新冠肺炎疫情之下，沒有人能夠置身事外。幾乎所有行業都受到不同程度的影響，改變了原來的運行軌跡，房地產行業也不例外。
疫情肆虐，讓地產行業持續降溫、直至「冰點」。為避免人群集聚，春節期間北京、成都等多地陸續叫停了售樓處的銷售活動。對不少房地產房企而言，銷售受阻、主業降速，壓力陡升，成為開年之初不可承受之重。
而自經濟進入新常態以來，地產行業一直是危與機並存。面對疫情，大多數企業如履薄冰、戰戰兢兢，而機敏的企業卻已悄然啟動了戰略轉型。
3月31日，在恆大集團2019年度業績發布會上，其董事局主席許家印正式宣布：「恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施『高增長、控規模、降負債』的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來！」
一位長期研究恆大的業內人士表示，恆大要利用自身優勢，避免短板的放大效應，關鍵是要揚長補短。若從全局審視恆大，提出多銷售、多回款、緩拿地、降負債則是恰逢其時。
做加法：顛覆性營銷的生意經
年報數據顯示，恆大2019年營業額4775.6億元，同比增長2.4%；凈利潤335.4億元，凈利潤率7%；核心業務利潤408.2億元，核心業務利潤率8.5%；股東應占利潤172.8億元；合約銷售6010.6億元，同比增長9%。
這樣的年報業績，對早已藍海不在，紅海艱難博擊的地產行業來說，顯得殊為不易。
時代在變，「房住不炒」的政策高懸，房地產市場的發展邏輯也在改變，房企要順勢而為。征戰地產江湖20餘年的恆大，如何在宏觀環境改變，遭遇疫情「黑天鵝」的當下，洞察潮水流向？
恆大順勢啟動新戰略，則為恆大拓展了更多輾轉騰挪的空間。而新的空間和戰略迴旋，首先要有高增長作為保障。
對此，許家印表示，「高增長」就是要實現銷售高速增長，今年公司對外公布的銷售目標是6500億元，但內部奮鬥目標是8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元。
恆大逆勢喊出高增長，為銷售額做加法，底氣從何而來？
即便你近期沒有置業計劃，但這個春天你大機率會被恆大的網上賣房驚到。78折、無理由退房，5000元定金預定房源等銷售活動和策略層出不窮，再配合VR看房、直播選房等線上營銷新途徑，恆大在線上跑出了地產營銷的新局面。
後續恆大不斷加碼，線上賣房「一房一價」將一手房源透明化，這一舉措直擊線上看房的痛點。如此一來，購房者無需到達樓盤現場，即可在線了解意向房源的價格等核心信息，並根據自身需要快速篩選和對比，高效的做出購買決策。
正是憑藉精準的市場預判，恆大第一波線上營銷，僅用3天便收穫了47540套認購，總價值約580億元，其中認購最多的一個樓盤達870套。6天後，認購數接近7萬套。
得益於主動出擊的新動作，今年一季度，恆大的表現可圈可點。數據顯示，恆大網上銷售成績斐然，恆大2月份合約銷售447億元，3月份612億元，再加上1月份的406億元，一季度合計銷售接近1465億元。恆大非但沒有受到疫情的衝擊，反而抓住了機遇，實現了逆勢增長，同比增幅達到22.5%。
2019年度，恆大實現銷售6010.6億元，同比增長9%。按照恆大的目標規劃，2020年力爭實現銷售8000億元，意味著恆大今年的增速要達到33%。新的目標要有新節奏，要想2022年實現萬億銷售目標，恆大2021年、2022年均要保持12%左右的增速。
這是恆大新戰略提出的更高要求！
做減法：控成本與降負債並行
小到個體，大到企業，戰略調整就像在做加減法，做加法是為了得到，但做減法也未必就意味著失去。除了「高增長」，恆大新戰略還包含了「控規模、降負債」。
許家印表示，「控規模」就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來3年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；而「降負債」就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。
