Q&A | 壹
莫為了貪小便宜買還建房
提問：徐sir你好，我跟我老婆都是小型拆遷戶，雙方家庭也都名下無房，說剛需吧，也有房子住，但是房查也是名下無房，還建房差不多有10年了，1-2年也可以辦證了，地段處於漢陽二環。
一直關注著您的公眾號，近期一直勸說家裡無論如何應該要買一套商品房。現在手上有80萬的預算，老婆沒上班，我父親還在工作。
我跟我父親合在一起年收入可以有30萬。我月供可以7k，除開家庭開銷(養了兩個孩子，大的6歲，小的1個月)，現在看中的遠洋跟四新之光，遠洋想辦法可以咬牙買，但是生活質量可能會下降很多，四新之光相對而已就輕鬆多了。
主要考慮自住+投資。其實還有想法就是賣一套還建房，再去買地段好的學區房.差不多就是這個意思。
回答：有時候，外地人還是蠻羨慕本地拆遷戶的，畢竟不用真掏子彈就可以換取一筆財富或還建一套不錯的商品房。而現在炫富的方式不就是在自己家門口寫個大大的「拆」字，女朋友都好找多了，開個玩笑。
勸說家裡人買商品房是你最正確的選擇。雖然你都是還建房，但是我還是要說說買還建房的情況。因為很多購房者經常被還建房的價格勾引了，都問：「能不能買還建房？真的很便宜。」
我就說一點，不管是你住還是你的租戶住，房子都是要住人的，除非你有錢任性都空著，說不定以後還會徵收空置稅，所以，和別的商品不一樣，你買錯了，可以丟，可以不用，下次再不買，房子圖便宜，可能就會害你錯過一個波段，甚至掉坑裡去，幾年都爬不起來。
還建房有這麼幾個特點：
1，不能貸款，必須全款。
假設一套100平還建房，賣1萬/平，一共掏100萬，而隔壁商品房賣2萬/平，也是100平，總價200萬，第一套僅需3成首付60萬，設想一下，如果房價同樣翻一倍，哪個賺的回報率更高？
一個是100萬賺100萬，一個是60萬賺200萬，結果不言而喻。這個時候你肯定要說了，不對呀，還建房1萬可能漲到3萬，商品房2萬漲到4萬，還建房不是漲的多一些嗎？我告訴你：做夢。
2，單價一般是周邊商品房的一半，如果高於一半，我認為價值是偏高的。那如果同樣的5年後，還建房會不會漲幅超過商品房呢？顯然不可能。
我說過房子本身實際是貶值的，因為土地增值才帶來的房子溢價。商品房品質好，品牌，物業，園林，綠化，硬體設置全方位好於還建房。
我就想問：房價真漲到3-4萬的時候，未來可能還會到6-7萬的時候，你會選擇好小區，還是差小區？所以同比上漲，這個漲幅比例已經算對得起還建房了。細細算一個翻倍回報率：一個是100%，一個是300%，前提是：只要給足時間要素，銀行利息相比房價漲幅來說，基本上可以忽略不計。
3，不能正常上市交易，賣還建房本來就是違規的，都說還建房有證，真的辦下來後交易，確實沒有問題，可很多時候，村民通過村裡直接轉賣，有沒有證不好說，畢竟你不是原住民，怎麼證明你是這個村的還建戶，辦不辦的了證，真的不好說，那種口說3-5年辦證的，基本上都是忽悠，我買過3個還建房，目前只有1個運氣不錯辦了，其它2個已經7-8年了，辦證還遙遙無期。這倒不是最關鍵的，起碼我可以收點租金，最狠的是第四。
4，還建房一般都是由原住民不要房子，直接轉賣下家，沒有正規房產買賣合同，沒有發票，沒有公章，沒有證明，沒有備案。一張水貨藍色收據，一本5-6頁村裡自己打的協議，其它什麼都沒有，然後你的全款就打出去了，你心理慌不慌？
