過去10年，真正跑贏通脹的資產有哪些？
按照中泰宏觀的計算，從過去10年大類資產的表現來看，房地產、債券、股票、黃金表現較好，定存、原油表現很差。
如果10年中堅定持有一種資產，房地產能獲得350%的收益，債券為79%，滬深300為40%收益，黃金是38%。
過去十年，CPI總共漲幅為29%。
也就是說，10年前的2009年買房，到現在不僅輕鬆跑贏通脹，多出來的收益，也至少也在3倍以上。
這項數據並不令人意外，我關注的是另外一個重點。
該統計中，房地產採用的是住宅投資收益指數，為北上廣深四個城市的加權平均。也意味著：只有買到一二線城市，才能實現收益上的「暴擊」。
其實，單從房價表現來看，2009-2019年可以看做從「分化」到「普漲」的兩個階段。
第1個階段，2009-2016年，大城市強者恆強，小城市異常萎靡。百城房價指數顯示，在2016年以前，絕大部分中小城市的房價一分都沒漲。
第2個階段，2016-2018年，中小城市房價表現強勢，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平。
這兩個階段是如此的「涇渭分明」。
如果不是去庫存、棚改的強行「扭轉」，恐怕「強者愈強，弱者愈弱」的格局會延續到現在。
換句話講，大小城市的「分化」，從2016年後被打斷了，樓市變成了「普漲普跌」的格局，三四線的「補漲」，甚至比一二線城市還要來的猛烈。
然而，風水輪流轉，大城市與小城市，已經開始重回「分化」之路。
2019年棚改僅300萬套出頭，三四線土地溢價率持續在低位徘徊，根據證券時報昨天的統計，在2019年，99個城市房價回落，大部分以三四線為主，其中清遠、肇慶、瀘州、資陽房價動輒下跌10%以上。
不光是城市，還有行業集中度的變化。
1，1年時間，4家開發商賣了2萬億房子。
目前已經有22家上市房企公布了全年業績，萬科2019年全年累計實現合同銷售金額6308.4億元，恆大2019年全年累計實現合約銷售金額約6010.6億元。
碧桂園2019年全年共實現歸屬於股東權益的合同銷售金額約5522億元，融創全年累計實現合同銷售金額5562.1億元。
根據克而瑞的統計，2019年房地產銷售額在16萬億元左右。
1年時間，4家房企能賣掉價值超2萬億元的房子，房企TOP4銷售額直接占到房地產銷量的八分之一。
要知道，僅僅在3年前，房企TOP30的權益銷售總額是2.87萬億，跟如今的TOP4輕鬆破2萬億的銷售額相比，頭部化越來越明顯。
2，1年時間，525家房企破產。
據人民法院公告網的公告顯示，2019年宣告破產的房地產相關企業數量多達525家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量正在增加，12月份創下全年最高點。
換個角度看，2019年房企破產家數的趨勢，與調控政策的變化非常吻合。
從2019年初到5月份，房企破產家數持續降低，3月、4月、5月出現「小陽春」行情後，月度破產家數一直維持在30家的低位。
到了6月份，調控應聲收緊，央行、銀保監會、住建部、各個城市都開始行動，房企融資下滑，土地流拍出現，降價促銷變多，房企破產家數也從月均40家漲到了年底的67家。
一邊是行業巨頭們「大口吃肉」，另一邊是中小房企「牆倒眾人推」。
一邊是大城市10年房價翻3倍，另一邊是小城市重回弱勢。
這就是市場的現狀，樓市終於開始「磨刀霍霍」，這次對準的，是在三四線「重倉」的有房族，是那些舉債經營的小開發商。
城市與房企的「頭部化」只要開始，就不會停止，就像那句名言說的那樣：「凡有的，還要加倍給他叫他多餘；沒有的，連他所有的也要奪過來」。
偏遠的地市和縣城，大城市四環開外的城郊，打著高鐵、輕軌、雙城生活、城鄉一體化旗號的各類新城區，在這場大洗牌當中，必然會現出原形。
事實上，這也是一個行業飛速發展後的必然。
前段時間，馮侖在一個活動上接受採訪，主持人問他：您覺得最近是買房的好時機嗎？他回答道：暫時先不買，下半年再買。
主持人又問：房地產行業的從業者怎麼辦？
馮侖說：轉型啊，創業啊，一定會有新的生存方法，只是你可能不知道罷了。
專家的意思很明確，風口確實變了。原來樓市普漲階段，遍地的房子，像埋在沙子下的黃金一般，風一吹，金子直往口袋裡鑽。
當各個城市、房地產行業都進入到了「頭部化」階段，生存之道說變就變，時代拋棄你的時候，容不得從業者、購房者有絲毫留戀。