亞馬孫流域一隻蝴蝶扇動翅膀，會掀起密西西比河流域的一場風暴。
眾所周知，這是「蝴蝶效應」的經典論述，也常常用來表達：由微小變化帶來的巨大連鎖反應。
比如，頭天晚上熬夜看球賽，第二天早上出門晚了5分鐘，趕上早高峰，公交地鐵打車都爆滿，上班遲到半小時，被領導怒懟，心中不服大吵一架，直接辭職，連續幾個月沒收入。
比如，1998年房改時，一句簡單的「促進住宅業成為新的經濟增長點」，如今房地產成長為年銷售額近16萬億的市場。
比如，上世紀90年代楊國強做包工頭，王石賣玉米，孫宏斌剛畢業，潘石屹當磚廠廠長，他們也想不到，偶然的幾次的折騰，成了如今的房地產大佬。
錢鍾書曾說過：天下就沒有偶然，那不過是化了妝、帶了面具的必然。
2019年，樓市就已經開始揮動「蝴蝶翅膀」，「冒出來」了以下兩大現象。
第一，建築工程搞的風風火火，安裝工程卻異常低迷。
房地產投資里，土地購置費用、建安費用是兩個重要部分。
說白了，房企花錢有兩個大頭，一是拿地，二是蓋房子。
蓋房子這一塊，建築工程的投資至少占9成，也就是我們平時說的施工，安裝工程其實沒多少，也就是室內水電、智能通訊、發電機、小區管網、電梯這些配套，竣工的時候才有。
往年建築工程和安裝工程幾乎是同步的，即房子蓋的快，竣工安裝的也快。
但是，今年卻出現了歷史上首次大幅分化：拚命蓋房子主體，竣工安裝極少。
截至2019年11月，建築工程累計同比增速達到11.1%。同期，安裝工程走勢一路向下，累計同比增速達到了-24.5%！
第二，調控這麼嚴的環境下，期房銷售遠超現房，非常罕見。
這些年賣出去的房子，九成都是期房，現房甚至都不到一成，期房占比高，是不爭的事實。
擱在以往，期房和現房銷售增速基本是同步的。
從2007年到現在，每次調控收緊，期房和現房都不好賣，每次信貸放鬆，投機客高槓桿掃樓，期房和現房也都賣的很好。
但是，今年的問題是：截至2019年11月，累計同比增速為5.9%，同期，現房銷售持續負增長，累計同比增速達到了-21.5%！
要知道，建安工程的背離，期房現房的分化，這兩個現象，都是房地產歷史上首次出現的。
為啥開發商急著蓋房子？為啥房企都把寶押到了期房上？
說到底，還是跟搶工期，搶銷售的原因。
一方面，2016-2017年，開發商拿了太多高價地，房價飛漲的時候，總是想著捂地、捂盤，等到今年銀行貸款、信託在內的各項融資渠道收緊，手裡沒錢了才想著賣房。
因此，不是開發商不想賣現房，而是他們的手裡凈是期房，根本就沒多少現房。
另一方面，《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房想達到預售條件，必須在施工進度達到25%之後，才能取得預售許可證明。
更何況，前幾年拿的地，就算按3年的施工時間，2019-2020也早該交工了，再不抓緊搶工期，連期房都沒法賣，更別提交房的事了。
因此，不是開發商不想做安裝工程，而是大部分房子的主體都還沒完工呢。
表面上看，這是房企貪心、高槓桿造成的。但是，把房地產行業的問題，歸結為某個行業、某個群體的道德層面，這並不客觀。
深層次的原因，既有城鎮化加速，人口進城帶來的需求膨脹，也有2015年信貸、限購、棚改全線放開，導致房價大起大落。
無論如何，建安工程和期現房的背離，好比是房地產已經開始揮動的一雙「翅膀」，2020年的樓市，多了一分「風雨欲來」的意味，對不少城市來說，房價也可能會掀起一場「風暴」。
民生宏觀分析師解運亮認為，明年的樓市「有點懸」：2020年1季度，房地產投資面臨快速下滑壓力。預計1月-3月份，房地產投資將下滑至8%左右，到年底將下滑至5%左右。
要知道，今年因為開發商搶著施工，全年房地產投資都維持在10%以上，假如2020年回落到5%-8%，就意味著流向房地產的真金白銀，會減少近一半！
這絕不是一組枯燥的數字，而是影響數10個行業需求、千萬人就業崗位、幾百個城市房價的現實。
舉個例子，你所在的城市有30個項目，15個在趕工期，另外15個今年新開工，明年投入市場，隨著施工加快，開發商手裡的庫存會越來越多，棚改沒了，房企融資和個人購房的信貸收的很緊，這個時候，供需的天平開始傾斜，買方市場不可避免的會來臨。
蝴蝶揮動翅膀後，降價，似乎成了絕大部分城市的必經之路。
明白了這一點，我們也就能釋然，為什麼最近越來越多的城市在「定向放鬆」了。
不管是南京、成都、廣州這樣的熱點城市，還是張家港、南通、溫州這樣的三四線城市，他們步調一致，又生怕房價再起波瀾。
這是一場「各線城市」與「房地產規律」之間的百米賽跑。
理論上來說，這場比賽只有兩種結果：1，要麼降價，是城市的不可承受之重。2，要麼完全放開調控，重演2015-2017年。
問題是，房住不炒依然定調，完全放開調控的機率幾乎為零，購房資格可以寬鬆，信貸資源卻不可能再往樓市傾斜。
我覺得，最大的可能，是在稅費、人才購房、取消限售等方面出現「邊際寬鬆」，讓第1種結果來的不是那麼猛烈，最終實現「穩中有降」。