最厲害的是：房價沒漲還好說，如果房價暴漲，原住民不想賣了，直接和你談判，把當年的房款還給你，把你清退走人，你還沒有辦法，拿不出在這裡居住的證據，也可以說你根本就不是這裡的原住民。你有什麼資格買這裡還建房？上百萬，免利息的給原房東玩了大幾個月，甚至幾年，看你最後結局如何？
5，村裡本身就沒有開發資質，還建房都是找開發商代建，本身也沒有按照商品房標準建，都是簡配版。給了華潤，中海這種良心開發商，做的還是很不錯以外，大部分給小開發商代建，牆體最差的塗料，漏水；最壞品牌電梯，經常搖搖欲墜，停電停運；綠化簡直不談；小區設施配套能省則省；地下車庫能不做則不做，地上車位停的亂七八糟，長期剮蹭；居民魚龍混雜，拆遷戶自己都不住裡面，出租給各種外地打工陌生人，武漢長期出事的大機率都是還建小區。
6，商品房萬一買了站崗盤，頂多就是個不漲，起碼自住，自用沒有任何問題，畢竟國家房地局系統一對一備案，相對安全可靠。而還建房甚至會出現一房多賣，因為合同，沒有正規系統備案的。在收房之前，一套房收幾個客戶全款的事大有人在，這些沒良心的人在外面賭博輸了錢，就想歪心思，因為你沒有證據證明這個房子是你的。
所以買還建房的風險真的很大。很多人為了圖那便宜一半的錢，把自己全部身價都推進去了，最後獲得的卻是一個：不如別人貸款買的商品房，漲的沒別人快，住的不舒服，還每天提心弔膽。
7，如果你的原住民，還建房的辦證風險肯定沒有問題，但是你的居住條件永遠比不上別人買的品牌商品房。
現在來回答你的問題：咬牙上遠洋，還是輕鬆上城投四新？
我的答案是：買的起遠洋，直接上，不用猶豫。
對於漢陽最好的地段，240萬方，雙名牌學區，雙地鐵，武漢內環核心，商業現成全配套，下一個比肩武漢天地，楚河漢街的品牌大盤，你不趁現在僅賣25000左右上，還等著它到35000嗎？漢口，武昌內環價格都在摸4萬＋，性價比如此之高的遠洋豈能錯過。特別是，你現在沒有一套商品房，2個孩子還沒上小學，剛需自住（先）＋純投資（後），才是你目前最佳的思路和打法。
城投四新之光雖然有倒掛，屬於四新板塊，目前配套不成熟，居住不方便，還需要5年左右時間去消化二手拋盤壓力和生活配套逐步完善，才能實現自主和投資雙豐收，現階段，此盤更偏重於投資。
你的問題結論肯定是賣還建房，3年內，短線遠洋能看到3.5左右，5-8年上5萬＋。
Q&A | 貳
學區房更應一步到位
提問：您好，現在有點疑問向您請教一下，我現在跟老婆名下各有一套房，老婆的是百瑞景二期對口瑞景小學（90平無貸款），我的在月湖九龍倉月璽（123平，按揭每月除開公積金自己還4000），現在老婆剛懷孕，手上能動用100萬左右，所有房貸能承受7000左右（不包括公積金部分）現在問題是，我想入一套第一梯隊的好學區房（小學 初中都排在前面的），同時還想兼顧以後上學父母過來帶小孩的問題。
自己想過兩個方案：
一是買一個常陽永清城50平，後面再一步一步來變現九龍倉或百瑞景房子，上學時在武漢天地另外買一套；
二是在百瑞景再買一套，其他房子不動，上瑞景小學；
三是想在帝斯曼買小戶型。
上述想法總覺得不太滿意，常陽永清城和帝斯曼小戶型只能用來作為上學名額，自住感覺都不太合適。不好解決上學帶小孩的問題（父母過來不住一塊），第二種方案又有點不甘心，想上更好一點學校。再或者自己乾脆買個小的學區房投資算了，後面再調整。現在不知道怎麼決策比較好，煩請老師指導
回答：兩個誤區，
