近期召開的政治局會議上，提及不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持「房住不炒」的要求。在這種背景下，使得房子回歸居住屬性，自住人群不斷增加，投資客正在撤離新房市場，這一點在近期南京多個區域開盤現場更為明顯。

但掌柜君發現，投資客撤離已經成為一種樓市新現象。在二手房市場上，從去年年底開始，南京多家樓盤陸續交付，很多投資客拿到房就開始出售，甚至虧本賣房。其實，不難看出，樓市下行，投資客開始坐不住了......

一、南京二手房掛牌量超6萬套，江寧江北獨占超2.9萬套

今天，掌柜君查詢鏈家APP發現，目前南京二手房在售房源為64348套，而我愛我家數據顯示目前掛牌量為69820套。

但考慮到這6萬多套房源中，包括了住宅、商業、車位等不同業態，剔除掉這些之後，鏈家顯示有62469套房源，我愛我家顯示有66953套房源。

那麼，具體南京二手房房源量有多少？掌柜君諮詢了鼓樓中介負責人齊經理，他表示現在房主賣房子，很少會只單獨在一家中介掛出，為了儘快成交，會在多家中介掛牌。具體來看，這2家二手房網站的6萬多套並不多，考慮到一定的重複性，南京現在二手房掛牌量肯定是超過6萬套。

若算上一些並沒有在這2家大型中介掛牌的房源，以及鏈家和我愛我家在部分區域的覆蓋率較小，保守估計掛牌量10萬套是有的。

同時，據鏈家數據顯示，南京這超6萬套二手房房源比較不平均的分布於全市各個區域。其中，江寧江北獨占29783套，占比超46%；鼓樓、秦淮分別為8400多、6800多套；其他區域差別不大，主要在3500多-5000多套之間。

與其他區域相比，江寧的1.5萬套和江北的1.38萬套顯得格外「亮眼」，已經成為南京二手房庫存最多的區域。一方面由於這2個區域隨著城市化進程，大批本地人擁有多套拆遷安置房，在可以上市交易後，多數選擇出售，進而去換品質更好的商品房。

另一方面，江寧江北擁有大量可供開發土地，加上國家級新區加持等因素，眾多投資客湧入，在拿房之後，往往直接選擇出售套現，也就造成可售房源較多。

二、「銀四紅五」2個月新增2.7萬套房源，不少投資客掛出高價試水

就實際二手房市場來看，掛牌量只是一個供參考的數字，更能直接反應市場變化的是新增房源量，因為它可以體現房主對市場的一個預期。

就鏈家顯示的南京二手房供需走勢來看，自去年8月開始，南京二手房每月掛牌量從未超過1萬套，最多是3月的9034套，帶看量也在今年2月達到最低39196次。主要還是由於市場整體下行，業主心態出現波動，不著急賣房的話多數會選擇等等。

而值得關注的是，南京新增房源量在今年4、5月達到最高值，分別為13521套和13585套，加起來超2.7萬套。等於說，南京二手房超6萬套的掛牌量中，近4成是在「銀四紅五」增加的。

對此，江寧鏈家工作人員表示：一般來說，金三銀四是樓市的傳統旺季，無論是買房人還是房主，心裡預期都會高很多。而今年3月新增掛牌量雖然只有9000多套，已經是自去年8月以來的最高值，到了4、5月份是峰值，都在1.3萬套以上。

主要還是因為去年年底南京多家新房陸續交付，特別是江寧和江北兩個板塊，市場上存在大量次新房。而一般拿房3個月之後才可以辦證，很多投資客在辦證之後開始集中出售，時間點正好是在4月左右。

該工作人員也表示，不少投資客並不是真的著急賣房，都是先掛高價試水，拉高小區均價，等真正想賣房時再改價格。比如位於江寧某小區，均價不到2.2萬/㎡，卻有部分均價在2.8萬/㎡以上。

其次是由於二手房市場上有不少因學區、工作等因素，想改善或換房的，都在賣房換房，也使得掛牌量和新增房源有所增加。

三、大批次新房集中交付，但房價漲幅並不明顯，投資客開始拋售

就目前南京樓市來看，執行嚴格的限售政策，具體就是以2017年5月13日為界，在此之前完成備案的房源不受影響，若在此之後備案的是要在取得房產證之日起3年後，才可再次上市交易。

但據不完全統計，2018年年底南京全市共有60多家新房陸續交付，這些樓盤主要是在2016-2017年購買的，根據開發周期，幾乎都是在2018年底交付。但由於這幾年，南京房價已經上漲不少，這些次新房交付之後，漲價並不多。

掌柜君也簡單統計了部分去年底交付的樓盤，包括目前的二手房掛牌套數、房價上漲情況，具體情況如下圖：

可以直接看出，河西的房價以51%和43%的漲幅傲視全市，主要還是由於河西之前新房嚴格限價3.5萬/㎡，二手房的高價，形成了巨大的倒掛空間。而如復地宴南都和萬科翡翠公園都是位於南京熱門板塊的優質樓盤，目前漲幅都在30%以上。最沒想到的是，位於遠郊祿口的新城保利天地，房價漲幅超25%，主要還是由於其之前單價低，所以一旦升值，幅度會相對較大。

但若是看目前二手房掛牌套數，中南世紀雅苑、新城保利天地遙遙領先，說明這2個小區投資客占比較高，在拿房辦證之後，都開始出售。而像保利西江月、復地宴南都等樓盤，前期均價較低，投資客較多，在收官之際價格已經漲上來，更多為自住人群。

四、投資客為何集中拋房？這些房源上市之後，對整個市場有何影響？

其實，仔細來看，這些樓盤的漲幅都不是很明顯。在南京資深地產評論員尹霄飛看來：對於投資客來說，整個樓市處於深度調控區，加上堅持「房住不炒」的政策，居住屬性越來越強。

而在拿房之後，他們看見房價漲幅不明顯，加上對未來預期下降，很多人選擇掛出試價，合適就會出售，以保證現金流。其實有很多投資客是不得不出售，因為買房初期就是想短線投資，若長期持有需要大量的資金，未來樓市如何還不明朗。

（鏈家上多個剛交付次新房小區）

加上現在新房市場相對火熱，河西和江北核心區等區域也有新房陸續上市，這些板塊新房投資更為穩定，所以也有不少投資客買房轉而去投資這些核心板塊，以獲得更為長期穩定的收益。

而大量的次新房上市之後，最直接的是增加南京二手房庫存，但對於眾多買房人來說，可以選擇性更多。相比新房需要等待交付時間，次新房也沒有被居住過，對很多隻考慮新房的買房人來說，吸引力更大。

但需要注意的是，不同買房人的實際需求不同，對一二手房的認可度也不同。在實際購房中，最好根據自己的喜好與需求，購買自己心儀的房源。