年度擬開業購物中心關鍵詞
經濟下行、流動性趨緊、城市更新大背景下，增量市場進入結構性洗牌階段，長三角城市群、粵港澳大灣區潛力城市優質項目或將實現「彎道超車；新型肺炎疫情出現，不確定性增加，短期內開業率將持續走低，但將呈現出由開發驅動型向運營驅動型的良性轉變。
零售創新「重新校準」，從「去零售轉體驗」到「零售體驗化」，內容體驗感、場景體驗感、服務體驗感在場所端和品牌端中漸次展開，客群運營從「求多」到「求准」轉變，為實體商業帶來新的信心基點與新的增長通道。
豈曰無衣，與子同袍。創新探索過程中，商場不再是單純的「甲方角色」，而是與品牌方建立「命運共同體」，共同孵化新業態、新業種，「極致化的服務」和「高品質的產品」雙輪驅動，未來將進入場所端與品牌端共創共營新時代。
贏商大數據重點監控的近200個城市中，計劃2020年1月至2021年12月開業、商業建築面積3萬㎡及以上的購物中心達2173個。
本榜單根據這2173個擬開業購物中心所在城市商業能級、所在商圈級別、所屬企業開發及運營綜合實力、標的性品牌意向入駐指數、招商簽約率以及其在贏商大數據的瀏覽數據、網絡熱搜指數等維度，綜合測評出2019年度最受品牌商關注的50個擬開業購物中心。
以下將對上榜項目業態/品牌創新、所屬區域/城市/商圈/體量分布、主題定位、建築空間設計特色等方面進行整體特性分析，為品牌拓展提供決策參考。
01 業態創新/品牌引進分析
零售、休閒娛樂創新力度加大，圍繞「潮」力、原創力引領新消費時尚
從近兩年細分創新業態數量占比來看，零售、休閒娛樂創新力度加大，占比呈上升趨勢；購物中心正不斷革新零售業態模式，各種以經營流量為目標的新零售、智慧零售不斷出現；同時，「零售娛樂化」的概念被更多新型項目所採納，娛樂業態的人氣牽引力，令項目在開業之初更快地激活消費生態。兒童親子、生活服務占比明顯下降，反映業態創新較為乏力。
TOP50引入的創新業態中，以生活方式集合店、跨界復合書吧、運動館、潮牌、情景劇場、主題樂園、醫療等為主，滿足新中產對品質、精神、文化消費新需求。
▌典型案例
上海南翔印象城MEGA
定製客群專屬的創新業態
項目位於南翔核心商圈，建成後將成為上海單體量最大純商業購物中心，項目將輻射周邊十公里範圍內近200萬成熟消費客群。
為不同客群定製專屬style的消費體驗：作為印力集團 「印象城MEGA」系列的開山之作，項目瞄準新興中產階級、高凈值家庭、新生代消費群、周邊商務人群及周邊城市遊客，打造全業態生活方式中心、多元化消費場景、智能科技、多維服務體驗等。
大型新興娛樂、運動、兒童業態，全方位滿足消費者個性體驗：引進超過400多家品牌，5大特色主力店，體驗業態包括3200㎡跨層開心麻花首家購物中心店，西上海首個雙巨幕影院CGV影城、超過3000㎡全明星奧林匹克賽事級真冰場，WILL』S嘉定首個商場內帶恆溫泳池的健身房，華東首家帶兒童餐廳的Meland Club。
沉浸式生態、科普空間，打造城市一日微度假勝地：超1000㎡的覓境•森林植物園擁有200+種國外引進植物，400米沿建築邊緣的屋頂跑道，延伸至建築以外挑空設計，專業塑膠跑道將成為跑步愛好者的心儀之地；屋頂花園層層退台，結合跑道設計，凸顯自然健康生活品味。
圖片來源：上海南翔印象城MEGA
珠海Ola Lotus·蓮地
時尚中醫藥全感官體驗街區
