我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐你好，目前手上子彈200，投資商鋪還是房產好，如果投資商鋪，需要注意什麼

回答：能買到的商鋪，極大機率都不怎麼樣，好鋪現金奶牛沒人賣的。影響商鋪估值的因素很多宏觀方面：商業綜合體革命，電商、外賣平台技術變遷；微觀方面：沿街外鋪還是社區內鋪，商鋪樓層差，未來新建商業體量分流，社區出入路線規劃變更，社區人口消費能力，社區投資客多寡決定的入住率。

商鋪價值是客流量×客單價×周轉頻次，商鋪租金由很多變量因素決定，不可確定性比起住宅大太多，一個變量改變就可能讓商鋪空關兩年。再看看核心商圈鋪子租金漲幅的變更，衣飾品店的關張，暗合商鋪一手市場價格的走弱。商鋪交易的高額增值稅打壓了絕大部分交易需求，沒有交易二手商鋪價格升值速度緩慢。同時50%的抵押率導致商鋪不是很好的信貸容器，也不是優秀的資產。租售比在5%以上可以考慮，但是這些的商鋪非常難淘到了。

要買商鋪建議入成熟社區的1層看看，面積不要太大，50平內最佳。之前有圈友遇到買商鋪被坑的經歷，簽合同的時候開發商承諾返租，但是後期並沒有返租。因為商鋪銷售和後期運營的是2家公司，互不相干。還需要考察附近其他商鋪，租金是否能到5%以上，關係到返租合同到期之後的持續盈利能力。建議調研好數據再對比哪個性價比高。

提問：高評高貸的錢，原本首付是23萬，銀行要求付60萬，我媽卡興業銀行轉房東興業銀行60萬，房東興業銀行轉37萬轉中介小伙子的興業銀行了，中介興業銀行轉我老婆37萬。這樣有問題嗎？老婆又14萬轉了另一個房東做首付了，現在卡里有23萬，這樣操作正確嗎？

回答：誰是借款人？感覺是你母親。你這樣的操作沒有太大的問題，有一點問題就是能不能換一個銀行卡？有其他銀行卡，同行中斷好一點，如果能取現金再存進去就更好了。付首付的錢，銀行一般不會貸控，但小心一點總是好的。

提問：房姐，問中介，說贈予也需要有購房名額？還說贈予當時和賣出時，都要滿五唯一，才能免稅，是中介錯了？我名下有2套，限購了，也可以接受贈予？贈予後，我名下2套正常房+1套贈予房，將來先賣掉2套正常房，最後賣1套贈予房（滿五唯一），可以避開20%稅？

回答：再次跟房地局核實過了，贈予直系親屬不限購，也沒有名額限制。贈予的房產滿五唯一只需要繳納契稅，差額20%不需要交了

提問：房姐！我母親有60萬子彈準備給我買房，但是存到銀行定期了，明年三月份才能取出來
我怕明年三月份房價又會漲一輪，所以想先借錢買了房子明年再拿錢還。但是，除了找親戚借錢，還有別的方法麼？求房姐解答

回答：詳見知識星球內部資料《所有渠道融資成本的等級》

提問：房姐，請問下武漢靜安上城、東湖睿園和銀海華庭。這三個哪個適合二套投資屬性的

回答：1.投資最好選擇次新房，房齡10年以上的先淘汰，武漢新房多，流動性不太好。

2.同一區域裡面選擇價格低的。其實這3個盤從投資角度都不算好的選擇，價格已經比較高了。

提問：新人首問。智慧的房姐，你好！坐標山東東營，目前全款一房市值約90，一套學區房市值60，均為剛需，另，剛投資膠州一套房產，首付32，貸款剛一個月。即將滿35歲，家庭年入30，問：1,看您說，膠州不具投資價值，這種狀態的房子能轉出嗎？2,如籌資80，您建議投資哪裡？濟南？瀋陽？重慶？3,珠海如何？感謝！