第一，大部分人總覺得要買一個40-50平小戶型學區房占個名額和指標，還口口聲聲說要兼投資。名額是占住了，面積確實太小，你肯定也住不了。
我就問：同一張房票，實力允許，A選項50平，B選項100平，當房價翻一倍的時候，A是不是只賺了B的一半。
現在最翹的戶型應該是90-110平米最好賣，功能齊全，同樣入手價，B只需要漲50%，就可以與A漲100%賺的一樣多，你說哪個投資賺的多？顯然，如果有能力，直接入手能自住的學區房，不是一舉兩得嗎？
現在孩子上學培優，作業多，非常辛苦，哪怕每天多睡5分鐘都奢侈的，50平肯定是不能住一家4口的，不如咬牙一步到位。
第二，很多人說要一流學區房，第一梯隊的，承認名牌學校，學習氛圍好，孩子們素質高，但是讀書這件事，由多種因素組合而成，和孩子自身，和老師與TA的溝通，還有同學成長，及班級氛圍等有關。所以第一梯隊的未必有第二梯隊的學校學生考的好，只是一個整體成績靠前而已，適合孩子就是最好的。
關於你的問題：
方向一：百瑞景1,2期對口瑞景小學，應該算學區房，最好的狀態是賣了九龍倉直接在百瑞景整一套大的，一來孩子可以直接在小區里讀，二來你也改善了居住條件，三來，老人在同一個小區帶孩子，一碗湯的距離是最佳「三代同堂」模式。三者合一，天地人和，你也不用折騰太多。
方向二：先上永清城50平，再倒騰武漢天地
這個想法確實挺大膽，我估算一下，不知道你的公積金多少，就按2000＋4000商貸，你九龍倉起碼還有100-120萬貸款沒有還，123平賣250個左右合理，你還剩130＋之前100萬，共230萬。
如果不同步賣百瑞景，你們再買永清城是第二套，50平，4.5萬成交單價，總價230萬，你首付一半，加後期稅費，已打出去子彈130萬。還剩100萬，此時再賣百瑞景，90平賣270萬＋100剩餘，370萬，再買，又是二套名額，極限總價在740萬，除以天地目前成交均價5萬+，140平左右，如果超過144平，二套7成，你肯定買不起天地了。按道理來說，這個方案也是可以的，但你這兩套房總貸款金額近500萬，貸款30年，月供在3萬＋，與你所說月供僅7000元，嚴重不符，即使你買天地最小面積86平的，你的月供也不會低於2萬＋，這套打法，你自己斟酌一下，需要反覆折騰2遍，先賣九龍倉，再買永清城，再賣百瑞景，再買天地。
如果你實在要選這種，我的建議是，百瑞景和九龍倉二套一次性賣完，用首套上天地，自住＋投資，剩餘的錢，再投一套剛需盤，光谷東，白沙洲，四新，後湖，礄口等，不過，這些曾經的低洼區域已被填平，但下一個波段漲幅應該也不會太差。畢竟很多區域利好還沒有釋放完，配套，醫療，交通，教育都沒有成熟，空間還很大。
方向三：1方案心有不甘，2方案反覆折騰，那就在1方案上弄個加強版，3方案的目的就是想升級學區，主要居住點都在武昌區，中南板塊，不用舉家遷徙江岸區。
看你的房產情況，騰一個名額在1方案的基礎上搞套帝斯曼大廈是完全可以的，當然，這些學區房價格都高，以後三代同堂住百瑞景，帝斯曼大廈占一個頂級學區房的名額。或者，賣了九龍倉去復地東湖國際買一套改善型學區房，如果你願意還可以去漢陽鍾家村買遠洋東方境世界觀，這個盤學區也是第一梯隊，對口漢陽三中，鍾家村小學，最關鍵的是後期規劃好，性價比超高。
最後結論：
首位：百瑞景2套＋帝斯曼1套
次選：百瑞景1套＋1套復地東湖國際（或遠洋東方境世界觀）
再次，1套天地＋1套剛需盤
