編者按：價值公司100系列價值榜單，是搜狐財經從媒體視角出發，聯合專業研究機構，發布融合價值判斷和數據判斷的綜合榜單，致力於挖掘中國好公司、發現企業獨特價值。
「中國上市房地產企業經營安全測評星級榜」為價值公司100系列價值榜單下的分行業子榜單，由搜狐財經、搜狐地產及焦點財經聯合發起，通過對主要上市房企的長期財務性指標(如資產情況、銷售額等）、短期經營性指標(如土地投資額、融資額等）、近期股債表現等階段性指標，結合全方位、多維度的綜合評判，遴選出60家代表房企納入研究範疇。並由此形成企業研究體系，對上市房企經營安全進行測評。
出品|搜狐財經&搜狐地產&焦點財經
研究員|張子豪
一、測評結果與說明：
根據測評體系，測評結果如下所示：
2023年10月以來，明確反映房企表現並被搜狐財經採納的指標內容主要包括國際評級機構對房企的進一步信用評級收緊，以及房企拿地及交付數據等。因此在本期榜單中，五星頭部房企排位競爭較為激烈。而低星級房企或因部分負面信息而排名下滑，甚至遭到降級。
從整體市場表現上看，10月房地產市場迎來中央定調，未來「三大工程」將成為行業重點。銷售端房企表現普遍同比下滑，市場仍缺乏回升動力；投資端參與者主要為頭部國央企，投入力度仍極為謹慎。
政策的全面寬鬆，房企銷售迎來環比上漲，但復甦勢頭仍然有限，同比仍呈下跌態勢。此外，從國際評級機構對市場及房企的評價上看，9月又有多家房企遭遇降級或降低展望，這代表著國際機構對中國房地產行業的看衰。
政策方面，金融工作會議首談房地產，重點關注「三大工程」
10月底，中央金融工作會議在北京舉行。會議首次涉及房地產行業，並首次提出「健全房地產企業主體監管制度和資金監管」，意味著房地產行業的金融模式將迎來轉型。新監管模式將繼續深化對房企的主體監管和對資金的監管。此外，未來房地產「三大工程」——保障性住房規劃建設、城中村改造、「平急兩用」公共基礎設施建設等民生工程將成為金融投放的重點領域。
銷售方面，千億房企陣營縮水，市場仍缺乏回升動力
據機構數據顯示，2023年1-10月，百強房企銷售總額為52977.0億元，同比下降13.1%。千億以上陣營房企數量也相對減少，而銷售額在100-300億的企業數量共增加13家。目前，需求仍需進一步釋放，特別是一線城市限購、首付比例等方面仍有調整空間；此外，其他重點城市政策刺激效果已盡，缺乏持續回升的動力。
投資方面，國央企領跑土地投資，頭部房企
據機構數據顯示，1-10月，TOP100企業拿地總額為10107億元，同比下降10%。新增貨值前三的企業分別為中海地產、保利發展和華潤置地。目前頭部房企拿地策略為「以銷定產、聚焦核心城市」。在保證經營穩健的前提下，量入為出，保證新增項目後續變現能力。
二、典型企業分析：
1、持續穩健房企：
隨著宏觀經濟複雜化，市場紅利逐漸消退，行業走到了艱難的轉折點。此時，有國企央企背景的房地產公司由於資金無憂，經營穩健等原因，可以在市場中逆流而上，因此在本次測評中大多獲得五星級或四星級的評價。其中，綠城中國憑藉近期的穩健表現，在競爭激烈的五星房企中排名上升。
綠城中國：69億投資拿下南京地王，毛利率回升借貸利率下降
據機構數據，綠城中國10月單月銷售額實現了環比增長。而綠城更大的成績在土地投資端。從各城市群拿地金額上看，前10月長三角地區總金額領跑全國，而綠城中國則以435億元的總金額領跑在長三角地區拿地的一眾房企。繼以「近五千分之一機率」一口氣在上海搖中三幅地塊之後，10月27日，在南京第七批次集中供地中，綠城通過搖號拿下主城區G55地塊，該地塊出讓面積達7.2萬平方米，成交總價達69億元，成交樓麵價4.35萬元/平方米。綠城中國也憑藉這筆投資成為今年南京土拍的總價、單價「雙料」地王。