回答：1.建議賣出。如果已經開始還款，現在賣出不太好操作，除非開發商能配合更名。

2.主場在濟南，建議入一套濟南低價區，一套瀋陽。重慶遠距離建倉心力成本太大。

3.珠海最近被熱炒，我的建議是如果不自住就別買了，珠海人口不到200萬，周邊競爭者太多，深圳廣州東莞佛山，每一個都比他強。

提問：東原啟城和保利上城都準備開盤了，選哪個比較好

回答：哪個便宜買哪個

提問：房姐，朋友推薦買長沙望城區的房子，價格6500元。請問投資可行嗎？或者在鄭州投資，買哪個區好呢?謝謝您！

回答：長沙望城屬於千萬不能碰的區域望城，別看就一座小小的谷山，但是一邊是金融與科技，一邊是睡城天通苑回龍觀，望城將來是長沙的天通苑，地鐵一條直直的深入，引來地鐵肉搏的早高峰。
鄭州建議避開熱炒區域，比如東區。圍繞著東區核心區四周的次中心地帶淘筍。東部和東南板塊有更好的價值支撐和溢價空間。如果是本地土著可以入。

提問：女神房姐！融創在礄口拍了高價地的話，那時代新世界的投資屬性是不是好一些了？帶房票的59平小戶型23000-24000會站崗嗎？

回答：融創一堆CEO，沒意義

提問：房姐麻煩問一下是買武漢市二環位置好的經濟適用房。同樣的價錢是買三環外的新房周圍有待發展的和沿線地鐵盤？那個好些？

回答：武漢房價跟環線沒有關係，單純看環線是錯誤的，領漲的永遠是產業區，商圈和學區盤。
武漢1979年至1990年間武漢城市迅速擴張，武昌古城牆已完全拆除，產業項目催生大量單位、工業生活區，武昌中北路、漢口武商商圈形成；
到了2000年，現代服務業在中心區聚集發展，光谷和沌口經濟技術開發區初具雛形，城市已由中心城區向新城區外溢。
所以目前在三環內主城區尋找價值窪地，每個板塊潛力不同，板塊內每個樓盤的漲幅不同。具體買哪個要落實到選籌上。

提問：房姐，怎麼看廣州的琶洲商圈，據說明年阿里就入駐了，這周邊的投資價值怎麼樣？

回答：zf思路不清晰好大喜功，多數規劃無法落地。本來琶洲電商總部是個好開頭，但是鑒於zz因素現在看來牌面似乎也沒有當初設想得那麼好。

提問：今天剛入星球，請教我持有的深圳蛇口房，半島城邦二期，入手兩年，入手時每平方9.2萬，二手房，首付三成，是89平兩居，小區環境好，出租租金收入每月一萬。但兩年來基本沒有漲幅，我打算今年乾脆賣掉在佛山購入一套地鐵房投資。可行嗎？請問房姐怎麼看待深圳蛇口房市和佛山前景？謝謝
半島城邦不是前排海景，自住很合適，但是投資回報率不如剛需上車盤。9.2萬已過豪宅線，入手就是站崗價，深圳投資超過5萬的盤一律不考慮，除非二手非常筍的。

回答：主場在深圳，有深圳的房票，3-5萬的地鐵次新還有很多，沒理由去佛山。
建議割肉賣掉蛇口這一套，重新入手一套低單價的盤，重點還是要淘筍，入低價盤。
福田南山重點關註上下沙，保稅區，華僑城等。
龍崗鳳崗益田，寶中片區等。
如果還有子彈，可以入強二線城市和弱二線城市，優質選籌漲幅也不會小，小倉位可以為你的現金流保駕護航。

提問：請教樓棟樓層戶型選擇一些原則，具體順序，純投資追求回報率

回答：一般選擇次頂，性價比最高。
10層到次頂之間，選擇單價最低的。

提問：房姐，東原啟城茶10個，投資值得嗎？

回答：不值得，現在買武漢，不要付茶水。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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