土地儲備一直被看作是房企的「糧倉」，土儲豐厚代表著未來幾年可供開發的地塊充足，規模持續增長有保障。但是，房企土地儲備也是一把「雙刃劍」，過多的土地儲備會造成較多的資金占用，增加企業運營的成本。
結合近年來房地產行業發展趨勢，業內普遍認為，房企在土地儲備上要保持合理的庫存，去化時間保持在1.5年-2.5年較為合適。
根據恆大2019年報數據，截至2019年底，恆大土儲規模達2.93億平方米，分布在全國237個城市，包含876個項目，且覆蓋幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市。
若按2019年的銷售面積估算，恆大現有的土地儲備面積可以滿足未來5年的開發需求。這就意味著恆大在新增拿地節奏上可以更從容，同時因項目分布廣泛且多處於經濟發達地區，還可平衡新冠疫情對不同城市項目銷售造成的衝擊。
這對恆大來說，未來3年嚴格控制新增土儲更為符合經營實際，即不影響銷售規模增長，還可助其減少新增拿地支出。如此一來，資本性支出收緊，何愁負債不降？
我們給恆大算筆帳，2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。
業內人士分析指出，以恆大目前的資金成本計算，若每年降低1500億元負債，不僅會大幅降低融資槓桿，還將減少一百多億元的資金成本，這將有助於保證充足的現金流、提升利潤。「這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。」許家印說。
恆大此次規劃的最終目的，降負債是衡量其戰略轉型是否成功的標誌之一。按照規劃，恆大從今年起有息負債每年下降1500億元左右，到2022年下降至4000億元以下，負債率達到行業中低水平。
恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，三年之後，恆大將是效益最好、土儲均衡、發展潛力最大的房企。
新戰略：恆大的底氣從何而來？
據紫金財經的統計，恆大這20多年來已發布近10次重大戰略規劃決策，不斷調整發展模式。
從成立之初的「艱苦創業、質量樹品牌，打造精品，全國拓展，上市，大發展」等，再到目前的「高增長、控規模、降負債」的新戰略，與歷史發展不同時期的地產趨勢相對應，順勢而為，則是恆大的高明之處。
根據歷史經驗，此前恆大的每次決策調整，都會在新的基礎上取得突破。恆大集團的財務數據顯示，其銷售額由2006年的17億元，增長到2019年的6010.6億元，增長近354倍；現金餘額由20億元增長到2287.7億元，增長近115倍。結果能夠說明一切！
高速發展之下，恆大的凈負債率成了如今難以迴避的話題，但恆大的多元化布局也一直在穩健推進。2016年後，當大部分房企還奉行高負債、高槓桿、高周轉、低成本的「三高一低」發展模式時，恆大就已將視線轉向多元化的發展策略。
近幾年，恆大一直在培育多元化枝幹，新能源、醫療、文旅、體育等都有涉及。恆大健康財報數據顯示，2019年其銷售額為88.7億元，同比增長156.4%，毛利潤18.9億元，同比增長64.3%。主業不放鬆，適當培育多元化，是恆大一貫的策略。
值得注意的是，今年恆大新戰略的推進，暫時還繞不開疫情造成的影響。至於疫情與國內房地產發展的關係，許家印表示，疫情會影響經濟，但銀行相關政策會趨向於支持增加流動性，以促進經濟復甦。而流動性的增加會對房地產的銷售產生一定的刺激，結合國家「房住不炒」的政策指引，今年全國房地產總成交不會下降，房價不會上升，但也不會大跌。
基於這樣的判斷，對恆大來說，多年發展積累的強大銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，為恆大實現新戰略目標提供了強有力的保證。
分析人士認為，在「高增長、控規模、降負債」新的戰略轉型下，恆大變得更加務實。同時外界對於恆大穩健發展的預期正在形成，三年後步入全新發展周期的「新恆大」值得期待。