出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王迪
縱然地產下行趨勢明顯，物管公司的擴張步伐仍未停止。
12月18日，金融街物業(01502.HK)公告稱，金融街物業與洛陽城市發展投資集團有限公司按照51%和49%的股權比例，成立洛陽城投物業服務有限責任公司。就在此前的12月11日，金融街物業與烏節（杭州）商業管理有限公司合資成立烏節金融街（北京）運營管理有限公司，各組持股51%、49%。
對於密集成立附屬子公司，某位常年關注物業領域的業內資深人士對搜狐財經指出，到處參股，尋求擴張，無非是想要將規模做上去，這樣才能有新預期，估值才能上去。另一方面，購買有利潤的項目，也可能是為平衡公司規模大而虧錢的問題。
從1994年成立，到2020年7月登陸港股資本市場，金融街物業是北京市第一家國有控股的物業服務上市公司，其上市首日股價大漲超三成。
搜狐財經梳理髮現，上市3年多，金融街物業的總市值一路走低，至12月19日收盤，總市值僅為8.55億港元，相比於48.41億港元峰值已經大幅縮水。
瞄準商務辦公做大盤子，近4年實現在管建築面積翻番
「不過，物業公司以後會不值錢。只是前幾年被炒高了而已。住宅物業多數虧錢，只有高端商辦物業利潤高。」上述人士還向搜狐財經透露了這一點。
從兩家共同合作參股的公司來看，它們在商業及文旅領域具有優勢，兩家合資公司註冊資本分別為1000萬元與900萬。
根據公告，洛陽城投物業服務有限責任公司將持續開拓商務、公建和文旅等業態的物業服務項目市場，而烏節金融街（北京）運營管理有限公司將聚焦在管項目的物業管理及相關服務，並以商業、綜合體、產業園、文旅項目等作為主要拓展方向開展基礎物業服務，在適當領域開展經營管理服務。
作為地方平台公司，洛陽城投有其資金優勢，而烏節（杭州）商業管理有限公司是烏節國際在中國境內成立的全資子公司，有其跨界合作的良好資源。其股東方烏節國際是一家商業酒店地產集團，業務覆蓋城市更新與規劃、酒店及度假村、產業園、高端住宅、商業商務、運營管理等板塊。
金融街物業管理層曾在年中業績會上指出，未來針對毛利率水平方面，將堅持以商務辦公、公建等非住業務作為核心優勢業態，通過重點關注一線新一線以及二線的城市區域來加大拓展力度。
「現在多數民營物業上市公司因為母公司暴雷，導致估值大幅降低，目前物業公司的估值及市盈率倍數遠遠低於市場價值。同樣地，對於國企來講，多少也會受到大環境的影響。」某位業內資深人士對搜狐財經稱。
在該人士看來，現階段金融街物業如果有足夠的資金支持，去拓展和布局，未來當物業公司的估值回歸正常合理價值時，其投資價值也就顯現出來了。從市場布局和未來估值趨勢來看，市值肯定會恢復，而現階段肯定是戰略布局的時間點。
搜狐財經從半年報梳理髮現，在2023年上半年，金融街物業新取得的代表性項目多以酒店、產業園及文旅項目為主。
其中，阿特拉斯•科普柯(Atlas Copco)產業園位於山東省淄博市，方蘭德高新區新材料產業園位於山東省東營市，三橋洞PARK為重慶商業項目，還有國家能源神朔大酒店項目、貴州龍里觀音山森林小鎮、廣州楊村中學等。
此外，金融街物業亦中標多個政府機關及軍隊營區項目，包括但不限於北京市房山區政府辦公區、呼倫貝爾市下轄某自治旗政府辦公區及北京某空軍營區等。
不止於此，今年3月，金融街物業還以1.54億港元收購置佳物業70%股權。資料顯示，置佳物業於2000年9月11日成立，主要在香港從事物業管理、保安服務、設施管理及工程顧問服務，在物業管理領域擁有逾20年經驗。截至2022年9月30日，該公司擁有在管項目22個，在管單位超過6.34萬個，包括商業及住宅物業。
