短短十幾天，龍華、光明剛被拿下的土拍地塊相繼開工。這樣的深圳速度，在房地產行業並不常見。
那場讓整個市場躁起來的土拍盛宴，透露著深圳當下的變化：5塊宅地，70+批競拍房企，激戰343輪，成交總價高達224億，寶安、龍華可售樓麵價超過6.6萬，光明衝破4萬……
當土拍結果曝光，市場對寶安、龍華、光明等地房價的預期，瞬間達到新高。畢竟人們都知道，這些實力雄厚的開發商們，從不打沒有把握的仗。
當原關外的潛力片區都開始沖向10萬+，大家不妨大膽猜測，如果是在土地更加稀缺的關內，尤其是深圳灣、香蜜湖這樣本就是10萬+的豪宅板塊，未來會達到怎樣的高度？
值得一提的是，回看深圳地產三十年，人們對所謂「天價」的每一次驚呼，都站在再也回不去的窪地。
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當10萬/平成為門檻
深圳豪宅還有多少遐想空間？
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縱覽整個深圳，富豪們聚集的片區也不過三處：傳統豪宅福田香蜜湖、新興豪宅前海蛇口和後海深圳灣。
但是具體來看，雖然是站在同一梯度的豪宅片區，三者在新一輪城市進程中所處的位置卻截然不同，未來的發展軌跡也會因此而改變。
具體差異，可以從當下的房價水平、規劃定位和舊改情況等方面進行更直觀的分析。
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房價=眼前的配套+遠方的規劃
目前三大豪宅片區的均價早已突破10萬+/平，而且多以奢華的大戶型為主，總價門檻動輒數千萬。
乍一看水平相當，但是每個板塊的房價的價值構成卻並不相同，房價中對未來的期望值越多，房價的上漲空間就越小。
目前來看，三大豪宅房價上漲空間排序為：
蛇口<深圳灣<香蜜湖
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嘗盡甜頭的深圳灣
作為目前深圳市最貴的片區之一，深圳灣這幾年在超級總部基地的規划下嘗盡甜頭。
從片區比較典型的兩個小區的房價變化來看，在房價增長的拋物線上，深圳灣這正處於上升的陡坡。
但值得說明的是，深圳灣現在的房價中，有相當一部分是基於對未來的期望。隨著超總規劃的基本落地，其上漲速度會逐漸回歸到一個合適的水平。
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逐漸冷靜的蛇口
相比深圳灣的衝勁兒，蛇口近兩年的房價要穩定得多。
（圖源鏈家）
蛇口豪宅區開發已有一段時間，尤其是劃入自貿區後，片區價格經歷過深圳灣正在體驗的突飛猛進，現在已經逐漸找到了合適的位置。
在沒有更多更大規劃利好的前提下，整個片區的價格可能會在一定時期內繼續保持平穩。
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穩步前進的香蜜湖
作為最老牌的豪宅片區，香蜜湖憑藉過硬的配套，片區沒有經歷太大的變化，房價卻一直在穩步前進。尤其是最靠近湖區的熙園和水榭花都，15年的樓齡，硬是打出了17萬+/平的均價。
（圖源鏈家）
如果說深圳灣的20萬/平包含著人們對未來的期待，香蜜湖的17萬/平就是扎紮實實的活在當下，為了眼前的配套買單。
而且，香蜜湖周邊還有許多舊改，一旦啟動，未來片區將有翻天覆地的變化。
中心區域的舊改發展起來有多強勁，可以參照華潤大沖舊改，一個潤府引來千萬土豪風雨排長隊，一個萬象天地成為深圳人最愛的打卡聖地之一。