項目總建面約10.3萬㎡，位踞灣區核心珠海橫琴，背靠粵澳合作中醫藥科技產業園，致力打造粵港澳大灣區綜合旅遊生態中獨具特色的文商旅標杆。項目創新 「時尚中醫藥全感官體驗街區」品牌定位，洞察傳統中醫藥本草和現代健康需求，融合健康醫療、文化體驗、餐飲、零售等業態，以世界視野演繹時尚、健康、活力的生活方式，前瞻布局搶占大健康時代發展先機。
四大業態創新體驗，傾力打造國潮風向標：區別於傳統商業業態規劃布局，項目以中醫藥文化體驗為主題，規劃40%健康醫療業態、38%商業配套、22%文化體驗業態，創新打造「元氣漫遊、新氧食刻、靈動創意、怡養臻享」四大業態，延伸「中醫藥+」特色體驗，營造身心怡悅的度假休閒地，帶動消費升級，吸納龐大客流。
兩大IP精準引流，聚焦城市高端消費力：項目聯動由國際養生度假酒店品牌悅榕團隊運營管理，打造創東方療愈的中醫養生度假聖地——瑞蓮莊（橫琴）度假主題酒店，以及由五次榮獲奧斯卡金像獎的影視特效大師、紐西蘭維塔工作室（WETA WORKSHOP）理察•泰勒領銜設計，國內首個中醫藥主題沉浸式敘事體驗館——中醫藥科技創意博物館，兩大示範性項目，以一期建面約22萬㎡的規模，輻射國內外高凈值度假人群，打造世界大健康旅遊目的地，搶占商業流量新高地。
100%自持物業，智能化服務系統：作為粵澳兩地強力支持文商旅項目，項目實現100%自持物業，統一規劃、運營、管理，全面服務品牌商戶的入駐發展需求。此外，項目結合物聯網技術、大數據技術等，智能化升級商業服務系統。通過實現會員精準化管理、消費者購物需求個性化推薦、自動化停車收費系統等智能服務，大幅提升消費者的體驗感，為商業提效賦能。
圖片來源：珠海Ola Lotus·蓮地
首店經濟持續升溫，首店品牌占比同比上揚2%
「首店」正逐漸成為購物中心激烈爭奪的稀缺資源，並直接反應出購物中心的品牌資源挖掘及空間賦能能力，多家上榜購物中心引入了全國首店、城市首店。
TOP50項目中，目前統計到的已簽約品牌（約200個）中，「首店」品牌占比約30%，相較於2018年上升2%（統計標準：均為品牌數量占總體品牌量比重）。引入城市或區域首店成為購物中心製造新鮮感、爭奪客流的「殺手鐧」。
TOP50中，為商場提升文化調性的劇院劇場、書店書吧等逐漸成為購物中心標配，同時，強調沉浸式體驗和互動社交的休閒娛樂新品牌也是重點引進對象。
零售方面，擬開業購物中心更善於挖掘新興品類，重塑購物體驗，包括生活方式集合店、美妝集合店、潮流數碼體驗店、新零售生鮮超市等。
▌典型案例
珠海優特匯
30%區域首店進駐，生活方式旗艦店扎堆
項目定位為珠海首個智能化都市綜合體，體量為13.8萬㎡，以「盒子+下沉廣場+街區」的全新形態刷新老香洲商圈商業格局；項目位處核心政務區，周邊3公里覆蓋89萬人口，吸納了大量高知高收入群體，是珠海城市商業發展高地。
30%首進珠海的重磅品牌、生活方式旗艦店：包括永輝Bravo超市、西西弗書店、SWAROVSKI、全棉時代、Champion、海馬體照相館、中影國際影城、MUJI旗艦店、星巴克臻選店 、 SEPHORA、i.t潮牌店、優衣庫旗艦店、華為生活館、MOUSSY+SLY、奈雪的茶等。
一站式消費智能商業服務，優化成本、效率、客戶體驗：由優特雲管理系統作為「大腦中樞」，通過手機APP、室內導航、智能停車場以及會員系統等多元黑科技場景，搭建一座7x24小時的數字化購物中心。
