房地產市場，之所以能維持高速的擴張，與「兩條腿」走路，有很大關係。

這「兩條腿」，一條叫「金融」，一條叫「人口」。

我們都聽過一個觀點：房價短期看金融，中期看供需，長期看人口。這是由經濟學家任澤平前些年提出的框架，至今還被人們引用。

因此，金融和人口，是短期、長期房價走勢的關鍵。

從金融角度來看，居民槓桿率這個指標，截止2018年末已經達到了53.2%, 10年時間，上漲了35個百分點，增速最快的階段是從2017年開始，短期消費貸增速首次超過了長期住房貸款。

這個時期，因為M2年均增速維持15%以上，居民手中持有的貨幣，從各種途徑都湧入到了樓市中，房子作為投機品存在，正是房價漲幅最大的階段。

從人口角度來說，澎湃新聞此前報道稱，2018年人口凈流入量排名前三的地方分別是，廣東(84萬人)、浙江(49萬人)、安徽(28萬人)，均為南方地區。

深究起來，珠三角、江浙、受長三角輻射的安徽，恰恰也是最近房價漲速較快的區域。

但是，兩條腿邁的節奏太快，步子太大，總有需要調整的時候。

如今，樓市就丟了「一條腿」：金融。

一方面，房地產金融體系調控有增無減。

據《經濟參考報》9月19日報道，8月以來，明確針對房地產金融領域調控已超20次。

據不完全統計，僅8月來，罰單事由明確指向資金違規流入房地產超過40張，無論從數量還是力度均超過往年。例如，9月11日北京市開具的6張罰單中，4張與房地產有關，渤海銀行北京分行、建信信託、北京銀行、中信信託合計被罰金額達350萬元。

根據記者獲悉，對房地產金融將進行全方位監管，把控樓市資金「水龍頭」，其中，壓降「表外資金」繞道輸血房地產、防止房地產行業占用過多信貸資源，將是未來一段時間的重點。

注意看調控出手的頻率和速度，一個月時間出手超過20次，罰單超過40張，力度、數量都遠超歷史記錄。

也就是說，從資金面的「源頭」，直接掐住了房地產的「脖子」。

另一方面，LPR機制落地後，房地產投機資金被「隔離」。

8月末，央行發布新規，房貸按揭利率將參考LPR浮動執行，從10月8日開始，首套房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上lPR為4.85%）；二套房利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按最新5年期lPR為5.45%）。

表面上看，新規只是取消了利率的折扣，實則不然，LPR機制直接把房貸資金和實體經濟資金「隔離」開來，1年期LPR利率下降，有利於資金向製造業、工廠、新經濟去傾斜，5年期LPR保持穩定，各地自主把握加點的權限，有利於「因城施策」。

說白了，錢不會再像以往那樣，輕易的流入到樓市中，不會讓房子再充當居民財富的「蓄水池」。

除此之外，房地產還有兩個關鍵指標，降幅超過了30%。

第一，房企融資額大降近60%。

同策研究院的統計數據顯示：8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%，接近5月的最低點。主要債權融資方式融資金額均大幅下跌，其中，公司債融資大跌超八成，信託貸款融資大跌超六成。

融資是開發商的「生命線」，也是每一家房企能夠擴張的重要資金來源，相比7月份，單月的環比下跌幅度近6成，這是2019年還沒有出現過的事情，甚至是最近幾年都很罕見的情況。

第二，土地成交金額下降超30%。

衡量土地市場的核心指標，就看土地成交金額，其他的比如土地溢價率、流拍率，只能帶給我們趨勢上的感受，卻沒有成交額變化來的迅猛、直接。

近日，房產研究機構克而瑞最新發布的《2019年8月40城土地市場報告》顯示，40城整體土地成交面積環比下降16.9%，平均土地成交均價環比下跌1.8%，量價齊跌。與此同時，40城市土地出讓收入環比下跌30.3%。

分項來看，1-8月份，各地整體賣地收入是增加的，但是，8月直接環比下降30%的幅度，這個彎拐的有點讓人感到措手不及，極有可能會成為年內的高點。

這樣來看，9月下旬，樓市的形勢就非常明朗了。

一邊是「金融」這條腿暫時只能丟在一旁，另一邊，是兩個核心的「風向標」：房地產融資額、賣地收入又不景氣，降幅動輒就是三成或者六成。

展望10月份的樓市，還能「扛得住」嗎？

有專家用「4字」來預測10月房價。

9月18日，易居智庫研究總監嚴躍進指出，8月份70個大中城市新房房價環比上漲城市數量明顯減少，環比下降的城市數量明顯增多。預計樓市整個9月份將呈現「以價換量」的走勢，10月或現「量增價穩」的趨勢。

注意這4個字的描述，9月份是「以價換量」，10月份是「量增價穩」。

說白了，本月是房企「捉對廝殺」的時刻，特價房、精裝改毛坯、買房送車位、首付分期等措施力度很大，目的就是為了早點回款。

9月份的成交量一旦企穩，開發商沒有太大回款需求的話，那步入「銀十」之後，成交量就會逐步增加，房企的「價格戰」就會逐步進入平穩，或者「穩中有降」的趨勢中，房價打折的力度，比起這個月會有所遜色。

因此，對購房者來說，房地產金融體系的調控、LPR落地，都是基於中長期的長效機制，指望短期房價出現大幅波動不太顯示，如果沒有急切的購房需求，最近兩個月，還是冷眼旁觀比較好。