2023年上半年，公司銷售毛利率為17.41%，同比回升0.06個百分點。2023年上半年，總借貸加權平均利息成本降至4.4%，較去年同期的4.5%下降10個基點。2023年上半年公司可售資源充足，且存量土儲充足，深耕核心城市優質土地。
基於以上短期與長期表現，綠城中國維持在五星房企行列，總排名提升1位至第12位。
2、明顯改善房企：
截至目前，房地產行業呈現先揚後抑的態勢，短期樓市復甦仍存波折。但在這樣的大環境下，依舊有部分房企復甦跡象強於大市。在本期測評中，金輝集團排名上升較快，星級評價從三星升至四星。
金輝集團：為「第二支箭」受益民企，盈利欠佳但有息債務餘額下降
據機構數據顯示，2023年1-10月，金輝集團全口徑及權益銷售額分別為256.8億元和210.5億元。其中，該公司前10月累計交付近2.81萬套房屋，單月交付約4100套。此外，金輝集團8月成功發行8億元中期票據，成為「第二支箭」三家受益民企之一。
長期來看，金輝集團銷售業績仍未有明確好轉跡象，截至2023年6月底，公司在售項目中去化率低於75%的項目總剩餘可售面積623.53萬平方米，占總剩餘可售面積的60.88%。公司盈利能力有所下降，2023年上半年毛利率12.7%，相比2022年末下降5%。從資本結構來看，截至2022年末，公司有息債務餘額同比下降29.46%至356.13億元，短債占比32%。
基於以上短期與長期表現，金輝集團在總榜中上升3位，星級評價從三星升至四星。
3、表現下滑房企:
在行業經歷了有史以來最漫長的下行周期後，部分房企由於虧損難逆、化債緩慢，導致股價崩盤、年報難產，最終在市場中停牌甚至退市。在本期測評中，融創中國表現不佳，遭到降級。
融創中國：銷售額腰斬毛利率為負，連續兩月被強執超10億
10月，融創新增兩則被執行人信息，執行標的合計3.2億餘元。11月初，該公司再被強制執行7.1億。目前，融創房地產集團有限公司現存700餘條被執行人信息，被執行總金額超百億元。此外，東鵬控股也於本月發布公告稱公司及控股子公司連續十二個月累計發生案件的訴訟、仲裁金額合計約9.49億元，其中包括融創、恆大等房地產相關客戶等交易對方支付拖欠公司的貨款等款項。
融創中國此前在創始人的領導下，經營通常以收併購模式獲取新資源，夾帶著「低獲取成本（風險項目打折）+高資金成本（併購資金翹槓桿）」等特色。但2023年1-10月，融創中國全口徑銷售756.2億元，同比繼續腰斬，公司流動去化難度持續；2023年上半年毛虧30.8億，毛利率僅為-5.3%。
基於以上短期與長期表現，融創中國在總榜中下降4位，評級由三星降至二星。
測評體系與意義：
本輪房地產調控始於2020年，以金融管控為主線並且政策頻出，影響深遠。
從「三道紅線」、「住房貸款集中度管理」到「兩集中供地」，再到「二手房指導均價」，地產調控政策頻出。
調控政策的不斷深化，使得房地產行業邁入新的發展階段。原有的「高槓桿、高周轉、高負債」的經營模式面臨著諸多挑戰，找到發展新模式、實現持續穩健發展成為房企的首要義務。
在行業轉型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調整等諸多問題。部分房企未能及時調整市場策略，最終在發展過程中爆發了「流動性」問題，甚至出現債務違約和破產重組的情況。
由此，「穩定」成為2023年房地產行業的首要目標。在2023年政府工作報告中，其對房地產行業的定位是以「防風險」為前提、以「穩定」為目標，與中央經濟工作會議一脈相承。
因此，持續關注房地產企業安全經營狀態，防範房地產行業發生系統性風險具有重要的現實意義。
此次安全測評的意義在於：規範房地產企業經營行為，引導房地產企業健康成長，推動房地產行業的可持續穩健發展。
（監測時間：截至2023年10月31日；最終解釋權歸搜狐財經、搜狐地產及焦點財經所有）