今天看到了一則新聞，關於房企降薪裁員的。

據21世紀經濟報道3月17日報道，多家房企通過降薪的方式來控制運營成本，降薪的範圍主要局限於中高層管理人員。某20強房企則在近期啟動了大範圍裁員，銷售、運營、策劃等崗位都有涉及。一些中小房企同樣有裁員動作。

之所以開發商忍不住降薪、裁員「求生」，還是因為房子賣不動。

國家統計局發布數據顯示，2020年1-2月份，全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%。商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%。

這是自2015年4月以來，全國商品房（累計）銷售面積和銷售額首次出現「雙降」。

雙降的背後，其實是2020年越來越難熬的處境，中小房企、購房者多年來首次面對這種局面，難免有點措手不及。

那麼，對整個房地產市場來說，2020年起會步入「下降通道」還是「上升階梯」？

筆者認為，要從2個角度展開分析。

1，人口年齡結構、流動趨勢。

在去年底，300萬人口以下的城市，開始逐步全面放開落戶，這就意味著，各個城市之間的競爭，將進入到白熱化階段，現在流動人口有2.4億人，這些人的走向，決定了未來的房價分布。

經濟學家指出，中國25-44歲人口數量，在2015年達到頂峰後，進入了下行軌道，正因為年輕人口下降，也使得房地產和汽車需求進入了下降周期。

根據預測：2015至2025年，勞動力每年減少375萬人，2025到2030年，每年減少500萬人。2030到2035年，每年減少960萬人。

因此，未來哪個城市的年輕人多，哪裡的樓市才可能進入「上升階梯」，反之，那些人口持續流出的地區、中小城市、小縣城、小城鎮，極有可能會迎來「下降通道」。

2，房產持有成本的變化。

房產持有成本是一個可以量化的概念，在以前，我們的房產持有成本極低，從買房、交房、持有、賣出這幾個環節來看，幾乎不需要付出什麼成本，變現的稅費由買家承擔，房貸利率還能打折，持有年限少的話幾乎不需要承擔什麼「折舊」的費用。

但是，從2020年起，房產持有成本的走高將是大勢所趨。

買房的資金成本（房貸利率），當前至少也有將近5.5％，還有房屋折舊，5年房齡和10年房齡肯定有區別，按年均4%的折舊率，資金+折舊加起來就是9%的成本了。

按照9%的持有成本，如果每年房價漲幅只是在5%以內，那麼就意味著拿著房子會「虧錢」。

可以預見的是，房地產市場「穩中有降」的趨勢形成後，房產持有成本只會越來越高，尤其是多套房持有者，如果租金收益無法抹平月供，房價整體進入「下降通道」將是必然。

綜上所述，我們可以得出兩個結論。

1，中小城市大機率會步入「下降通道」，一二線城市的遠郊也不保險，唯有那些人口密度大、教育醫療資源密集的區域，才有可能會步入「上升階梯」。

2，持有房子越多，未來付出的成本就越高，這是由折舊率增長、資金成本居高不下所決定的，有房族一旦出現「入不敷出」的現象，下降通道將是大勢所趨。

知名企業家宗慶後在去年接受專訪時稱：中國有9億勞動力，其中2億人受過高等教育，這是任何國家都比不了的優勢。但現在年輕人貸款買房子，要還一輩子銀行，還敢消費嗎？各城市只能依靠賣地模式，房地產的問題要趕快改變，不能再拖下去了。

這句話點出了房地產的本質：房地產靠的是賣地收入，而各個城市的房價，全靠年輕人撐著。

如果一個城市能夠吸引年輕人，那房價自然會有一個堅挺的基礎，但是，大量的地市、縣城、城郊區域，並沒有能力留住年輕人，那房價又怎麼可能會步入「上升階梯」？

關於這個問題，經濟學家李迅雷也講的很明白。

他去年曾發了一篇報告，其中提到了一個觀點：房地產的年銷售面積，很難再達到17億平米的水平。

他認為：不看庫存堆積、追漲殺跌的邏輯和數據，我們就講一個常識性的問題。我國連續三年的17億平米的房地產銷量，對應到住宅，每年解決4000多萬人的居住問題，而當前每年城鎮的新增常住人口不到2000萬，17億平米的銷量又能維持幾年？

照這個邏輯看，未來房地產的規模肯定會持續下降，大量三四線城市的房產，其實都已經進入「過剩」的階段，在人口年齡結構不斷老化，人口流動又持續向大城市湧入的前提下，假如你所在的城市既沒有提供大量高收入工作的環境，又沒有優質的教育、醫療資源，那未來步入「下降通道」將是一件再正常不過的事。