樓市徐州
俗話說：兵馬未動，糧草先行，同樣的道理運用到樓市也同樣成立：房價未動，地價先行。那我們今天就來看看徐州各個片區明年預計要推出純新樓盤的地塊情況。
據不完全統計，明年將會有21個新盤上市。其中樓面地價最低為4111元/㎡，樓面地價超過5000元/㎡的有10塊，樓面地價超過8000元/㎡的有5塊。
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地王逐一亮相
俗話說：一分錢，一分貨，地價亦如此。地段好的，土地價格自然不會低。比如：韓山C地塊、申旺地塊、孟莊C、E地塊、原城坤市場地塊，這幾個地塊樓麵價都在8000元/㎡以上。
1、韓山 C 地塊：位於湖北路以北、和平路西延段以南，出讓面積64322.27㎡，容積率1.8-2.2，掛牌起始金額115800萬元，起始樓麵價高達8183.23元/㎡。
該地塊靠近地鐵1號線韓山站，通過地鐵1號線15分鐘內可快速抵達老城區核心商圈，靠近西三環路、湖北路、韓山路等，交通優勢明顯。地塊周邊4000米範圍內有人民廣場、彭城廣場兩大核心成熟商圈，地塊周邊有徐州二院、徐州兒童醫院等醫療資源，從該地塊向南步行5分鐘即可到達雲龍湖景區。
11月18日，徐州市自然資源和規劃局上發布了公告《韓山C地塊項目規劃公示》，公示中稱，韓山C地塊項目規劃設計方案，經審查，該項目建築退讓道路紅線的距離符合規定，總平面布局合理，建築密度、容積率和綠地率滿足規劃要求。
在出讓公示中還附上了韓山C地塊的地塊設計圖，從圖中可明確看出，未來該小區將建設17棟高層，樓層在19-25層之間，共912戶。
2、申旺地塊：該地塊位於西安北路西，永業世紀花園北，規劃為住宅用地，出讓總面積1.59萬方，容積率1.6-2.6，起始樓麵價已達5774.55元/㎡，最終地塊由大發競得，樓麵價9888.91元/㎡，溢價率71.25%
就在今天，徐州自然資源和規劃局公示了申旺食品及冷藏地塊的規劃，大發地產北區新項目定調！
根據規劃顯示小區建設有3棟高層，1棟養老用房，1棟配電室，1棟配套用房，小區配有健身用地以及集中綠化帶。
根據規劃公示顯示，小區規劃312住戶，容納998人，，機動車停車位334個。
3、孟莊C地塊：地塊位於學府路南，理想城西，用地性質為住宅，出讓面積42492㎡，容積率2.4，建築面積101980.8㎡，樓麵價8471元/平米，由徐州市美的新城房地產發展有限公司（美的）以8.64億競得。
地塊周邊配套：地塊距離規劃中的地鐵4號線較近，距離礦大商圈約1公里左右，生活配套齊全，生活方便。
4、孟莊E地塊：位於學府路南，規劃為住宅用地，出讓面積78014.9㎡，1.5<容積率≤2.0，建築密度≤27%，30%≤綠化率，起始價121700萬元，起始樓麵價7799.79元/㎡，最終保利以溢價率6.24%，樓麵價8287元/㎡競得。
5、原誠坤市場地塊：位於二環北路南，蘇堤北路東，土地面積73242.8㎡，為住宅用地。起始價97000萬元，起拍樓麵價高達5733元/㎡，經過273輪競拍，最終被綠城以14.05億元拿下，成交樓麵價達到8292.9 元/㎡。
該地塊容積率2-2.31，建築密度≤20%，綠化率不小於35%，與不久前拍出的樓麵價9889元/㎡的申旺地塊僅隔一條鐵路。
以上幾個高價地塊，不管是從交通、學區、商業還是生態環境上來看，目前可以說是整個徐州最好的，所以說：貴有貴的道理，有錢的土豪請隨意購買！
02
各區新秀蠢蠢欲動
高價盤我們一一介紹完了，接下來我們看看5000元/㎡—8000元/㎡的地塊，由於地塊較多，我們在東南西北區域各挑一兩塊代表介紹一下：
1、首先：我們來看看這區間段價格最高的位於南區北京路地塊：北京路東地塊：該地塊位於北京路東，出讓面積18339.6㎡，1.4≤容積率≤1.6，建築密度≤30%，30%≤綠化率，建築限高≤35米，起始價15200萬元，起始樓麵價5180.05元/㎡，最終江蘇得昌置業有限公司以6577.30元/㎡競得。
圖片來自安居客
地塊雖小，但區位優勢明顯，西鄰北京路，北靠欣欣路，一路之隔即為大潤發超市，距離在建地鐵3號線翟山站也僅200米左右，算是南區不可多得優質地塊。
2、東區東店子A地塊：位於徐州醫科大學北側，出讓面積123111.60㎡，規劃用途為住宅用地，1.54≤容積率≤1.82，建築密度≤27.20%，建築限高≤54，最終成交樓麵價5337.41元/㎡，繼孟莊E地塊之後，保利再次低價拿下優質地塊！建築高度不高於54米，即後期規劃的建築應該會以小高層為主。
