上海，從來不缺豪宅故事。
「古色古香、高貴典雅、格調講究，有一股濃濃的老上海風情。」不少娛樂新聞這樣描寫過劉嘉玲擁有的湯臣一品豪宅。
近日，地產朋友圈傳出劉嘉玲已經將這套面積1200平方米的頂樓複式掛牌出售，售價是4.6億人民幣，加送花園游泳池、停車位。
觀點地產新媒體就此事件諮詢了中原、麗茲行等多家中介代理機構，未能得到確認的消息。
據相關媒體報道稱，其實這並不是劉嘉玲第一次在朋友圈掛售賣這套房子，早在2016年就掛出這套房子，但最終並沒有成交。
命運多舛的湯臣一品，在十四年漫長時間裡的緩慢銷售，每一筆交易都能刷新人們對於頂級豪宅的認識。
加上幾日前，上海第一豪宅檀宮8號降價1.4億元出售的事件，將沉默的上海頂豪再一次推上房地產市場風口浪尖。
湯臣一品斜陽
從公開開盤價格就備受關注的湯臣一品，是上海豪宅市場中擁有最多話題的一個項目。
除了劉嘉玲，郭敬明、小S等娛樂明星紛紛買下湯臣一品豪宅，成交價格也一次次被刷新。不過，這並不能掩蓋該項目銷售緩慢的事實。上海網上房地產最新數據顯示，湯臣一品截止目前仍處於在售狀態，其中已售住宅99套占總套數181的54%，還有可售住宅套數82套，可售住宅面積92262平方米。
由於單價、總價高，湯臣一品在2005年首次公開銷售10個月之後，才終於打破了銷售零紀錄。據當時的報道稱，一套位於33層樓，面積為979.31平方米的複式房型已簽約出讓，該房源總價高達1.3億元。
按照其總價折算下來，該房源單價為13萬元/平方米左右。彼時的上海，內環的房價也不過13000多元/平方米，無論是成交總價或是單價，均創下中國公寓樓盤最高紀錄。
在隨後的十幾年裡，除了2009年銷售37套、2010銷售17套、2015年13套、2016年12套，湯臣一品其餘每年的成交量都保持在個位數，而且成為了上海豪宅新房和二手市場的主要活躍交易項目。
據貝殼找房上海站信息顯示，目前有四套湯臣一品的房源掛出，其中掛牌時間最長的為2年前發布的出售信息。起價最高的為1.88億元，是位於中樓層的面積為597.41平米單位。
中原地產分析師盧文曦認為，湯臣一品還有不少新房源包括頂層物業在售，單價18-34萬/平方米，購房者沒必要買二手房。換言之，這套掛牌價4.6億元的物業，如此高的價格短時間要找到合適的買家並不容易。
網上房地產數據顯示，2019年截至10月份湯臣一品共網簽5套。
對於湯臣集團來說，湯臣一品是最後一道斜陽。在湯臣集團每年的業績報告里均提到：湯臣一品依然是集團利潤的首要溢利來源。
據今年中期業績報告，湯臣一品項目收入約3.37億港元，相當於湯臣集團經營收益總額的71.07%。收入主要來自銷售收益，其餘則來自租金收入及管理費。
不過天價豪宅面臨艱難的銷售困境，一度令湯臣靠出售項目資產來維持集團利潤。隨著湯臣集團不斷清空內地資產，湯臣一品是其在上海短期內唯一可以仰仗的項目。
上海豪宅鏡像
無獨有偶，近期有著「滬上第一豪宅」之稱的檀宮8號由於標價4.65億元出售，引起市場一片轟動。據中介機構人士消息稱，這個價格折價了1.4億元。
中介人士表示，一般豪宅折價出讓算是常態，由於物業總價較高，折讓的價格會顯得尤其突出。而且像檀宮別墅屬於頂級豪宅，屬於個案，但這並不代表上海豪宅市場的普遍趨勢。
值得一提的是，豪宅一直有下半年規模上市的慣例。在供應量大幅增加的時候，若想早點售出，唯一的途徑就是降價。
上海中原地產數據顯示，上海高檔住宅在「金九」迎來一波集中上市潮，截至9月23日，上海一手豪宅供應10.9萬平方米，環比增加70.3%。9月以來，幾乎每周都有豪宅入市，除了少數別墅產品供應不滿20套外，其餘項目供應量較多。
例如黃浦濱江的融創外灘壹號，陸家嘴板塊的恆大濱江華府這些長期未出現的獨棟別墅產品也有少量供應。
上述中介人士分析稱，這麼多豪宅集中入市，給買家諸多挑選的餘地，市場成交會緩步爬升，下半年還會有高點。雖然今年上海樓市成交數據比去年有所改善，但是調控的大基調未變，加上信貸收緊會對豪宅銷售產生較大的壓力。
麗茲行豪宅研究院統計數據顯示，剛過去不久的三季度，上海高端豪宅項目密集推盤，共計有18個高端豪宅項目開盤，環比第二季度上升125%。
但成交方面的數據不算理想，2019年第三季度僅成交32套總價五千萬以上的豪宅，而上一年同期，這一數字為89套，同比下降幅度達到64%；成交均價保持了與去年同期相近的水平，為149234元/平方米，同比小幅度上升3.89%。
麗茲行分析指出，2019年，上海頂豪產品整體成交量不高，究其原因，一方面是產品庫存不多，開發商惜售；另一方面因為頂豪土地供應的偶然性，且取證限價，故新增頂豪產品實際非常稀缺。
而上海上半年頂級豪宅新房在售較活躍的樓盤為：湯臣一品、嘉御庭、凱德茂名公館、金臣別墅、大華錦繡華城等；而二手盤自住率較高，掛牌出售量低，成交量較為稀缺。上海5000萬以上的新房成交集中於黃埔區、徐匯區、浦東新區和閔行區；二手房成交集中於浦東新區、長寧區、黃埔區、閔行區。
在各種因素的影響下，上海二手頂豪市場出現下行趨勢。麗茲行統計，第三季度高端二手公寓成交量總計508套，環比下降21.1%；高端二手別墅成交128套，環比上升2.4%，與去年同期基本持平。
來源：觀點地產網