最後：1套永清城＋1套武漢天地
Q&A | 叄
樓市橫盤期槓桿不易過大
提問：小家庭收入在16萬，雙方父母沒算。目前女方房貸都是女方父母在承擔
1.男方父母在襄陽市附近小鎮，有一套2間三層門面房，1樓出租2樓3樓可自租，租金3萬一年。市值100萬。
2. 男方在古田一路漢江灣壹號有一套110平米自住房。商貸68萬，市值200萬。月供3700
3.女方在漢陽客運站對面有一套5.4米38平公寓房，裝修花了16萬，市值預估66萬。有18萬貸款。月供2000
4.女方在漢陽幸福小城有一套77平住宅，貸款20萬，市值80萬。月供2000
5.女方父母在荊州市中心有一套130平住宅無貸款，自住。市值80萬。
請大神指點迷津，怎麼加槓桿。
回答：估計你經常看我的文章，一上來就問我：如何加槓桿？你這是準備要衝了嗎？算「進攻型」選手。
家庭房產共4套，外地商鋪1個，先來分析一下這幾個房產的情況，再幫你整合。
1，襄陽附近小鎮，那不是襄陽市，屬於5678線城市，租金一年3萬，真是夠低的，一個月2500，如果不會拆遷，這套商鋪價值已經不大，能賣100萬，勸你趕緊出手，哪怕換武漢商鋪，公寓，這種房價不漲的產品，租金也最少4-6萬/年不等，而武漢是准一線，99%的房產價值都大於5678線城市。
要把這套房的資產價值最大化，肯定是轉移到最有潛力，更有價值的城市。買入選擇打：60分
2，男方礄口漢江灣110平，應該在1.1萬左右買進，2018年初出掉是最佳時機，當時可以賣到2萬左右，現在基本上成交價在1.65萬左右。應該賣不到200萬，暫且算180萬，除去68萬商貸，還剩110萬。
礄口的盤一直不溫不火，同樣價位，在漢口選，肯定後湖，長江新城起步區，再礄口。建議你趕緊出手，騰出子彈，重新配置。買入選擇分：60分
3，漢陽客運站的LOFT，花了16萬裝修，你真是夠捨得，月供雖不多，但是占用不少資金，市值66萬，你還沒有考慮後期稅費，實際上你賣不到66萬，商業後期交易稅20%，這個稅費買家是不會承擔這麼多的。
現在，我能判斷這套公寓不但沒有漲，裝修更是浪費了，自己住吧，功能不齊全，小而不完美。出租吧，這大價錢裝修的房子租戶不會愛惜，5年後基本淘汰，重裝，費時費力，裝修本都沒有收回。
建議保本出手，或換酒店，民宿運營，打造超級現金流，儘快實現回本。買入選擇分：40分
4，漢陽幸福小城，又是漢陽，還是沌口，你怎麼老是喜歡買漢陽和礄口這種位置，就不能往漢口核心區，光谷，武昌，洪山區域看看？這個套房售價80萬左右合理，但是比較占用房票，面積小，用處不大，沌口租房市場一般，你自用，面積小，不好用。不自用，空置閒置不合適，出租價格也不高，各個方面價值都不大，建議趕緊出手。貸款20萬，還剩60萬。買入選擇分：60分
5、女方父母在荊州的房子，我認為價值也不大。現在345線城市都在跌，以後會更艱難，年輕人都願意去大城市，機會更多，如果荊州10000，武漢陽邏10000，你會怎麼選？我相信，有眼界的年輕人都會選擇武漢，畢竟地鐵，配套，國際配套，人口承載量，全國城市等級都差很大。
如果自住，不打算接父母來武漢養老，就讓父母抵押貸款出來，不要把房產資金全部夯死了，流動的資金才是錢，抵押出來之後，用來買武漢。
我說一個傻瓜操作：荊州80萬總市值，抵押出56萬，月供3000，直接拿56萬在武漢買個公寓，一個月也可以租3000，月租抵月供，若干年後，不僅荊州的房子還清，房子還在，額外多了一套武漢的公寓。這就是資金裂變的力量。
