中房報記者 許倩 | 北京報道
不少房企還沉浸在2019年輝煌業績與座次之際，行動派房企已先走一步，發起2020年第一波融資攻勢。
2020年第一周，房企發債融資已成井噴之勢。根據中國房地產報記者不完全統計，截至1月8日，2020年已有28家房企公告已發或擬發債券融資，合計金額超過664億元。其中，已經公布的債券融資達13筆，金額超過250億元。
這波融資潮中，融得金額最高的是碧桂園。1月8日，碧桂園宣布發行兩筆美元票據，共計10億美元（約69億元人民幣），期限最高達10年，利率分別為5.125%及5.625%。碧桂園稱，票據籌集資金將用於「將於一年內到期的現有中長期境外債務再融資」。
碧桂園所言正是同行之想。以舊換新，以長債償還、置換到期短債，打好現金流保衛戰，正是當前這波融資潮的主要目的。
一位資本圈人士表示，年初往往是一個比較好的融資窗口期。由於金融機構往往要滿足年度監管指標及各項考核指標的時點要求，將會導致這一時點過後年初相關資金面的相對放鬆，加之2020年新年第一天央行降准釋放的流動性，形成了房企融資較好的窗口期。
據券商統計，2020年房企涉及信用債、海外債、ABS合計到期逾6000億元，對應的是再融資需求逾6000億元。融資的緊迫性與競爭性愈發強烈。
第一波融資潮來襲
經過2019年嚴峻融資環境的考驗，2020年初房企似乎迎來了一絲曙光。
2020年第一天，央行宣布於1月6日實施全面降准0.5個百分點，此舉釋放長期資金約8000多億元。中國人民銀行有關負責人表示：此次降準是全面降准，體現了逆周期調節，有效增加金融機構支持實體經濟的穩定資金來源，降低金融機構支持實體經濟的資金成本，直接支持實體經濟。
在多位房地產從業人員看來，降准對房地產市場亦意味著利好，資金池子裡的水多了起來，房地產金融環境有望進一步寬鬆。
很快，房企發債融資多了起來。
從海外發債市場來看，利率出現明顯下滑。1月9日，遠洋集團公告宣布，已就發行金額4億美元的票據與聯席牽頭經辦人訂立認購協議。此筆債券利率為4.75%，期限為10年，所得款項凈額主要用於償還集團現有債務。
進入2020年不到10天，龍湖集團、合景泰富、中駿集團、碧桂園、融創等相繼公告發行海外債券。
1月8日，融創中國發布發行2025年到期的5.4億美元優先票據，利率為6.5%。除發海外債，據海外媒體消息，融創中國還計劃以每股42.7～43.7港元配售1.64億股，集資介乎70.03億～71.67億港元，配售價較當天收市價46.65港元折讓6.32%至8.47%。
同日，碧桂園宣布發行兩筆美元債，一筆金額為5.5億美元，2027年1月到期，利率為5.125%；另一筆金額為4.5億美元，2030年1月到期，利率為5.625%。碧桂園表示，票據籌集的資金將用於一年內到期的現有中長期境外債務的再融資。碧桂園董事局主席楊國強及總裁莫斌都購買了該次所發票據。
1月7日，龍湖集團公告顯示，公司已發行6.5億美元票據，其中，7年期的2.5億美元，票息為3.375%；12年期的4億美元票息為3.85%，創下中國民營房企「最長年期」和「最低票息」雙紀錄。
成本較高者為佳兆業。據其1月9日公告，將發行本金總額為5億美元的票據，除非根據票據條款提前贖回，否則其將於2025年1月15日到期。票據將按年利率10.5%計息。
從境內發債來看，成本更低。其中不乏民營企業融資成本低至3.375%。這在2019年，幾乎是罕見的現象。
在2019年，房企融資成本高者能超過15%，大多為海外債。2019年1月9日，當代置業發行的一筆3.5億美元債券，利率高達15.5%；1月21日，明發集團發行的2億美元債券，利率亦達15%；1月29日景瑞控股發行的1.5億美元海外債，利率達13%。此外，鴻坤、泛海集團、泰禾均發過利率超14%的海外債。2019年12月，佳源國際發行的6750萬美元票據，利率亦達13.75%。
2019年度，共有92家地產公司發行了228隻美元債，總發行規模達到762.41億美元，平均息票率8.28%。其中，中國恆大以60億美元發行量排名第一，平均票息率為9.06%；碧桂園和融創中國以34億美元融資規模並列第二，平均票息率分別為7.05%、7.79%。
6000億債務壓頂 融資更為急迫
為更快尋得資金，擔保貸款作為能夠快速降低融資成本的有效手段，被很多房企視為利器。2020年這種方式會被更頻繁地使用。
據中國房地產報記者不完全統計，2020年第一周，就有9家房企宣布為子公司融資提供一次或多次擔保。1月7日，中南建設宣布為5家子公司提供擔保，額度為15.25億元。本次擔保後，中南建設及控股子公司對外擔保總金額為668.95億元，占公司最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的384.49%。
同是1月7日這天，中交地產發布三則關於資金使用方面的公告。內容包括為12家子公司新增擔保融資額度102.13億元；於2020年里向地產集團借款不超過80億元，以及項目合作方調用控股子公司富餘資金3758.4萬元。
此外，金科宣布為子公司融資提供24億元擔保；陽光城為重慶項目公司7億元銀行貸款提供擔保，為湖南子公司5億元銀行貸款提供擔保；招商蛇口及其子公司新增3筆對外擔保共計12.7億元，等等。
融資快馬加鞭的背後，是房企償債規模高企。
據華泰證券統計，2020～2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進入償債高峰期，連續6個季度到期量超過1200億元。
房企海外債到期規模也在走高。Wind數據顯示，2019～2021年，分別為237.57億美元、297.86億美元和316.38億美元。
境內外到期債務疊加在一起，2020年房企代償債務逾6000億元，對應的是再融資需求逾6000億元。其中，2020年1月將有28筆債券到期，金額共計616億元，環比上漲79%。
「對於房企來說，2019年未必是最難的日子，如果不轉換思路，未來可能會更加難過。」一位房企負責人表示。
經過幾輪收緊後，房企融資已經趨嚴且更加規範。企業債券融資、銀行融資，以及相對來說成本更高的房企非標融資渠道，正在縮緊。
2020年1月3日，銀保監會官網發布的《關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》，仍在強調要求銀行保險機構要落實「房住不炒」的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長。
這樣的政策基調之下，億翰智庫研究認為，2020年，房企融資緊縮的大趨勢不會有明顯轉向，但是局部定向鬆綁可期。比如因企施策，定向分級；以城定策，適度靈活。
匯生國際融資總裁、協縱策略管理集團前創始人黃立沖對中國房地產報記者表示，2020年海外融資環境不會改善，預計2020年第一季度將會出現更多民營房地產公司違約、財務危機，被大房企或國有房企接管的現象。政策貨幣端放鬆也僅是對大房企融資有利，中小民營房企依然運氣不佳。
「對於當下的房地產企業來說，不做好應對，一定會出現流動性困難。」黃立沖說。