以「城市公園」為靈感，三大主題空間貫穿室內外休閒場景：室內外動線以流水形式連接「流水雲街」、「觀雲中庭」和「空中律動花園」，使項目景觀與城市周邊環境融合，打造城市的第三空間。
圖片來源：珠海優特匯
02 區域/城市分析
華東、華北增量明顯，華南、西南、西北商業 「降溫」
華東上榜項目較2018年增加5個，17個上榜項目中11個為二線城市項目，長三角城市群是我國在全球競爭中最具綜合實力的世界級城市群，杭州、南京、蘇州、寧波等城市的商業地產項目關注度高。
華北上榜項目從2018年的3個上升至2019年的8個，以北京項目為主；基於首都功能定位及城市規劃，北京中心城區原則上不再增加新的商業項目，但來自新興商圈的新建項目仍不斷湧現。
華南、西南地區市場持續火熱之後是存量的急速增長，未來增量放緩，上榜數量較2018年有所下降。
北京、上海商業開發持續「火熱」，粵港澳大灣區核心城市關注度攀升
從典型城市來看，北京、上海、廣州、武漢、重慶、天津優質項目增量呈明顯上升趨勢；在存量時代，增量更加注重打造差異化的內容與場景體驗，北京、上海的優質項目較上年大幅提升且多為名企產品線，充分挖掘細分群體和特色市場需求，填補區域內的業態空白。此外，受「粵港澳大灣區」戰略利好影響，更多來自廣州、珠海等核心城市的新項目獲得高關注度。
深圳、成都、昆明、鄭州優質項目增量較往年有所下降，特別是深圳，2019年上榜數量（4個）比2018年（9個）下降5個，深圳城市呈現多中心格局發展，商圈競爭促使商業升級速度加快，新項目的「入市門檻」被進一步抬高。
▌典型案例
上海松江印象城
為潮流青年打造「多次元對話世界」
項目位於松江新城核心之地，毗鄰松江大學城，3公里內輻射20餘萬新潮年輕家庭、13.5萬高校群體及13萬科創高新人才。
六大特色業態主題，定義全新的業態組合模式：圍繞「唯食至上」、「零售新語」、「智能時代」、「次元娛樂」、「成長計劃」、「美好生活」六大主題，引進多家首進松江的零售、餐飲、娛樂、親子及生活配套品牌，其中包括精品生鮮超市、旗艦級雙層影城CGV、城市生活主題書店、高品質兒童娛樂教育、延時營業的深夜食堂等。
撩撥年輕群體，通過IP、異業合作，開啟「多次元對話世界」：與全球知名IP寶可夢版權方The Pokémon Company及阿里巴巴集團旗下授權業務平台阿里魚簽訂戰略合作，通過室內外空間場景打造及線下活動突破次元壁，打通社交與消費場景。
充滿年輕創想力的室內外場景設計：室外飛天梯「次元穿越」、室內階梯式跨越的「次元階梯」，以及「像素廣場」、「劇院廣場」，提供充滿年輕創想力的商業場景；建築外立面融入廣富林的「層秀」意象，並結合大型IP雕塑展現多次元對話世界。
圖片來源：上海松江印象城
廣州嘉禾金鉑天地
主題體驗式城市活力生活主場
金鉑商業旗下第六個購物中心、第二座區域型購物中心，位處廣州白雲區首個TOD項目區，毗鄰廣州地鐵2、3、14號線交匯的嘉禾望崗站。以「城市活力生活主場」作為核心定位，成為主題式、體驗式消費者心靈享受領地。
自營生鮮打造「生活大城堡」，娛樂、運動主力店激活客流：以超10000㎡的自營3.0版SUPER蘇鉑超市、飛揚影城、天空之城動漫遊藝世界、空氣湃運動嘉年華等9大品牌作為主力店，引入新秀麗、卡賓、百麗、思加圖、阿迪達斯等70餘家零售品牌，探魚、麵包新語、萬歲壽司、卡朋、台蓋等20餘家餐飲品牌。
結合TOD模式，打造活力型社區休閒空間、第三生活空間：