以上5套不動產，1賣，2賣，3可賣可不賣，4賣，5抵押，保守估計拿到手上的總子彈為：100+110+80+56=346萬，目前你和你老公名下無任何房產，武漢市戶口，可以買2套。女方名下公寓不占房票，父母荊州房不占房票。346萬如何打出去，如何加槓桿？
我下面來幫你建議。
1，你現在相當於賣了4套房，但是賣的這幾套，都不屬於最佳標的，更談不上漲幅好，下一個波段來了，這幾套房也不太可能暴漲。畢竟標的各方面屬性決定了它們的天花板。而我要做的就是幫你選武漢漲幅前三甲，或者片區漲幅數一數二的盤去入。我們既然要加槓桿，要麼買入面積大於之前，要麼買入套數多餘之前，這個原則先把握住，再來挑區域和標的。
2，目前你們夫妻只能買2套，我建議的打法是：一套學區房自住，一套剛需盤純投資。用剛需名額去光谷東（中糧祥雲，龍湖香頌，中建星光城，碧桂園雲璽/雲鏡/十里春風，新城璞悅門第，聯投睿園等）白沙洲區域（東原啟城，中建鉑公館，萬科雲城，景瑞，旭輝，新力，美好，金地，正商，保利等）四新區域（城投四新之光，蘭亭大境，地鐵盛觀尚城等）礄口區域（美好，龍湖，華潤等）後湖區域（幸福時代，星河2049，地鐵雲上城等）。
因為武漢市搖號資格是：單價2萬以下，面積140以內100%剛需搖號，你買到的機率比較高。按這些區域均價15000-17000元/平計算，100平，首付應該在60-70萬左右，346萬還剩280萬，二套名額，要首付5成，280萬全部打出，能賣560萬總價的房子，但考慮到子彈全部打出，你們貸款比較多，夫妻收入也不算太高，就打出7成功力，付200萬，買總價400萬總市值的房子。
主要選擇區域有：
關山大道（琨瑜府，中建大公館，正榮紫闕台等）
徐東板塊（東湖城，保利城，大華鉑金瑞府，融僑天域，華僑城，金沙岸，福星水岸星城，綠地金融城等）
積玉橋，中南板塊（恆大首府，佳兆業廣場，百瑞景等）
漢口二環（萬科漢口傳奇，遠洋萬和四季，頂琇國際城，中城悅城
泛海國際，時代新世界，興華尚都國際等）
漢陽濱江+內環（遠洋東方境，萬科金域國際，世茂錦繡長江，御江，濱江金茂府，復地海上海，綠城風起聽瀾，電建洺悅江灣，招商江山和樾，國博新城，恆韻府等）
因盤太多，無法跟你一一描述，你先按照我的方式去看盤，最後選擇出剛需3-5個你最滿意，改善學區自住房3-5個你最滿意的，我們再來具體問題具體分析。
3，當然也可以2套都買在一個小區，未來有寶寶了，可以把父母接過來一起住，也方便有個照應。
4，如果你想做裂變，暫時對居住要求沒有那麼高，我建議你騰2個剛需名額，先上2套剛需盤，再看資金量，量力而行，合理配置。做一個長期規劃。
這幾年是中國房產市場橫盤期，槓桿不宜過大，適度就好，建議1：1基本上問題不大。
Q&A | 肆
大城市才有房地產
提問：徐SIR你好，我本人現在正在深圳工作，武漢戶口，32歲，年收入30-40萬左右，湖北人，17年在仙桃全款買了一套131平住房，18年10月份在武漢白沙洲美好長江首璽購買152平住房一套，3成首付，兩個小孩，大的4歲半，小的1歲半，19年1月份投資了武漢萬隆廣場商鋪一間（9平左右，現在特別後悔），到年底手頭上應該有20萬，我又非常看好武漢市場，未來有回來發展的打算，請問我該如何配置，或者如何進行優化整理，感謝徐SIR.
