋敝。諷刺的是，我從北京坐高鐵回德州，也是一個小時。
趕忙查了一下數據，結果令我大吃一驚。德州市2018年商品房銷售額482.44億元，增長47.1%，其中，住宅銷售額434.53億元，增長52.8%。而2018年德州GDP為3308億元，同比增長6.7%。52.8%對比6.7%，房地產市場絕對是瘋了。
6個同學裡面，還有1個同學沒買上房。房價上漲後，收入並沒有相應提高，而2018年買房的那些人，要麼就是本來就準備了積蓄想買大三居，結果沒來得及迅速上車，但還能勉強換成小二居；要麼就是像我弟弟那樣的拆遷戶，有一筆意外之財。
表面看，德州的銷售市場喜人，房價上漲很快，但越漲人們的購房熱情越高，於是那位沒有買房的同學抱怨，到底哪裡冒出來那麼多有錢人。我把弟弟的故事講給他聽，他沉默不語。其實我還有個更殘酷的故事沒講，北京大興第二國際機場修建的時候，一個朋友的舅舅拆遷分了21套房，小姨分了13套。
改革開放改變中國用了40年，而棚改只用了1年就讓德州的房價飛了起來。
德州所在的山東省也是棚改大戶，已連續四年棚改總量位居全國第一。
2019年山東省棚戶區改造計劃開工84.33萬套，基本建成23.72萬套，並將通過加快公租房竣工分配等完善住房保障市場。2018年全國棚改計劃量為580萬套，山東占比為14.5%左右。
這其中，尤以菏澤最為知名。菏澤原本是個默默無名的四線城市，在山東的經濟水平也不高，2017年排名倒數第五，總量僅1356億元。不過，2018年12月中旬，一則率先取消限購的政策，讓它一夜爆紅，也讓外界看到了這個城市的棚改成績，其2016年、2017年、2018年棚改規模連續三年位居全國設區市首位，被媒體戲稱為「拆遷第一市」。菏澤的棚改經驗成為各地效仿的榜樣。
「我市創造的『菏澤棚改速度』得到了各級各部門的廣泛認可，全省棚戶區改造工作現場會連續兩年在我市召開，省內外50多個城市先後到我市考察學習棚改經驗，廣西壯族自治區專門邀請我市作了棚改經驗介紹，菏澤的知名度、美譽度有了明顯提高。」菏澤市住建局局長吳修印說。
不過，與此同時，菏澤當地的房價迅速躥升。數據顯示，2015年菏澤棚改加速之前均價為5000元/平米，2018年均價達到8000元/平米，3年時間漲幅超60%。貨幣化棚改無疑是最大的推手。
高房價之下，三四線的上班族成為最大的受害者。山東的三四線有個三好女婿標準：醫生、教師、公務員。而現在尷尬的是，買不起房的也是這三類人。
一年內銷售額增長52%，德州這種過度急功近利的棚改現象令人擔心，這明顯屬於需求透支，後期如果沒有相應的經濟支撐，經濟下行在所難免。而房價如果沒有居民消費上漲支撐，長期橫盤也是大機率事件。
棚改大旗一揮，數以萬計的房子崛地而起，房價應聲上漲。2019年德州的棚改計劃還未出爐，但已經出爐的幾個省市狀況堪憂，很多省份計劃被攔腰斬。我們村一期拆遷結束後，趕上棚改貨幣化改革，開發商幾乎沒有什麼利潤，二期很自然就被擱置了。
棚改對資金來源的依賴性極其嚴重，如房企融資情況一樣，2016年融資環境放鬆，企業紛紛無節制的貸款，導致2018年開始進入償債高峰期，調控超預期，市場下行較為嚴重，大型房企紛紛打雞血縮編制，小型房企在寒冬面前瑟瑟發抖，能不能熬過尚是一個未知數。
棚改亦如此。2018年下半年棚改貨幣化改革，失去資金支持又沒有自身支柱產業的三四線，拿什麼去滿足老百姓對於住房的渴望，尤其是之前大刀闊斧地拆遷，已經給他們內心留下深深的印象。子曰：不患寡而患不均。同一個村子的拆遷如果標準不一，二期推行下去的可能性幾乎為零。
2019年銷量暴漲，去庫存效果顯著，卻是建立在大量的棚改基礎之上，而棚改結束後呢，又將會有大量的庫存產生。用棚改貨幣化刺激去庫存，簡單粗暴，但帶來的負面效應也不少，一旦樓市生變，很可能會成為受害者。
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