我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：新人首問，尊敬的房姐，本人50歲坐標江蘇揚州，在揚州三套房，其中一套90平方自住，另外一套165平和90平出租，年租金10萬，2016年在南京雨花台區以兒子名字我們以共同還款人資格貸款170萬，首付80萬購入一套104平的住房，已經升值100萬，現在兒子落戶天津，在濱海新區國企上班，想賣掉揚州165平的那套房子，大概有300子彈為兒子買房，想聽聽房姐建議，如果科學操作這些資產？今年在天津買房可以嗎？買天津市中心還是買濱海中心？還是買其他一線城市，天津租房？

回答：天津濱海新區重點開發了10年，是在上海浦東之後，第二個浦東口號喊得最響的國家級新區，現在卻成了天津房地產市場的毒藥，在天津房價翻番的過程中，成了少數被遺忘的地方之一。

不看好濱海新區，外貿經濟一直疲軟，爆炸事件對片區後續影響，人口遷入意願不強。

子彈300，建議首選北京，剩餘子彈可以入手一套天津高性價比板塊單價1.8的樓盤，見知識星球內部分享。

天津漲幅跟著北京，北京暫時沒有動靜，天津今年上漲也沒戲。

提問：房姐，我很好奇那些1n.2n的cf客，我覺得怎麼這麼困難，首付如果還要籌或者借款，以後加上月供，在北京收入30萬左右，感覺第二套買的就很吃力，壓力山大，請問這種多軍怎麼操作，操作足夠的首付和現金流去還房貸？

回答：新手需要穩，因為新手沒有資產和金融底子。抗風險能力太弱，很容易被摧毀，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，這樣極大降低風險。而對於職業多軍，少說也有10套房子，就算月供20萬，也可以通過抵押或者賣房的方式回血，不會像新手一樣束手無策。所以我們經常會看到老牌多軍經常打滾借錢，因為這個月的月供還欠50萬。新手前期需要靠工資，到後面還月供，不是靠工資，而是靠其他各種。月供的歸還方法，按照順序如下：
1.房屋租金
2.工資收入
3.其他經營性收入
4.現金
5.信用貸
6.信用卡
7.找父母借錢
8.找同學借錢
9.截斷再抵押
10.賣掉一套流動性不好的房子
11.賣掉一套流動性好的房子

提問：女神房姐！融創在礄口拍了高價地的話，那時代新世界的投資屬性是不是好一些了？帶房票的59平小戶型23000-24000會站崗嗎？

回答：融創一堆CEO，沒意義

提問：房姐，您對省會城市遠郊盤，怎麼看？遠郊多少距離沒有投資價值

回答：買遠郊，要地鐵和人口導入並重，才值得投資。很多遠郊只是政府畫餅，沒有大的基建和配套投入的遠郊普通人難以入住，投資更要遠離。
要想有人氣，無論是新區還是板塊，都不可以離主城區太遠。
傳統人口過千萬的大區中心、強二線城市一般在15-20公里。
一般省會城市不要超過15公里。城市重點開發方向2公里每年，一般方向1公里每年向外圍拓展。
超過這個距離，無論是國家級新區、自貿區、科學城、會展城、空港新城都會陷入沒有人的泥潭。
這裡沒有租客、沒有二手房市場、引進來得僅有的幾家大產業企事業單位還擁有公租房、人才公寓。
真正以居住為導向的熱點版塊需要符合以下幾個特徵：
距離老市中心不超過15公里
乾淨的數千畝土地（無老破小和工廠，拆的乾乾淨淨，但又與老城區無縫連接，單單隔條大馬路）
學校、醫院、商場、運動場、社區中心配套都有規劃或者在建
擁有在建設或者已經公示立項的軌道交通線路，最好是雙線、三線換乘。

提問：房姐您好，我在漢陽有寫字樓小商鋪小公寓一共有10套左右，現在在中央生活區有兩套小戶型寫字樓在月供，3月份在漢陽保利香頌定購一套臨街門面，要兩年半以後才交房。4月份在惠民苑定購了一套小街鋪，要5月份才能過戶，4月份還定購了一套蔡甸的二手公寓西山林語的蜂鳥公館，想請您幫我參考一下，我的投資方法對不對？謝謝您了

回答：你是做生意的吧？怎麼買的全是寫字樓和公寓？
有房票的情況下不要碰公寓，我們投資是圖的是漲幅不是租金
公寓漲幅小，維護費用高，後期交易稅費高達20%
如果有房票的情況下，建議入住宅，有確定收益的...