圖片來自易百房
3、北區楊莊居住地塊：位於三環東路以北、白雲東路以南，出讓面積為55982㎡，限高54米，成交樓麵價為6008.14元/㎡。
下淀板塊作為開發區跟鼓樓區的連接帶，房產開發在早幾年是比較熱的，大家熟悉的錦都匯、香荷灣、香檳城等都在附近，但是這兩年除了美的樂城之外，區域內已經很久沒有新地供應，這塊供地可緩解區域需求，2019-34號楊莊地塊容積率為2-2.3，按照出讓面積計算的話，未來的建築面積會在10萬平米以上，與之較近的美好匯鄰灣體量差不多，預計可以建設小高層、高層。
4、西區熱電廠地塊：該地塊位於徐商公路 北、三環西路高架西，出讓面積為26600㎡，起拍樓麵價4299.64元/㎡，容積率為2.2-2.7，建築密度≤20%，綠地率≥30%，建築高度≤100m。土地性質為城鎮住宅用地，出讓年限為70年。最終被融創以總價4.018億元，樓麵價5594.54元/㎡，溢價率為30.12%拿下！
圖片來自365淘房網
項目北側景觀配套：桃花源濕地公園。周邊居住氛圍濃厚，老小區有西城晶華、華美風景園等。已售新盤有很多：融創淮海壹號、華宇九州府、萬科淮海天地八街區、融創玉蘭公館等。
該地塊出讓面積僅2.66萬方，面積不大。了解西區的人都應該知道，目前西區在售新盤房源較少，已經陷入房荒的狀態。
以上幾個地塊相比前面的地王第一梯隊無論是交通還是商業等各方面優勢肯定稍遜風騷，但其實都不差，算得上各區的新秀，而且隨著周邊商業的逐漸成熟，被稱為各個片區的新中心一點不為過，比如南區的北京路東地塊，那邊已經有了銅山萬達，萬科城市廣場綜合體正在建設，地鐵3號線有望在2021年開通運營，配套完全不輸老市中心！
03
幾大黑馬有望殺出
最後，我們來聊聊兩三塊我認為是黑馬地塊，也就是說配套沒有完全成熟，但在建項目很多，或是規劃很好，只等一一落地。
1、首先我們說一下玫瑰大道北側地塊：該地塊位於華山路西、玫瑰大道北側。出讓面積96710 ㎡（145 畝），建築面積145065㎡，容積率1.5，限高28米，屬於低密度住宅地塊。該幅地塊起拍總價60930萬元，起始樓麵價4200元/㎡。
根據土地出讓條件，競得人不得建設帶有私家花園的低層獨立式住宅的別墅類房地產開發項目。 由於地塊最大容積率僅為1.5，限高28米，預計後期以低密洋房為主。
地塊屬於大學路板塊，商業配套上：地塊距離最近的大豐壹方城大約2.5千米路程，距離銅山萬達約4.5千米路程；醫療配套上：距離大學路的徐州市第一人民醫院新院區較近，僅1.5千米路程；生態上：緊靠楚河公園、龍腰山公園，同時，大學路在建項目有高新雲谷，銅山文化中心，怡和廣場，美的天譽7萬方左右的商業綜合體，歡GO下沉式購物廣場等等，由此可見，大學路板塊配套日臻成熟，未來很有可能徐州各片區新城的黑馬！
2、鳳凰山集聚區3、4號地塊
鳳凰山集聚區3號地塊：位於高新路西側，創業路南側，出讓面積41479.42㎡，1.80<容積率≤2.20，建築密度≤20%，35%≤綠化率，建築限高≤54米，起始價24890萬元，起始樓麵價2727.53元/㎡，最終，中南以41990萬元摘得該地塊，樓麵價4601.41元/㎡，溢價率68.7%！
時隔一周，中南地產再次出手經過178競價，豪擲4.439億元拿下2019-96號鳳凰山集聚區4號地塊，成交樓麵價4605.80元/㎡，溢價率高達68.85%。樓麵價趕超此前所摘得的2019-95號鳳凰山集聚區3號地塊(4601.41元/㎡)，成為區域新地王！
鳳凰山4號地塊與3號地塊相連，地塊要求要求建築限高為54米，未來規劃可能以小高層、洋房為主！
綜合來看，地塊周邊雖配套稍顯欠缺，但北上可快速達到城東快速路，南側即為和平路東延段，至直達宜家、雲龍萬達版塊，沿高新路南下也可快速到達新城區版塊，遠期來看還是比較優質的地塊。
根據規劃，地塊屬於金龍湖核心區四大板塊之一，即鳳凰山智慧產業集聚區。與這宗地塊一起被推介出來的還有鳳凰山集聚區1號、2號、5號地塊，規劃用途為居住和商辦，欲打造成「鳳凰山國際城片區」。
看完以上，個人認為徐州未來發展遍地開花，各個片區都有亮點！明年徐州高端盤房價會不會破3W嗎？從徐州地王盤的地價以及周邊二手房表現來看，還是有希望的。今年看到合適的房子就買了吧，因為明年徐州的高價地會扎推出新，而這些新項目也將成為樓市的方向標。