1.1萬㎡大型城市廣場、1000 ㎡下沉廣場，為社區居民提供休閒活動空間；
三首層設計提升項目便捷性，架設過街彩虹天橋，鼓勵低碳出行；
8500㎡空中花園，包含有機生態農場、特色餐飲，以及5000㎡屋頂Sports Park和模擬飛機跑道的398米空中跑道，為運動達人提供打卡聖地；
1.13萬㎡聯合辦公空間，聚合「辦公+商業」，打造慢享生活圈。
圖片來源：廣州嘉禾金鉑天地
03 商圈/體量分析
區域商圈、新興商圈潛力凸顯，眾多優質項目扎堆入市
隨著商業開發由核心商圈向非核心商圈轉移，非主城區商圈的消費潛力得到更多挖掘，市場培育速度加快，未來增量項目將重點布局區域商圈和新興商圈。如：
【廣州番禺海樂薈】位於廣州新中心番禺，臨近南站、地鐵3號線的交通優勢，令項目覆蓋範圍從區域拓寬至30個省的120萬流動人口。
【廣州新塘金鉑天地】為地鐵上蓋項目，位於廣州增城區工商業重鎮新塘鎮，商圈覆蓋超200萬人口。作為新塘最大體量商業綜合體，總建築面積達48萬㎡，其中包含13.6萬㎡的購物中心，4萬㎡的文旅街區商業，1.8萬㎡的五星級酒店，4000個停車位。金鉑商業核心主力店蘇鉑超市3.0版，以及金鉑自營影城、天空之城、空氣湃運動嘉年華等娛樂、運動品牌，共同構成占比30%的主力業態，並結合零售、餐飲、體驗業態，為增城區消費者提供完善服務。
【武漢百步亭花園裡】位於百步亭社區與漢口濱江國際商務區交界處，毗鄰輕軌1號線丹水池站，周邊1.5公里擁有成熟穩定的10萬消費群體，項目定位為武漢鄰里社交生活體驗中心，強化社區人文、社交屬性，提供滿足居民日常消費、娛樂的多元化服務，填補該區大型集中式商業匱乏的市場空白。
▌典型案例
宿州碭山奧園廣場
新城中心區的一站式家庭休閒體驗購物中心
項目地處政務區核心，城市新城中心區，集新政務中心、新商業中心、新景觀中心、新教育中心、新交通中心、新消費中心於一體，周邊1.5公里範圍涵蓋18萬年輕高消費群體。
定位為碭山首座一站式家庭休閒體驗購物中心：集零售、餐飲、休閒、娛樂、教育、教育培訓等於一體，輻射家庭型全客層。
引入超40%碭山首店，創領區內兒童、餐飲、娛樂體驗標杆：打造碭山首個兒童一站式體驗樓層，引入紅黃藍親子園、優遊谷兒童樂園；首個室內美食街區，引入老碼頭火鍋；首個巨幕影院中影南方影城。其他特色品牌包括世紀華聯超市、勝道體育。
營造酷炫潮流、跨界體驗的商業場景：室內設計結合當地梨樹文化，融入潮流元素和互動體驗，對購物場景進行重塑，打造成為都市年輕人的聚集地。
圖片來源：宿州碭山奧園廣場
超大型項目供應上升明顯；中小型項目迎來發展風口
整體來看，超大型項目（商業面積≥20萬㎡）供應呈上升趨勢，內容運營和重塑體驗成為頭部開發商塑造差異化競爭優勢的重要手段，使得「包羅萬象」的超大型項目受到青睞；
中小型項目（5-10萬㎡）迎來發展熱潮，隨著消費需求趨於個性化、小眾化，聚焦某類細分客群的「小而美」主題型商業項目受到市場青睞，中小型項目在消費結構需求細分化的趨勢下迎來發展風口。
04 開發商/產品線分析
國（央）企、外資開發商連鎖化趨於成熟，資管運營優勢凸顯
2019年民企優質擬開業項目上榜數量出現較大幅度下降，國（央）企、外資均有所上升，國（央）企比去年增加10個項目。國（央）企的資金成本更低、資源質量更好，對商業地產回收周期較長的風險抵禦能力較高，隨著國家政策對開發類的限制、對持有型的要求與租賃類增加，國（央）企的資管運營優勢進一步凸顯。
