原標題：跳漲370萬與降價50萬同時出現，北京二手房業主賣房心理落差加大

（幸福里觀察-探房）部分房源價格「跳漲」和「驟降」都屬於短期現象，應該理性看待。

來源：幸福里資訊

作者：齊思蕾

編輯：王小玉

最近朝陽某門店中介的朋友圈引發了大家的圍觀。

一套房源掛牌1小時內，帶看21組，意向客戶15組，房東坐在屋裡挨個「面試」排隊的客戶。還有更多人在趕去看房的路上時，該房源392萬成交，均價約5.48萬/平。按照中介估算，該房源正常成交價能到440萬以上。

從小區的整體情況來看，降價是這個特殊案例出現的主要原因，但這也側面顯現出了當下二手房市場買賣雙方心態上的變化。

在北京一系列調控政策下，購房者「持幣」觀望現象越來越多了。

二手房業主掛牌價預期降低

從大趨勢來看，2021年北京樓市同比去年熱度高出不少。但實際上，小趨勢更值得關注。

以二手房為例，8月1日至8月23日，北京二手房網簽11426套，平均每天二手房網簽量近500套。如果最後一周按4500套網簽的高值估算，不出意外，8月二手房網簽量會在16000套左右，對比7月份減少1800多套，比6月份減少2800多套，比今年二手房網簽最高點的3月份減少6000多套。

成交量正在暴露北京二手房市場已經進入了下行通道的不爭事實。

幸福里認為，市場降溫主要原因還是來自調控端的壓力越來越大，同時，7月初起，北京房貸開始收緊，大部分銀行「限流」縮減單量，也導致二手房成交周期有一定延長。

值得一提的是，幸福里從多家中介門店了解到，8月經紀人帶看次數確實減少了。「我們最近也在主動聯繫業主降價，感覺談判餘地比之前大一些。」朝陽區某中介人士對幸福里表示，「最近門店人均帶看量降了26%，壓力很大」。

局部區域仍有跳漲行情？

但是，在市場整體「降溫」的情況下，海淀卻格外「堅挺」。有數據顯示，海淀的二手房月成交套數自2020年6月至今一直穩定在2000-3000套之間，成交均價逐月上升。

「堅挺」的市場一定程度上來源於海淀強勁的改善購房需求。

據幸福調研發現，海淀部分非「學區」房小區下半年以來出現較大幅度跳漲，160平米以上大戶型呈現「出貨」快、議價空間低的特點。

如遠洋風景兩個相似房源間隔7個月成交單價相差5萬元，跳漲60%。該小區最近「上新」一套價值2000萬的三居室，掛牌僅2天就以1999萬成交，均價約13.4萬元/平。但就在今年初，該房源隔壁樓棟相似戶型的三居室成交均價僅8.38萬元/平，成交周期超過2年。據幸福里了解，遠洋風景年初成交房源均價多位於9.5-10.8萬/平之間。

值得注意的是，該小區並非孤例，同樣位於海淀的長河灣小區相似戶型兩個房源間隔不到1個月，成交均價跳漲75%，最快成交周期僅5天；金暉嘉園2020年成交均價9.5萬/平，今年5月以來成交均價調漲至12萬/平，甚至有房源成交價比掛牌價還高出15萬。

在沒有「學區」屬性的前提下，海淀多個小區出現跳漲行情，幸福里認為主要是因為上述小區均價較海淀其他熱門板塊而言，價格不算高，所以在北京上半年的「普漲」行情的帶動下，有一定程度上漲。

不過，北京首批集中供地已有23個地塊入市，海淀樹村地塊預計9月會有新消息，對於月均成交2000套左右二手房的海淀來說，900套新房入市稀釋二手房需求的幾率很大。

在北京日趨嚴苛的調控政策下，樓市已經進入持續穩定的狀態，房價也已經處於相對穩定的區間。跳漲和下跌都屬於短期現象，對於購房者而言，應該理性看待，結合實際需求配置資產。