最高樓面限價34421元/㎡！實探新玄武絕版宅地，板塊新地王來了？

臨近年底，南京一批壓箱底的好地紛紛出讓。本月初（11月2日），南京掛出4幅地塊，分布於城北、城南、江寧3大板塊。這批地塊將於12月4日集中拍賣出讓，其中位於城北新玄武板塊的G86純宅地，最高樓面限價突破3.4萬/㎡，頗受市場關注。

日前，掌柜君對新玄武G86地塊進行了實探，將地塊情況以及周邊配套和大家分享。

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絕版純宅地！新玄武G86地塊周邊配套齊全

出讓公告顯示，新玄武G86地塊為玄武區紅山街道黑墨營101號31-01地塊，東至規劃哲雨路，南至規劃文四路，西至北苑東路，北至月苑南路。總用地面積43019.08㎡，出讓面積43019.08㎡，用地性質為二類居住用地，容積率1.01≤Far≤2.6，限高80米。起拍總價27.1億，最高限價38.5億，起拍樓麵價24229元/㎡，最高樓面限價34421元/㎡。

掌柜君從邁皋橋地鐵站打車前往G86地塊，兩者之間距2公里左右，用時約7分鐘。G86地塊位置十分好找，位於月苑南路和北苑東路交匯處，整個地塊已被鐵柵欄圍擋起來。

整體來看，G86地塊比較方正、平整，地塊內部除了有幾棵尚未移走的松樹外，沒有其它障礙物。

該地塊西北側就是恆大翡翠華庭，正西側不遠處是中海玄武公館。這兩個新建成交付的高品質小區，距離G86地塊都不遠。

另外，G86地塊周邊配套相當完善。交通方面，地塊西側緊靠北苑東路，交通道路網發達。而且，除了靠近地鐵1號線邁皋橋站環伺之外，該地塊距離規劃中的地鐵6號線營苑南路站和丹霞路站都十分近。

由於G86地塊周邊老小區居多，居住氛圍濃厚，商業配套也比較齊全。周邊商業基本以小區沿街底商為主，距離地塊不遠的恆大翡翠華庭沿街商鋪已經陸續營業，附近的蘇果超市更能滿足周邊居住人群日常消費需求。

教育配套優勢更加明顯。G86地塊旁邊就是南京市月苑幼兒園、隔著一條月苑南路，馬路斜對過就是南京市月苑第一小學。而中海玄武公館D區正南面在建的科利華中學分校、南師附小分校也在其附近。

總體來說，作為新玄武板塊內絕版的一幅純住宅用地，G86地塊周邊配套醇熟，交通便捷，十分宜居。

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逢開必火！新玄武板塊新房市場供不應求

作為當下南京樓市炙手可熱的改善板塊，新玄武板塊開盤即告捷已成常態。自中海玄武公館、恆大翡翠華庭兩盤售罄收官之後，今年新玄武板塊的新房市場被星河壟斷。

目前，整個新玄武板塊只有星河國際一盤在售極少量住宅房源，精裝均價40411-42810元/㎡。而區域的地王盤星河天賦（樓麵價30006元/㎡）在今年9月24日加推收官房源，毛坯均價39586元/㎡，當天售罄。

從首開到收官，星河天賦只有了半年時間，三次開盤都是「日光」，開盤熱度有目共睹。星河天賦賣完之後，大批改善客群轉戰到了區域內星河打造的另一個住宅項目——星河國際。

雖然星河國際價格突破了4萬/㎡，但仍阻擋不了購房者的熱情。該盤在今年8月30首開，推出547套精裝房源，銷許均價42164元/㎡，接近2000組購房者參與搖號選房，中籤率27.5%，首開迎來告捷。

可以說，今年星河「雙盤」的每一次開盤都印證了新玄武板塊的火熱，區域內一房難求的標籤已經深入人心。在如此市場背景下，即將拍賣G86地塊勢必會吸引一眾房企爭奪。最讓人期待的是，這幅素質十分優秀的純宅地，地價極有可能趕超星河天賦，一躍成為板塊新地王。當然，在今年下半年南京土地市場降溫的大趨勢下，G86地塊地價或遠低於最高樓面限價，究竟土拍戰況如何，我們拭目以待。

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驚人！板塊二手房最高掛牌均價超4.5萬/㎡

新房庫存告急，二手房市場表現自然比較搶眼。眼下，G86地塊所在的新新玄武板塊老小區二手房均價多數都在3萬/㎡左右，次新小區有恆大翡翠華庭、中海玄武公館。

我從鏈家網查得，目前恆大翡翠華庭的二手房掛牌均價為36652元/㎡，比項目收官價格高出4000㎡/㎡左右；中海玄武公館二手房掛牌均價目前已經達到了45748元/㎡，項目於2017年收官，最後一批房源均價為38500元/㎡。

據了解，目前中海玄武公館業主對於板塊二手房市場心理預期較高，甚至有部分房源掛牌價超5萬/㎡。不過實際成交價卻沒有那麼瘋狂，鏈家網顯示，中海玄武公館最近的成交記錄是在今年10月份，一套大三房洋房房源，成交單價為43407元/㎡。

就目前來看，二手房掛牌價持續走高的新玄武板塊，區域內新房和二手房已經產生了不小的倒掛空間。換句話說，待新玄武G86地塊新房上市後，板塊新房價格或許能再上一個台階。

究竟新玄武G86地塊最終花落誰家，12月4日我們見分曉！