回答：先分析你這三套不動產的情況。
1、2017年在仙桃花全款買房，下手真夠狠的，不管是不是給父母住的，也不該全款，能借銀行的錢儘量借，全款買房不如大媽買理財。這個標的入手分：50分，不及格。
抵押不算貸款，算負債，直接貸款算貸款記錄，會在別的限購限貸城市購買房產有諸多限制，比如補齊首付，比如要求全款買期房等，都不是很划算。
這套房的建議是：如果要留給父母住，交房之後直接全款抵押，把資金利用最大化。如果不給父母住，這種三四線城市的房產儘量出掉，未來空間比較小，同樣的總金額，寧可去武漢買個90平，也比仙桃131平的價值高，只要買對了地方，租金還能多租1倍以上，這就是城市段位，城市能級帶來的紅利。
不要捨不得，我寧可你全倉武漢，有能力去深圳干，更有挑戰，未來想像空間更大，畢竟你在深圳上班，待遇年薪30-40萬，其實不算高，在武漢，你能力強，有些企業50-80萬也是很容易的，無非看你做哪一塊，任何行業都有賺錢的人，為什麼那個人不是你，你自己考慮一下。
2、2018年下半年，又殺去白沙洲買美好長江首璽，關鍵是152平大面積段，要知道，白沙洲區域都是什麼人在買？基本上是首付剛剛湊齊的「屌絲剛需」，月供都是掐著指頭算，恨不得掏空「6個口袋」，才能買的起房人。
當然，18年入白沙洲並沒有錯，也是最後的投資上車機會，只可惜，你沒有買對標的物，應該上：東原啟城，萬科雲城，中建鉑公館等，小面積段為主，控制在130平以內。
所以，這個入手分：50分，繼續不及格。
原因有這麼幾個：
購買人群：剛需中屌絲，你買120平以下沒問題，130以上，基本上無人接盤，不是別人不想接，是接不起，要知道，大部分一輩子可能就只有一次機會買房，特別是那種只靠死工資上班打工的人，在大城市有一套他們的房子，已經算奢侈了。
而152平這種大面積，改善的人暫時不會來白沙洲，因為醫療，教育，配套，交通，區域面貌等還需要5年之後才能有所改變。
改善的客戶一般都是第二套，現在政策是144平以上，7成首付，我舉個例子，你13500買的，152平，總價205萬，7成首付得145萬，能掏出145萬的人，在2環內，只要不超過144平，比如買個143平的，只需要5成首付，145萬可以夠到總價290萬的房子，單價2.1萬左右的樓盤，可選餘地還是很多的，至少南湖，徐東，關山都可以夠到。
這樣算，你的白沙洲152平三環外的盤，基本上沒有優勢，而且現在普遍二手房都是小面積單價賣的高，大戶型成交價格往往同一小區內低小戶型10%（豪宅除外），哪怕你的戶型再好，南北通透等優勢，因為買的起，有流通性的房子才是好房子，買了流通不了，那也體現不了房產的真正價值。
3，投資萬隆廣場商鋪一間，特別後悔，你的認識很到位，很深刻，很有感覺，入坑後的理性回歸，孺子可教也。相信你再投資，會突飛猛進，做到最好。
這個盤價值，我最多5分，不能再多了，屬於垃圾產品。曾經我寫過一篇：《坑的就是你，膽子大，包租商鋪你也敢買？》，你可以去翻閱一下，找一下我當初給另外一個粉絲寫的忠告。寫的很詳細，在這裡，我就不多解釋了。
這三套不動產，我的建議：全部清。
重新設定投資標的，以內環，二環，光谷為主要投資方向。看你還有2個孩子，都不到上小學的年紀，目前配置核心地段的學區房尤為關鍵。