而作為市中心福田區的中心豪宅區，香蜜湖的舊改可以輻射的範圍將更大，能聚集的資源和人流也更多，對整個區域的房價都將是巨大的刺激。
2
片區潛力：短期看舊改進度，長遠看規劃定位
三大片區之所以能成為豪宅片區，除了不可取代的地理環境，更重要的是有獨得恩寵的規劃定位。
按照短期看舊改，長遠看規劃的原則，目前三大豪宅在未來十年的生長空間排序：
香蜜湖>深圳灣>蛇口
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深圳灣：規劃兌現的成長期
作為深圳的重點開發片區之一，深圳灣超級總部基地目前已入駐的12家企業陸續開工建設，片區發展非常快。
（深圳灣超級總部城市設計方案設計競賽的獲獎方案）
細究起來，深圳灣能快速吸引大批新貴，除了本身定位高端，發展速度也是重要原因——規劃的快速兌現，人們很快就能嘗到發展的甜頭。
但是如果要長期保持現有的成長速度，還需要更多利好刺激。
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蛇口：舊改接力的平穩期
蛇口是典型的半島豪宅區，土地面積有限，沒有新規劃、新供應的情況下，大機率將繼續保持平穩。
而且，今年蛇口片區的動作比較多，隨著幾個受關注的項目陸續入市，供應方面逐漸走下坡。好在片區今年迎來了一個超大體量的舊改項目，目前一期已完成拆除。
（舊改拆除現場）
整個項目占地面積約25萬平，擬規劃建築面積131萬平。但是就算按照比較快的開發速度，預計也要兩年後才可以開始承擔起片區的供應任務。
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香蜜湖：加速蛻變的重生期
當其他區域都在快速變化的時候，多年未有變化的香蜜湖，憑藉享受市中心的配套，卻又望山伴湖的過硬條件，穩坐深圳豪宅區十餘年。
但是最近，香蜜湖仿佛一夜甦醒，迎來了諸多階段性的新進展，片區發展明顯提速。
不僅香蜜二村快速啟動棚改，從今年5月開始，傳了多年的香蜜湖度假村也正式開始清拆違建，目前美食街部分已經全面開拆。
（香蜜二村棚改規劃 圖源水印）
可以說，比起其他豪宅區初生牛犢的那股衝勁兒，傳統豪宅區香蜜湖已經越過了人生的第二個里程碑，進入了重生階段。
值得一提的是，不僅是片區規劃突然提速，在供應方面，斷貨多年後的香蜜湖也有了今年能入市的新項目。
3
小結
十餘年來，後起之秀層出不窮，香蜜湖依然是無數深圳人心中的「白月光」。
豪宅之所以能成為豪宅，除了先天的地理條件，例如蛇口的海景，還需要人為的規劃來持續加碼，例如深圳灣的超總規劃。
香蜜湖能成為經久不衰的豪宅區，正是因為它不僅位於福田中心區，占盡各種配套利好，還有得天獨厚的自然資源優勢——身處寸土寸金的深圳中心卻保留著大片的綠地和湖區。
而且，無論是三十年前的度假村，還是現在的金融街，每一個時期香蜜湖都緊跟著最超前的規劃，一直成為這個城市中心的重要部分。
從最新的動態來看，香蜜湖還將繼續霸占深圳豪宅區的下一個十年，二十年，甚至更久遠。
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從遊樂園到金融街
傳統豪宅香蜜湖迎來第二春
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今年5月，香蜜湖度假區開始清拆違建，到7月，整個美食街都進入了拆除階段。
直到此時，人們才真正意識到，這個從1985年就開始以「度假村」名義陪伴深圳人的地方，真的要開始蛻變。
