跟大部分人一樣，以前我是不信所謂的「房價如蔥」論調的，直到今年鶴崗、玉門、威海之類的城市「冒出來」，才改變了我的想法。
據南方周末9月6日報道，目前玉門老市區常住人口大概有1.8萬，其中油田職工8000人，當地居民1萬人，這1萬人當中，有小一半是老人。
現在，一套面積60平方米、功能齊全的住房僅三四萬元，鄰近學校的「學區房」，則能賣到六七萬元，而在三年前，3000元就可以買一套房子，一個單元有10套房，一棟樓有三個單元，這樣算起來，9萬塊錢就可以買一棟樓。
同樣的，「天價房」也離我們並不遙遠。
上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示，城市排行方面，13個城市步入了「超高房價」行列，另外還有12個城市的房價步入了「過熱」區間。
按劃分標準，大於兩萬一平米，即為「超高房價」，介於1.4萬元-2萬元/平方米的房價定義為「高房價」。
在超高房價名單中，京滬廣深赫然在列，還有廈門、杭州、福州、南京、蘇州，更有三亞、珠海、東莞、燕郊等「外溢」區域。
在房價過熱名單中，環京、環滬兩地的遠郊和周邊城市當然不讓，如固安、大廠、崑山、南通等地，二線省會如合肥、西安、石家莊、濟南也在榜單中。
這樣分化的形勢，打破了我們對房價的「固有認知」，長此以往，10年後的樓市，是「蔥價房」還是「天價房」？
筆者認為，要從以下三個方面分析。
第一，人口年齡結構的分化。
樓市是一個靠年齡代際驅動的市場，如果說60後、70後是這個市場的中堅力量，那麼80後、90後就是這個市場發展到巔峰的助推群體。
所以，我們看到一個現象，在勞動力人口（15-64歲）達到巔峰的2013年，恰恰是城鎮每千人房地產新開工套數的頂峰。
勞動力越多，買房的需求自然越大，為了婚房、養老房、改善房、學區房努力打拚的人就越多，房子就不愁賣。
然而，根據中泰證券宏觀分析師梁中華測算，未來5年，我國勞動年齡人口將每年減少300萬以上，十年後，在2028年-2039年間，年均減少數量將超過1000萬。
要知道，在2013年，我國15-64歲的勞動年齡人口達到10.06億的最高點後，已經連續5年出現負增長，平均每年減少近200萬。
再給大家梳理一下數據上的變化，2013到2018的5年中，每年勞動力減少200萬。2019到2024這5年，將減少300萬。增幅高達30%，10年後減少1000萬，相比於過去5年，增幅高達5倍！
以此來看，10年後，假如你所在城市年輕人、勞動力大量減少，房子變成「蔥價」不是不可能。
第二，房地產周期的變化。
樓市是依靠周期才會產生波動的市場，2008年到2012年，樓市復甦，2012-2014年，橫盤震盪周期，2015-2018上半年，可以看做是上漲周期，幾乎每隔三年，都是穩步上漲的節奏。
但是，從去年到現在，樓市似乎進入了非常平穩的「長尾」周期效應，以前三年一波動的變化沒了，取而代之的，是像白開水一樣平淡的周期波動。
沒有波動，就意味著房地產周期會變得「波瀾不驚」，《經濟日報》7月份的報道說：展望下半年樓市，大致能夠用「穩」「嚴」「緊」三個字進行概括。穩地價、穩房價、穩預期將得到進一步落實。既防止房價過快上漲，又避免大起大落。
8月份，《經濟參考報》報道稱：下半年政策仍將以穩為主，但房地產市場面臨進一步規模調整，同時應當警惕部分三四線出現新的庫存風險。
密集的發聲，意味著密集的信號，注意，「穩」字，就是防止大起大落，大漲不可能，大跌亦然。
因此，未來的樓市，整體上會進入「平價」階段，十年後，極小部分的熱點區域會持續上漲，維持目前動輒數萬的「天價」是有可能的。對大部分已經是「蔥價」的城市而言，未來不會有大的變化。
第三，看貨幣增速未來的變化趨勢。
在2007年，廣義貨幣總量只有40萬億，而2018年，這個數字達到167萬億，翻了4倍。其實還不止，因為沒有算影子銀行。
十年以前的銀行理財規模只有5000億，十年以後翻了60倍，達到30萬億，因此，再加上影子銀行以後，真實貨幣總量其實是從40萬億翻了5倍到200萬億，平均每年增速17%。
所以，過去這些年以來，由於貨幣每年增長15%-20%，大家默認每年對內購買力減值了15-20%，房價每年漲個百分之十幾，也算是情理之中。
雖然貨幣可以印出來，但房子是印不出來的，尤其是在一二線城市，土地就那麼多，這意味著，我們可以把15-20%的貨幣增速，看做是買房的潛在收益增速。
也就是說，只要貨幣能維持15%-20%的增速，那麼房子依然會是「天價」。
但是，不同的城市，必然有不同的表現，從近兩年的數據可以看出，銀行理財、信託、券商資管等影子銀行的規模都開始下降。從商業銀行總資產來看，2018年同比增速僅為6.8%，創下有史以來的最低增幅，不到過去10年增速均值的零頭。
在低貨幣增速的年代，可以預見的是，未來10年，有限的資金都會往珠三角、長三角、京津冀等活躍城市群湧入，京滬廣深以及區位、交通、人口資源集聚的新一線城市，「天價」房將會是常態。
針對這個問題，經濟學家也用了「6字」做出預測，指點迷津。
8月30日，聯訊證券經濟學家李奇霖指出：房子漲下去的結局無需贅言，跌呢？12-3萬億的地產投資，且為企業廠房土地抵押融資估值的標的物。需精細化管理，「打掉一致預期」，使其回報率不再吸金即可。如烹小鮮，多攪易糊，大火易焦。
注意這六個字：打掉一致預期。
何為一致預期？在過去十多年當中，房價普漲、普跌成為絕大部分人的共識，住房成為不折不扣的投機品，根據不完全統計，目前房地產市值已經接近300萬億元，有機構測算，房產占家庭財富比例已經高達六成以上。
這樣的形勢下，唯有像專家說的那樣，「打掉一致預期」，讓房子回歸居住屬性，大部分城市回歸「蔥價」，極少部分城市因為人口、貨幣等因素維持高價，才是十年後樓市的正常格局。