不知道你仙桃房子能賣多少錢，按6500齣手算，131平，總價85萬；長江首璽交房時間肯定在2020年之後了，現在沒辦法變現，暫時不考慮出；萬隆能退則退，不能退，只能虧本賣了，不管變多少現，及時止損為上策。無論如何算，你現在最多只能拿出85萬（仙桃房）＋20萬手頭，總子彈105萬，但是你再買是二套，最多買到總價210萬的標的，這個總價想在武漢買到4口之家能一起住的學區房，比較難。
我能想到的，有這三個選擇：
漢口區：地鐵時代雲上城，9年義務教育雙學區不錯，單價14000，你可以買個大戶型，恆大常青花園買個二手房，也是雙學區；
不限區域：要麼就買個學區小戶型占個名額，暫時租房住；
要麼再想辦法借點錢，首付湊到130萬左右，就可以上漢陽內環的雙學區雙地鐵的遠洋東方境世界觀，或關山大道上的幾個盤，琨瑜府，保利時代，中建大公館，正榮紫闕台都行。
Q&A | 伍
區域發展潛力看產業
提問：徐sir，您好！我是湖北黃岡人，兒子在南京上大學，未來希望孩子能留在武漢，所以想先在武漢買一套房，手頭上的錢不多，就30來萬，看了一下武漢不限購地區的，覺得陽邏發展得不錯，但很難選擇，請問有沒有推薦的？因為不確定因素太多，所以還會考慮房子未來保值和升值的空間，便於以後能比較容易脫手，感謝。
回答：你的買房思路還是挺清晰的。
陽邏作為國內最大內河航運港口，武漢新港空港綜合保稅區、武漢長江中游航運中心、武漢新港華中貿易服務區、武漢綠谷、首個國家級商業航天產業基地彙集於此。同時，陽邏也納入了長江新城（新區）的重要功能區。其潛力不言而喻。
一個區域是否有發展潛力，前期看政策，中期看土地，長期看人口。人口是房地產的有力支撐，產業經濟則人口聚集的原動力。不管是自住，還是投資，買房一定是跟著產業走。產業聚集的地方，就有人口，就有需求，有產業的區域板塊更具有發展潛力。
與其他板塊相比，洺悅華府所在區域人口聚集最為明顯，有著穩定的人流。項目周邊產業高度集中，除了背靠京東亞洲一號物流園，還有萬緯武漢陽邏物流園、新地武漢（陽邏）物流園、誠通聯眾物流園、陽邏港保稅物流園等四大華中物流園區。同時，投資50億打造的武漢綠谷也選址在附近，接盤基本不愁，未來空間也較大。
更重要的是，目前洺悅華府均價才7k多一點，比周邊項目普遍要便宜至少2000元/平。首付還可以兩成，首付十幾萬，能買到一套這樣的房子，還是不錯的。
Q&A | 陸
城市別墅價值上不封頂
提問：徐sir，你好，我目前名下房產情況：
1、家裡有百步亭小區複式樓200平自住，步梯。
2、在惠濟路98平米老破小，出租；
3、二七濱江華發一套140平；
4、名下還有3間拆遷門面
目前手上還有200多萬，想買一套有天有地有院子的別墅改善生活環境，看了一下武漢周邊200萬左右的別墅，覺得環境是還不錯，但是總覺得遠了一點，未來離孩子太遠，想問一下徐sir，需要把惠濟路老房子賣掉，一步到位買一套近點的別墅嗎？
回答：老破小如果沒有特別的需求就賣掉，看過我文章的都知道，老破小如果短時間內不拆遷放手裡就是等著貶值。
惠濟路98平的老破小，具體情況不太清楚，估計可以賣到200多萬，加上你手頭的200多萬，估計一共有個4、500萬的樣子，這個價值就直接上武漢城市別墅了，不需要看三環外的別墅了。