同時，從不同屬性開發商上榜項目的類別來看，國（央）企、外資的連鎖型項目占比最大，民企的連鎖型項目占比最低。在競爭更為激烈的存量時代，連鎖化、品牌化項目掌握更成熟的經營模式和更廣闊的招商資源，更有利於開發商進行戰略性布局以及輕資產化擴張。
05 主題定位/建築空間設計分析
塑造美好的場景空間體驗，促使消費者為情懷「買單」：體驗升級的大趨勢下，商業建築的外觀設計和空間場景成為打造美好購物體驗的重要元素，購物中心越來越重視「場景化」的魅力，塑造更多能「觸景生情」的場景，促使消費者為情懷「買單」。
2019年度擬開業購物中心TOP50特性總結與2020年發展新趨勢
行業集中度越來越高，進入「重運營」時代
國（央）企、外資開發商連鎖化趨於成熟，資管運營優勢凸顯；擁有強大運營能力的連鎖型開發商打造的連鎖產品線項目將在較長周期內占據C位；民企開發商持續承壓，特別是在疫情嚴峻形勢下，中小型民企開發商生存空間預計將大幅收窄。
區域、城市間商業發展進入結構性洗牌
雖然華東擬開業項目在全國占比有下滑趨勢，但長三角城市群的商業實力居高，優質項目不減，增量市場洗牌疊代，呈現「貴精不貴多」趨勢。華南地區整體優質項目有所下滑，但隨著粵港澳大灣區發展規劃的推行，深圳以外核心城市的項目關注度逐漸攀升。
業態品類創新圍繞「潮」力、原創力，引領新消費
擔當「承租主力」的零售業態創新力度加大，試水體驗店、集合店、智慧門店，跨界新零售等多元形態。新興娛樂、運動、文創等業態成為體驗式商業的「扛把子」，為增量型項目在同質競爭中重突圍而出，花式吸粉。
創新業態界定：報告對創新業態的界定是一個相對概念，相對於傳統的各大業態，在近幾年開始進駐購物中心、或是傳統大業態中衍生出的新品類、各類大打體驗消費的新晉熱門業態，以及從街鋪渠道向購物中心渠道進階的體驗消費業態。
餐飲類：創意主題餐飲、單品餐飲、網紅餐飲、素食餐飲、跨界復合餐飲等。
零售類：潮牌、設計師品牌、品牌集合店、時尚買手店、生活方式體驗館、創意生活館等。
生活服務類：汽車體驗店、專科診所、藥店、花店、旅行社、寵物服務、照相館、理髮館、醫院、地產服務機構等
親子體驗類：兒童餐飲、兒童醫療、兒童運動館、兒童科學館、兒童書店、兒童理髮等。
文創類：跨界復合店、展館、畫廊/畫室、劇場/劇院、DIY手工坊等。
娛樂類：運動館、VR體驗館、專業球館、海洋館、主題樂園、密室鬼屋、射箭館、射擊館、馬術、蹦床館、娛樂集成店、射擊館、真人CS等。
贏商大數據與漢博商業研究院聯合發布
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贏商大數據 版權所有
榜單說明
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測評範圍：計劃2020年1月-2021年12月開業、全國商業面積3萬㎡及以上的購物中心
數據採集時間：2019年1月-12月
測評依據：根據擬開業購物中心所在城市商業能級、所在商圈級別、所屬企業開發及運營綜合實力、項目商業面積、人流量等級、消費力、優質品牌的進駐意向及熱力指數，並結合項目在贏商網資料庫年度項目瀏覽量、網際網路熱詞搜索瀏覽量等多維度進行綜合評分
數據支持：鄧孟蝶、曾嘉欣
榜單測評：謝飛
數據梳理/報告撰寫：胡倩聰、宋麗
專業支持：北京漢博商業研究院
專業支持：袁興月