地人來津置業買房，近兩年呈井噴之勢，尤其在海河英才計劃出台後更為明顯。現在，姜Sir收到的各類提問中，有三分之一都是外地粉絲的諮詢。

2月份，姜Sir寫過一篇《萬字長文講清2019年天津樓市格局，想買房請收藏！》，為這些購房小白科普了一下天津樓市地圖。

可是，依舊會源源不斷收到下面類型的問題：

「預算80萬，求推薦一套配套好點、升值潛力大的房子。」

「100萬總價能不能推薦套帶學區的房子？」

「***區域（非常偏的一個位置）怎麼樣？距離北京挺近，**項目好像挺便宜。」

……

對於提出類似問題的外地朋友，只能說大家對天津認知還存在一定誤區。

今天，姜Sir想給上一篇天津樓市地圖打個補丁，發自肺腑地對這些外地小白說幾句大實話，從邏輯角度糾正下大家的認知偏差。

壹

很多外地朋友對天津樓市的整體水平，並沒有一個清晰準確的定位。

據天津克而瑞統計，去年天津新建商品房成交1204萬㎡、109585套。

截至到2019年1月，天津市新建商品住宅成交均價為15804.37元/㎡。其中市內六區為36292.62元/㎡，環城四區為18034.34元/㎡。

也就是說，現在天津城區已經很難找到總價300萬以下、環城已經很難找到總價150萬以下的新房。

至於二手房，總價100萬左右只能考慮市區30㎡左右的老破小獨單，還不是位置特別好的區域。

而且，今年初天津啟動了新一輪的大規模棚改拆遷，像紅橋平房拆遷的補償可以達到8.5萬元/㎡左右。

但因拆遷的單套面積都不大，使得這部分需求大量湧入200萬以下總價的市區二手房或郊區新房市場。這也成為今年初天津樓市回暖的原因之一。

如今，市區總價一兩百萬的二手房基本已經被掃蕩過很多輪，優質房源都開始漲價。剩下保持低價不變的，基本都存在樓層、朝向、戶型、位置等一些硬傷。

因此，大家需要正確理解天津樓市目前的發展階段。畢竟這仍是一個千萬級人口的城市。

在經歷了2004年、2007年、2010年、2014年、2016年等多個節點的攀升，天津房價已經上了幾個台階。

現在，百八十萬的總價在天津能買到房，但新房只能去一些遠郊板塊買高層小戶型，二手房只能挑一些老破小直門獨。

但你要是又想要總價便宜，又想要配套好，又想要交通便利，又想要學區，又想要升值潛力大……

抱歉，這個真沒有。

千萬別抱著「撿漏」的心態來天津買房，因為真的沒什麼「漏」可撿！

貳

好多北京來的朋友特別喜歡在天津北部邊緣區域去找房，一是因為那邊很多項目都特便宜，二是感覺和北京的距離更近。

這種選房邏輯，其實是把在燕郊、香河、大廠等環境區域買房的經驗，套用在了天津。

他們提問的很多區域，通常都已經到了天津轄區的邊緣，或者屬於飛地。大都不屬於天津城市未來的發展方向，有些有高鐵概念，但卻缺少原住民，更沒什麼城市配套。

這種區域，即便離北京再近，有高鐵有高速，畢竟中間還隔著河北，僅僅是「心理距離」仿佛近了點而已，物理距離仍不可逾越。

在這些區域買房，幻想像住燕郊一樣，每天往返京津，根本不現實。

大家一定要想清楚，來天津買房置業、安家落戶究竟是為了什麼？

是為了能享受天津豐富、優質的城市配套資源。

而那些最好的中小學、最好的醫院，各種公園、博物館、劇院、商場……往往都位於中心城區。

那麼，你要是想享受這些城市資源，你就需要從天津購房者的視角出發，或者說是以自住者思維去選房。

對一個項目的考察，也應該更多以到天津市中心的距離為參照、而非以到北京的距離為參照。

即便想賭一把京津冀融合可能帶來的紅利，也需要結合天津人口溢出、產業聚集、軌交規劃等綜合考慮，最起碼當地一定要有原住民。

那些缺少產業支撐和人口導入，只有概念炒作和低價誘惑的邊緣區域、飛地，你買了之後，除了能落個戶口，其他還能收穫什麼？老人能在這裡常住嗎？孩子能在這裡上學嗎？

最最關鍵的，以後你想退出，誰來接盤呢？

叄

北京城有「東富西貴，北貧南賤」一說，天津城市布局也不例外，只不過掉了個個兒。

天津中心城區呈鴨梨形，海河蜿蜒把城市分成南北兩部分。

和平、南開、河西位於城市南部，被天津人視為「上三區」，集中了天津大部分最優質的城市資源、商業配套和商務樓宇。

也因此，這三區內新房多以高端改善為主，價格最高。與之毗鄰的西、南、西南、東南的環外組團，地產開發也最熱，樓盤最多，購房人最青睞。

相比之下，紅橋、河北、河東三區，老舊廠房、拆遷平房較多，近年來市中心的新盤供應多集中在這三區，多中端改善定位。