目前武漢內環無在售別墅，二環的別墅也屈指可數，首付4、500萬還不如直接上個二環別墅，而隨著限墅令的加碼，未來城市別墅屬於稀缺資源，價值也將上不封頂。
不信，我們來看一組數據，招商銀行2018年年報中之處目前7.2萬戶日均銀行資產過千萬的超級客戶，總資產超過2萬億，結論是：萬分之5的人占了30%的財富；36萬戶日均50萬元資產以上的高端客戶，總資產超過5.5萬億，結論是：1.9%的人占了81%的財富。
以前說28法則，20%的人掌握80%的財富，而現在，升級了，叫280法則，2%的人掌握了80%的財富！等280現象形成以後，對房地產市場的影響會是：豪宅越來越貴！上不封頂。這是個趨勢，在沿海發達城市已經有所體現。
因此買別墅就直接買價值最高的城市別墅，想是招商公園1872·蔚湖軒就是不錯的標的物。因為他還有很大的價值提升區間：位於武漢二環內，一線湖景，交通便利，配套豐富，十幾分鐘就能到國廣商圈……而目前價格也蠻友好，不到千萬的售價，比同為二環別墅的華僑城相對而言實惠很多，未來空間也較大。
Q&A | 柒
不要把雞蛋放在同一籃子裡
提問：徐sir，目前名下有4套房，一套武昌中北路房子120平自住（貸款已還清），一套華僑城高層130多平（未交房，有貸款），一套光谷中心城110平房子（剛交房，有貸款），一套白沙洲90多平房子（已出租）
目前已沒有了房票，手頭還有50多萬的資金，請問不限購區域還有哪些可以投？或者您覺得我資產還可以整合一下，置換一套自住+投資的好房子？
回答：自從開了這個公眾號以來，被問得最多的問題之一，就是自住兼投資求推薦。但這個的確是不太好回答，因為自住本身就跟投資相違背。
如果是自住，一定是在經濟條件許可的範圍內，怎麼舒服怎麼來，即便是精裝修的項目，也會投入大量的軟裝成本，而你的這些投入，在轉手賣的時候，十有八九是要被打折的。
如果是投資，那一定是另外一套邏輯，首先考慮的不是自己方便或是高興，而是拿在手裡能不能產生收益，過幾年加點價能不能賣得出去。
例如，如果你覺得未來房價會平穩中小漲，主要想賺個租金收益，把房子當理財產品買，那就買成熟地段的單配、一室一廳，最大不超過小兩房，賺取長線收益。
而我看了一下你手上的標的物，目前來看都還不錯，暫時可以先留著，既然名下已有4套住宅了，那就入一套有價值的公寓，做現金流的補充，而且我們做資產配置的都會要你分散風險，不要把所有雞蛋放在同一個籃子裡。
至於選籌，優先選擇地鐵口，人流量大、高端人士聚集的區域，畢竟人流才能帶來財流，而高端人士多也能讓租金提升。而最近發現的鄰湖壹方不失為一個好的選擇。
首先，地段相當好，高鐵+地鐵雙軌並行，本來坐擁地鐵4、5、 19、20號線4條地鐵就能帶來大量的人流，再加上武漢站的流量感覺就是坐擁「頂流」實力，想不賺也難；
其次，國家明確的是，在西安、武漢、重慶等建成米字形高鐵網絡樞紐，打造高鐵經濟圈，而高鐵也正因為高效、便捷出行方式，成為大多數高端商務精英的首選，打造成高端酒店式公寓，收益自然也更高一些；
第三，產品還是低密的，這才動輒4.0、5.0以上的公寓市場比較稀缺，城市資源也不太可能允許如此低容積率的公寓產品了，從限墅令我們就能看出端倪，接下來，低層、多層等低密商品房都會往這個方向走。目前也即將推出建面約50-77㎡LOFT，可以關注一下。
投資有風險，入市需謹慎，以上建議僅供參考