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作者 | 王迪
時隔17個月，重組緩慢的世茂集團迎來化債新局面。
12月7日晚間，世茂集團（00813.HK）發布未經審核營運數據及境外債務重組進展。
公告顯示，世茂集團與財務及法律顧問於過往數月一直在積極推進境外債務的擬議重組工作，包括本金總額約為117億美元的優先票據及若干無抵押境外信貸融資（現有債務）。
世茂集團已向由境外票據持有人組成的臨時債權人小組及合共持有較大比例境外債務的境外銀行貸款人小組提議初步重組框架，旨在提供切實途徑改善本集團運營業績，並實現減少負債約60億-70億美元。
對此，世茂集團稱，公司持續與各類債權人進行建設性對話，旨在穩定公司狀況、緩解當前流動資金挑戰及實施一個能公平對待所有債權人並保障所有相關方利益的重組方案。
上月，奧園化債重組闖關成功,境外債重組獲投票同意；融創飲"頭啖湯"，整體化債900億，成首家完成境內外債務重組大型房企。此次世茂境外債取得進展，也讓超50家上市房企債務重組看到新希望。
境外計息債務約140億美元，重組闖關需與債權人商議
去年7月，銷售額一度超3000億躋身行業前十的世茂集團，在境內債違約後首次出現美元債違約。為自救「輸血」，世茂集團多次將「壓箱寶」擺上了貨架。此前，世茂股份八折痛賣「第一高樓」無人問津，上半年完成11.67億元債務展期。
近日來，世茂也深陷高管出走旋渦。此次初步重組框架提交對於世茂而言具有重要意義。截至公告發布日，世茂集團與各類債權人尚未就境外重組的條款訂立最終協議。
據了解，初步重組框架包括：將部分現有債務交換為以公司主要境外資產組成的抵押品組合作擔保的新債務工具，到期日為自重組生效之日起計不超過9年；以較現有債務本金金額折讓的價格，將部分現有債務交換為具上限金額的新優先擔保債務工具，該新優先擔保債務工具將享有類似其他新債務工具抵押品組合的優先順位擔保。
此外，已包括將部分現有債務交換為公司的股票掛鉤工具，經相關批准及全部轉換後，該等工具將轉換為公司較大比例的普通股份；向於特定期限前支持重組建議的債權人支付同意費。
就整體債務來看，截至2023年6月30日，世茂集團有境外計息債務約140億美元（未經審核），境內計息債務約250億美元（未經審核），應付關聯方款項約30億美元，總權益約90億美元，包括非控制性權益約60億美元。有一定比例的境內求償債務享有本集團旗下境外實體提供的擔保。
於上述境外債務中，約70億美元為以美元計值的優先票據、約30億美元為銀團貸款、約20億美元為雙邊貸款及約20億美元為有抵押項目貸款。截至2023年10月31日的計息債務結餘與6月30日的數據並無重大差異。
從世茂集團的債務整體來看，美銀證券曾在其爆雷之時指出，世茂表外債和信託負債更令人擔憂，包括其管理陷入困境的福晟項目的合資平台帶來的不確定影響。瑞銀的報告則估算稱，世茂集團的表外負債約為1200億元。
世茂集團稱，公司管理層致力進行境外重組，擬於香港透過協議安排計劃實施境外債務重組及或於任何司法權區展開就實施擬議重組方案條款而言可能屬必要的其他同等程序。
整體流動資金仍受限，未來十年或產生現金 2000 億元至2500 億元
除債務重組取得相關進展外，世茂現金流向也在公告中有所呈現。
世茂集團方面表示，鑒於當前市況，集團的整體流動資金仍然受限。
截至今年10月31日，現金結餘合共約為220億元（未經審核），包括：世茂持有的現金約為10億元（未經審核）上市附屬公司及其各自的附屬公司持有的現金約為40億元（未經審核）；受預售及其他監管安排限制的現金約為170億元（未經審核），其中大部分存放於項目層面的監控帳戶。
雖然目前經營現狀還需要恢復，但是世茂集團稱，基於公司能夠維持正常運營，而中國房地產行業的市場環境逐步改善，世茂集團將交付現有項目及所有可銷售資源，境內債務到期時能進行再融資，根據集團計劃實施可嚴格控制整體成本的適當措施。
「集團於2023 年至 2033 年期間產生的累計無槓桿營運現金流量總額估計約為人民幣 2000 億元至人民幣 2,500 億元，其中估計酒店及其他商業運營產生的累計營運現金流量凈額合共大約介乎人民幣 60 億元至人民幣 100 億元。」
世茂集團指出，考慮其他不可預見因素（包括但不限於針對集團的任何重大訴訟及索償所產生的額外開支）等各種假設，於 2023 年至 2033 年期間，來自集團以及其合營企業及聯營公司開發的現有開發項目（按現金所得款項減建築成本、稅項、銷售、一般及行政開支以及其他開支計算）；酒店經營及其他商業運營所得運營收入的所得款項凈額估計約為每年 40 億元至 400 億元。規模最大的前 20 個項目及前 20 個城市分別占截至 2022 年12 月 31 日的開發凈值計算約 50%及 70%。
境外資產方面，世茂集團也透露，截至2023年至2033年期間，估計世茂集團主要境外資產（包括來自本公司於物業管理業務的股權）的累計槓桿現金流量大約介乎15億美元至20億美元，此估算乃基於對可變現價值的各種假設，而其未必會實現。
「境外資產有可能供本集團用於償還經重組後境外債務，而大部分經重組後的境外債務將依靠境內業務產生並可上繳至本集團境外實體的現金流償還。」世茂集團稱。
從帳面來看，截至2023年6月30日，世茂集團物業及設備的未經審核帳面值約為人民幣170億元，而投資物業（主要指本集團自行開發的商用物業）的未經審核帳面值約為人民幣660億元。
近年來，樓市刺激政策層出不窮，但是市場回暖尚需時間。
就銷售數據來看，截至2023年11月30日，世茂集團的累計合約銷售總額約為400.1億元，累計合約銷售總面積為2745651平方米，平均銷售價格為每平方米14573元。