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出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
降首付比例、調整房貸利率、延長貸款年限…….12月14日下午4點，北京樓市放出「近十年最優惠政策」，卻遇到了大雪天。
「這次政策首日正好碰上雪天，沒人願意出門，你是第一個來門店諮詢的」，搜狐財經在北京樓市新政出來2個小時後，來到北京海淀三環的兩家中介門店，沒想到此後三小時內，成為店裡唯一的「顧客」。
不過，大雪沒有澆滅線上觀望者的熱情。中介宋望海興奮地稱，「新政一出我就發朋友圈了，不到兩小時就有60多個人要加我微信，賣房的、買房的都有。」
在他看來，北京樓市肯定要迎接一波買房高潮。中指研究院市場研究總監陳文靜也認為，「本次北京政策優化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發力，除了限購政策外，政策基本一步到位，有利於促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利於二套改善性住房需求。政策優化後，北京房地產市場活躍度有望提升，預計將進一步影響價格預期。」
接下來，北京樓市真能如願迎來購房潮嗎？北京樓市的賣房者和買房者又是如何看待新政？搜狐財經對此進行探訪調查。
中介告訴買家：「你可以少借些錢湊首付了」
「新政出來沒一會兒就有一位購房者微信問我，現在買600萬房子可以貸多少錢？」資深中介張峰趕緊拿出計算器，為他算起帳來。
根據12月14日北京發布的樓市新政，北京地區首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例由原普宅35%、非普宅40%統一下調為30%；二套住房商業性個人住房貸款由普宅60%、非普宅80%下調為城六區50%、非城六區40%。
此前在北京買第二套房，普遍面臨首付比例很高的問題，這次政策之後，二套房首付比例降幅最大。
而此次新政最勁爆的還不是首付比例，而是普通住宅標準認定放寬。兩個優化政策疊加在一起對購房者影響更大。
根據新政，北京普宅認定標準的優化主要包括：單套建築面積由140平方米以下調整為144平方米以下，價格標準取消了總價段限制，5環內成交單價上限提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；5-6環成交單價上限提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；6環外成交單價上限提升至45000元/平方米，提升了89%。
中指研究院認為，「首付比例不再與普宅標準掛鉤，大幅降低二套房的購房門檻。」
以購買600萬二套住宅（過去被認定為非普宅）為例，北京4環內的住房首付將由480萬元減少至300萬元，購房者貸款額度由120萬提升至300萬元。
同時，北京此次樓市新政取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴管控，將貸款時間由25年延長至30年，並降低了房貸利率下限，有利於降低購房者單月的還款壓力。
根據央行最新公布的11月份LPR報價，5年期以上LPR為4.2%。按此計算，城六區首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。
以貸款300萬購買非城六區二套房為例，利率統一按4.75%計算，貸款時間延長後，每月還款額將由17977.43元減少至15649.42元，購買者每月減少2328元。
中指研究院指出，「此次北京新政包括降首付、降利率，以及優化普宅認定標準等，大幅降低了居民置業門檻和購房成本，政策力度較大，且基本一步到位。」
也因此，張峰在12月14日當晚回復另一位購房者微信時稱，「現在首付比降了，你可以少借錢了。」張峰介紹，這位購房者看中一套學區房，但首付的錢還沒湊夠，現在政策一出，直接減輕他首付款壓力。
而劉銳森已觀望北京樓市半年多，在此次新政出來後，他對搜狐財經表示，「我現在考慮出手買房，與之前比政策優化力度更大，感覺是個上車的機會。」
購房者觀望：「隨時可能被裁員，不敢加槓桿買房「
那麼，此次新政可以帶動北京量價齊升嗎？
讓我們先看看上次北京優化樓市政策的效果。今年9月4日，北京調整了「認房不認貸」新政，短暫激活了置換需求。2023年9月北京新建商品住宅成交5891套，環比上升42.9%；二手住宅網簽量為14262套，環比增幅超40%。
隨後不久，北京樓市又進入不溫不火的狀態，甚至又進入買方市場。根據中指數據，11月，北京新房成交4409套，環比下降14.8%，連續兩個月環比下降，同比下降9.3%，市場活躍度回落。二手房市場仍保持一定活躍度，11月，二手房成交12545套，環比增長17.8%，同比增長16.7%。
但在成交價格方面，部分業主對市場的預期有所降低，11月北京二手住宅價格環比下跌0.48%，跌幅較10月擴大0.26個百分點。
據中介宋望海介紹，「今年』認房不認貸』新政出來前一天，一套1700萬房子的業主本來決定下降50萬賣出，但9月4日新政一出，他覺得可以再等等看。結果等到9月底，降到1600萬都沒人要，後來又陸續降到1500萬，至今都沒賣出去。」
這次12月14日新政出來，這位業主又急了。他囑咐宋望海：「現在是個機會，趕緊幫我找買家，這次怎麼也能賣出去吧。」
搜狐財經觀察發現，相對於業主，部分買家比較淡定，甚至心如止水。在網際網路公司工作的宋冉在今年3月成功賣出首套房，準備為孩子購買學區房。今年上半年，她非常期待北京能降低二套房首付，希望撬動更大槓桿。
但是隨著大環境變化，她的購房心態發生明顯變化。12月14日，她對搜狐財經坦言：「現在首付降了，貸款還是要還的，甚至可能還得更多，一想到工作不穩定，隨時可能被裁員，哪裡敢加槓桿買房？」
另一個95後觀望者亦對搜狐財經表示，「近兩年我都沒有買房的想法，同樣的錢存銀行不香嗎？賺的利息都能拿來租很好的房子。」
值得一提的是，北京樓市新政不僅挑動著業主、購房者的神經，還引發已上車者的關注。李鑫鑫在2022年3月在北京國貿附近買了一套800萬的房子，當時貸款利率為LPR+55bp。
但是此番新政調整後，城六區首套不低於相應期限貸款市場報價利率加10個基點。「當初貸款利率是LPR+55bp，現在降到LPR+10bp，我變成妥妥的大冤種了。」李鑫鑫抱怨道。
或許是對購房者的觀望情緒的了解更深刻，宋望海表示，「這次新政一出來，領導直接跟我們說：不要讓業主膨脹。我們主要是怕業主漲價、買家不接受，市場又轉不動了。」
（宋望海、張峰、劉銳森、宋冉、李鑫鑫都為化名）