於物業公司而言，收併購是擴大規模的最好方式。搜狐財經梳理髮現，近四年間，金融街不論是在管項目個數以及在管建築面積都實現了翻番。
根據此前招股書，截至2019年9月30日，金融街物業為全國共137個物業項目提供物業管理及相關服務，涉及在管建築面積共約1900萬平方米，其中42.1%位於北京地區。
而根據財報，2023年6月30日金融街已經實現業務覆蓋中國華北、西南、華東、華南、東北及華中等六個地區的17個省市、自治區。總在管項目數量253個，較去年同期新增29個。總在管建築面積約3612萬平方米。
自身造血能力尚需提升，毛利率三連降跌至17.76%
背靠北京國資，金融街物業在資金層面顯然有其優勢，這一方面為其收併購及參股提供支持，另一方面母公司金融街集團在物管業務也給予了有利的幫助。
就目前來看，金融街並沒有擺脫對母公司的依賴，自身造血能力還需要提升。
就今年上半年的表現來看，金融街物業規模實現擴圍。
財報顯示，截至2023年6月30日，金融街物業由金融街聯屬集團開發的物業的建築面積約為1914萬平方米，項目數由於2022年6月30日的121個增加至132個；集團由獨立第三方開發的物業建築面積約為1698萬平方米，項目數由2022年6月30日的103個增加到121個。
只不過，2023年半年報顯示，由金融街聯屬集團開發的物業面積占比53%，較去年同期占比52.3%上漲0.7個百分點。與此同時，由獨立第三方關聯物業占比為47%，同比有所下滑。
公開資料顯示，金融街物業是一家以「北京金融街」 區域物業管理服務為起點、以國家各級金融管理中心物業管理服務為核心、以街區化商務物業管理為特色的國有綜合性物業管理公司。
金融街物業所管理的多元化物業類型涵蓋商務物業，包括辦公樓、綜合體、零售商業大樓及酒店；及非商務物業，包括住宅物業、公共物業、醫院、教育物業及其他業態。
從整體盈利來看，金融街物業也呈現下滑趨勢。
今年上半年，金融街物業毛利為1.26億元，較上半年同期減少400餘萬元，而2022年金融街物業毛利取得2.49億元，較上一年減少1419萬元。從今年上半年的歸母凈利潤來看，其同比去年腰斬至7111萬元。
當然，被行業所詬病的當屬金融街物業的毛利率。在2018年時，金融街物業的年度毛利率為18.5％，相比於碧桂園服務、彩生活及中海物業分別為37.7％、35.5％、20.43%的數值，有一定的差距。
自2019年至2021年，金融街的毛利率有所上漲，其半年報顯示，三年毛利率分別為19.90%、20.67%、22.12%。但是，近年來，地產行業步入下行通道，雖然金融街物業收入保持上漲，但受到成本增加的影響，毛利率有所下降。
半年報顯示，截至2023年6月30日止六個月的整體毛利率約為17.76%，與截至2022年6月30日止六個月的整體毛利率19.50%相比有所降低。
有業內人士指出，從利潤方面來看，金融街物業在商務物業方面的毛利率有其優勢，要遠高於非商務物業，尤以辦公樓、零售商業大樓及酒店的毛利率較高，其在住宅表現並不突出。這決定了金融街物業更傾向於商辦類項目的參股計劃。
半年報顯示，金融街物業商務物業毛利率為23.83%，遠高於非商務物業12.67%的毛利率。
此外，經過瘋狂上市紅利期，物業公司逐漸去泡沫化，要想實現盈利也需要控制成本。金融街物業管理層也曾指出，繼續持續落實成本管控措施，在增值業務方面要持續創新，圍繞著各類業態客戶的核心需求來尋找有盈利空間的增值服務業。