2018年4月，福田區發布《香蜜湖片區城市設計國際諮詢預公告》，公告顯示，諮詢範圍包括香蜜湖北、中、南三個片區，其中詳細城市設計範圍包括香蜜湖北區、中區，面積約1.9平方公里。以世界一流標準，立足打造精品，為市民提供一個綠色生態、開放共享、文化活力的城市公共場所，為深圳市打造一個融匯國際交流會議中心、高端金融、文化創意、商業活力街區、公共開放空間等功能，兼具國際品質與地區特色的生態可持續城區。將香蜜湖片區打造成深圳核心功能區規劃建設的新標杆，建設成粵港澳大灣區的新引擎。
作為中心區最後一塊可供開發的土地，香蜜湖的每個動作都備受矚目。而今年，向來低調的香蜜湖屢屢成為焦點。
從收回高爾夫場地，到2019年福田區政府報告中指出要加快推動香蜜湖片區的開發， 3月26日福田舉辦「高質量打造香蜜湖城市新會客廳」相關主題的第一季度人大代表論壇， 再到5月開拆香蜜湖美食街，6月調整規劃將在香蜜湖片區規劃建設一座深圳改革開放展覽館……
仿佛一夜之間，香蜜湖被摁下了快進鍵，整個片區都在加速蛻變。按照這樣的速度，可能僅需三五年，我們就將迎來一個嶄新的福田中心區。
（香蜜湖金融街規劃）
在2019年初的福田「兩會」上，委員們提出將深圳國際金融街規劃為「一核三區」：「一核」指「CBD金融總部核心區」，重點支持十家全國領先的金融龍頭企業提升總部功能，做大做強，積極吸引各類金融持牌機構、金融機構業務總部、營運總部、產品創新總部等落戶福田。「三區」分別指「國際金融總部生態區」、 「金融新業態集聚區」和「金融綜合服務功能區」。
值得注意的是，深圳對香蜜湖的定位很明確，就是要打造城市核心功能區，無論是收回的高爾夫球場、還是啟動棚改的香蜜二村，或者清拆違建的香蜜湖，整個區域規劃中沒有新增住宅。
目前片區內的次新房，樓齡超過15年，均價卻已達到17萬/平。而價格略低的老小區，按照香蜜二村啟動棚改的先例，快速舊改的可能性不大。
（鏈家數據顯示，香蜜湖片區二手掛牌均價已經超過12萬/平）
這也意味著，未來香蜜湖要真正成為深圳人的香蜜湖，想進入這片傳統豪宅區將難上加難。
作為香蜜湖斷貨多年的唯一新作，可能也是片區一定時期內的稀缺供應，天健天驕成為深圳人的密切關注的新盤之一。
項目位於蓮花路與景田路交匯處西南側，左擁香蜜湖，右抱蓮花山，享受香蜜湖豪宅片區的所有配套便利。
項目區位優勢明顯，距離2號線和9號線交匯站景田站步行5分鐘左右，經由景田路和香梅路可快速到達北環大道和深南大道，交通便利卻又不受主幹道的噪音干擾。
福田中心區的生活配套不必多說，地鐵一站到達沃爾瑪，兩站就是車公廟及中心區商圈，一公里左右就是北大醫院，附近還有福田圖書館、蓮花山公園等，整個片區的生活氛圍濃厚，配套非常齊全。
值得一提的是，項目還規劃了一所名校——荔園外國語小學（北校區）30班，目前已經開始招生。
（圖源咚咚找房）
除了區位優勢，天健本身也很清楚自己這塊地的珍貴，在項目本身的打造上頗有一番功夫。
例如公共區域方面，項目抬升庭院、引入空中綠廊，打造了一個特有的高台景觀。這樣既能營造一個比較完整的公共綠化空間，也保證了社區的私密性。
此外，在戶型設計方面，據說也有諸多人性化的細節，例如錯落的樓層保證了每一棟都有較好的視野，戶型朝向也考慮了周邊的景觀特色。
據悉，項目首批單位主力戶型120-167平米3-4房，目前已開放體驗中心，需要了解更多細節可以到現場諮詢。
寫在最後。站在香蜜湖的任何角落，向上看，都能迅速找到天健天驕的位置，可以想像未來住在高層的人可以享受到多麼開闊的視野景觀。
很多在福田居住的購房者都曾對南方樓事表達過對這個項目的期待，一方面是福田目前選擇不多，另一方面則是不少人在香蜜湖片區經歷了不錯的生活體驗， 而等下一個新盤卻可能還需要很多年。