提問：想截斷做抵押，截斷需要35，可貸出110左右，請問值得不？如果值得，那拿出多少去做首付較為合理，留下多少月供？

回答：負債率小於30%到40%才考慮，110萬一半可以用來做首付，剩下的錢用來還月供，支撐3-5年。

追問：算了一下，截斷抵押100萬，買一套首付60的房子，還貸近2萬一個月，好嚇人啊！兩年後為避免斷供，有什麼辦法沒，新房兩年可能還沒辦證呢，想全身而退都難

回答：負債率要控制好，另外融資的項目挺多的，不只抵押，還有信用貸，信用卡，裝修貸等等

提問：姐，請問一下，大面積低單價優勢在於槓桿高？

回答：槓桿固然重要，但不是這個流派的優勢核心。
核心優勢在於更能賺錢。
贏利=（賣出價-買入價）*持有面積*周轉
大面積低單價即占了其中兩個變量。

提問：房姐您好，筍盤不易見，有種說法叫「製造筍盤」，一直理解不了，可以解釋一下麼？

回答：房子不是一件商品，而是無數件商品的集合。
無數種價格因素中，有客觀無法改變的，也有主觀可以改變的，或者因為操作方式而改變的。
比如：
賣家500全款，你變成500按揭；
賣家周期2個月，你談成6個月；
房子稅費100萬，你談成和上家結婚過戶。
價格不是一維的。

提問：房姐，廣州增城東江逸瓏灣20000元/平米適合投資不？

回答：增城太遠了，從現在的發展來看，很難跟廣州連起來。
增城人口導入也非常困難，需要很久的時間。
如果不能連起來，後期大機率跟東莞一樣，就是個環一線衛星城。

提問：房姐，準備買個毛坯二手房，白沙洲三環內。70來平的兩房房東報價110萬，因為證未滿2，因此稅費有點高，但手上只有35萬，中介說可以把評估價做高一點，這樣可以首付20萬，貸款90萬，然後加上12萬左右的後期。想請問1，評估價做高是可以的撒？2，我和老婆公積金都是北京的，我的帳上2萬，老婆1萬7，中介說異地公積金可以用，他估算我們公積金能貸40，剩下的50走商貸。請問武漢異地公積金買二手房是否可以，如果中介到時候沒搞定公積金，完全給我弄的商貸，我該如何辦，是否提前要在合同里註明他要負責弄成公積金貸款？

回答：1.二手房都可以做高評高貸。2.北京公積金可以在武漢申請公積金貸款。3.可以在合同註明要求

提問：您好，房姐，我是蘭州的，蘭州的萬達茂有必要投嗎？首付30的有一票，首付50的有一票，目前蘭州有6套房，兩套全款頂帳房，剩下全是按揭或貸款，目前手裡有200子彈，月供沒有壓力！

回答：你好，蘭州主城區人口太少，長遠看蘭州不優質，城市狹長，無法規劃發展，且蘭州是全中國唯一一個沒有第二條水源的城市，自住的買一套就可以了，投資換城市吧，前些年朋友在蘭州搞商業地產，血本無歸。對於城市的選擇，不要盲目分析。
樓市動能和上漲潛力有四點：
1.人口越多、動能越足。
2.南方城市比北方城市動能足
3.行政級別越高，定位越高，資金總量與增量大
4.樓市的賺錢與驅趕外溢效應子彈200，建議優先入手一線城市深圳。剩餘子彈入手二線有確定漲幅的城市。6套蘭州房產，主場倉位配置太重，房齡老沒有潛力的資產建議出手裂變。
80000+8000是最好的配置。二線城市推薦武漢重慶瀋陽，其中重慶和瀋陽二手不限購。

提問：請問怎麼找到靠譜的貸款中介？

回答：怎麼找到靠譜的xxx，背後的邏輯都是一致的。比如怎麼找到靠譜的美食這個問題？首先你要懂基本的經濟學原理。好吃的東西，成本肯定不會太低，比如人均100塊的日料肯定是偷工減料的。
其次，越好的東西越搶手，買賣關係發生改變：好吃的，你要排隊預約；好用的中介，求人得保持客氣。
物以類聚人以群分：找靠譜的美食，首先要找老饕給你指點迷津；找靠譜的貸款中介，首先要找到真才實學的職業炒家。好在怎麼找職業炒家這一條已經解決了，大部分人一輩子都在門口被騙子牽著鼻子走。
最後也是最重要的一點，自己需要具備清晰的大腦。能否理解邏輯，能否從紛繁複雜的信息嗅到關鍵的氣味。有了基本的眼光，珠玉才敢在你面前現身。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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