東部因和濱海新區相連，中間分布著空港經濟區、華明產業園、渤龍湖未來科技城、開發區西區等眾多產業配套，提供了大量就業崗位。

東部的幾個剛需組團，價位不高，配套一般，置業者以周邊工作的新天津人為主，兼少量外溢及度假養老。

北部近兩年大熱，原因在於環內大量的原工業用地，被整理為住宅用地推向市場，形成巨量供應。

而已通車的地鐵3、5號線，相對較低的總價，又令北部成為市區工作的小白領們，在外環以內最後一處可選的區域。

濱海是一個獨立市場，當地就業、當地生活、當地購房，而且外地人比例明顯更高。

武清、寶坻、靜海三個遠郊區縣，武清全靠北漂落戶，雖有強勁的產業支撐，但投資比例較大，存量也較大；

寶坻城區近兩年大火，主要是當地改善在消化，遠期人口導入看不太清；

靜海以團泊東西最熱，憑低總價承接市區外溢，但問題同樣是供應量超大。至於靜海城區，與寶坻城區類似，熱度才剛剛起步。

一般而言，天津剛需外溢的極限距離，是外環外30公里。天嘉湖、團泊湖、東麗湖幾個遠郊板塊，皆符合這個標準。

外地來津置業的朋友，看清楚天津城市分布的格局，搞明白天津購房人的區域偏好，才好結合姜Sir的第二條建議來作選擇。

具體的熱點板塊，可回看《萬字長文講清2019年天津樓市格局，想買房請收藏！》一文。

肆

大部分想在天津落戶買房的外地人，都是衝著天津優質教育資源來的。

但很多人都有一個誤區，認為天津高考錄取率比較高，那麼自己孩子在高考大省能上普通大學的分數，在天津就能上985、211大學了。

「冷眼觀樓」粉絲群里的@陳老師高考志願輔導介紹，曾經有個原籍河北的學生，在武清上學參加高考，理科400分左右，家長諮詢能不能上天津醫科大學一本的專業。

他介紹，自己接觸的有類似想法的外地考生家長比例不少，總以為即便孩子考分低，在天津也能考個好學校。

可是別忘了，不管在哪裡，不管到什麼時候，優質資源永遠都是稀缺的。

2018年，清華大學在天津錄取的分數線，文科676分，理科693分；北京大學在天津錄取的分數線，文科672分，理科692分。

這兩個學校的分數線並不低，甚至比四川、安徽、河南、山東等高考大省還要高。

天津本地兩所最著名的重點大學——南開大學和天津大學，2018年提檔線分別為文623分、630分，理655分、643分。這個分數，也比部分高考大省要高。

同理，即便在天津，優質大學的高考競爭同樣激烈，一樣是一幫尖子生在爭奪有限的名額。

而像三本院校，去年在河北、河南考試，甚至要比天津還容易。比如去年河北省三本理科錄取分數線只有358分，而天津則是407分。

另外有一點尤為重要，不同城市的教育傳統、教育大綱、教學習慣、教學模式等等也是各不相同的。

天津高考自主命題，又要求考生擁有3年學籍。也就是說，外地考生起碼在中考前就要來津就讀。

如果在初三來天津，即便孩子在原籍學習成績再優異，也需要適應新環境、新大綱、新模式；如果從小學就在天津就讀，那就相當於大家都站在同一條起跑線上，你也就沒什麼優勢了。

而且後一種情況，又涉及到家庭生活怎麼安排，家長如何陪讀等種種現實問題。

不管怎樣，孩子來天津上學並不是進了保險箱，各種競爭一樣都不會少，同樣需要家長、孩子的共同努力，最終還是要靠分數說話。

甚至，對於外地生源而言，挑戰會更大。

當然，姜Sir旗幟鮮明地反對高考移民，還是希望更多外地人真正把家安到天津來。

伍

每座城市都有每座城市的優點，每座城市也有每座城市的不足。

留在一座城市，可能是因為自己的大學，因為一份適合的工作，因為父母的期望，因為心上人的選擇，甚至只是因為某個小館子裡的一兩道菜特別合你胃口。

不管喜歡還是不喜歡，在現在這個時代，大家都可以自由選擇，用腳投票。

不可否認，天津經濟最近幾年遭遇了嚴峻挑戰。

但也必須承認，天津又是一座適合生活的城市，教育、醫療、文體等優質城市資源豐富。

天津的歷史只有600多年，本來也是一座因拱衛京師而誕生、因漕運經濟而興起的移民城市。

在姜Sir周圍，在天津地產媒體圈，很多都是外地人：房天下主編來自東北，搜狐焦點主編來自廣西，365淘房網總經理來自河南、主編來自河北，樂居總經理是湖北……

就連姜Sir自己，從小也是在哈爾濱長大。

最終，我們都成為了天津人。

打算來天津的，這座城市已經為你打開大門；不看好天津的，不必來就好了。

這都是再正常不過的選擇。

可是如果你一邊想方設法來天津落戶，讓孩子來上學，享受天津優質的城市資源；一邊又口口聲聲說著「要不是為了孩子上學，我才不會來這破地兒」。

這樣就沒多大意思了。