2019年的深圳，迎來了數個高光時刻。

全球資金用實際行動，證明了對「先行示範區」的認可：剛過去的深圳全球招商大會，簽約金額超過了5600億。

一座城市/片區能否發展起來，除了先天的自然條件和地理位置，更多仰賴於國家政策加持。

深圳無疑就是個最有說服力的案例。40年前的小漁村，被設立為經濟特區之後迅速崛起成為國際大都市。

而近幾年，中國城市最大的機遇就是自貿區。

2013年至今，國家共在18個城市內設立自貿區。從沿海的港口城市到內陸的邊境地區，再到中部地區省份。作為對外開放的重要陣地，自貿區無疑得到了更多政策資源傾斜。

最具代表性的自貿區，還是看深圳。7年時間，深圳前海自貿區從一片荒灘變身粵港澳大灣區發展的核心。無數資金湧入，門檻也在不斷升高。

那麼，誰會是下一個前海？

全省C位的自貿區

像深圳、珠海、南京、蘇州、濟南、青島、昆明、南寧等自貿區城市，當地政府可以說是舉全省之力在建設自貿區。

其中深圳前海作為最成功的自貿區，是當之無愧的老大哥。也因為自貿區利好的推動房價一路高歌猛進，上漲接近一倍，並且還帶動了周邊的南山、寶中片區房價快速上漲。

01自貿區資源到底多厲害？

因為利好房價一路上漲，自貿區的資源有多厲害？以今年為例，國家連發各種利好政策，官方也多次表態。

7月4日，國務院強調支持自貿區改革開放更多先行先試；

12月13日，海關總署稱繼續支持自貿試驗區建設。

國務院研究員最新發文，稱「把自貿區建成新時代對外開放新高地」

......

有了國家的支持，自貿區作為對外開放的戰略高地，地方政府會獲得更大的自主權。

比如稅收政策優惠、企業政策優惠、外資准入等等。這些對於當地、對於企業都有著非常強的吸引力。

以中國設立的第一個自貿區上海為例，在2013年確定設立自貿區，樓市瞬間燃起熊熊大火，開發商瘋狂湧入。

上海浦東自貿區掛牌後，從一片荒蕪的臨港片區一躍變成東方明珠。

深圳在40年前只是一個撒網打魚的小漁村，被設立為經濟特區之後，迅速崛起成為現在的大都市。

02前海風頭最盛，但不再是價值窪地

或許有人說現在整個中國的自貿區城市數量高達42座，相當於每8個地級市裡面就有一個自由貿易區，所以已經自貿區不是什麼稀奇的寶貝。

事實上，這樣的觀點是十分片面的。因為國家在繼續深化改革開放過程中，自貿區仍然有著非常重要的意義。

國家也一直在大力支持，自貿區城市仍然有著絕對的優勢，發展會更加快速、潛力更大。

數據顯示，今年上半年，12個自貿試驗區吸引外商實際投資近700億元人民幣，占全國比重達14%左右，實際使用外資同比增長20%多，較全國增速7%的水平高出將近13個百分點。

這42個自貿區在各自省份中，往往有一個是當地政府「舉全市甚至全省之力去建設」的C位。

這個C位帶帶動片區房價迅速上漲。

上海自貿區掛牌前後，住宅土地溢價率上升100%-150%。掛牌不到3個月，浦東拍出一塊溢價率高達445%的商用土地。

深圳前海片區，2014年的房價還不到4萬。在2015年成為廣東自貿區後，房價隨著大行情暴漲，當年漲幅高達40%。

前海作為最典型的成功案例。在過去7年政策大力扶持，前海得以在投資便利化、貿易便利化、金融創新等諸多方面有了創新發展經驗。

12月7日上午，前海自貿區舉行成果發布會，數據顯示：

前海累計推出制度創新成果475項，初步形成了七個方面的前海模式。

即體制機制超常運作的前海模式，以制度創新為核心、創新驅動發展的前海模式，粵港澳深度合作的前海模式。

在服務企業、金融創新和灣區建設方面也取得新成果。

產業資金和人流聚集，成為當之無愧的粵港澳大灣區核心的區域。

自貿區的設立讓前海一時間成為搶手的「香餑餑」，投資客爭相湧入。

但是，這塊投資寶地逐漸褪去「窪地」的外衣，已經不是誰都進得去。

在四年時間，漲速迅猛，房價漲幅高達59%，新房均價也在10萬/平左右。

前海房價已經高不可攀，不少錯失良機的投資開始尋找新目標，尋找可能成為下一個前海的自貿區。

03誰會是下一個前海？

老實說，我們不知道誰會成為下一個前海，但從城市的區位以及戰略分析，可以預測有潛力成為下一個前海的城市。

上周，南方樓事採訪到深圳某資深投資客，他表示，現在前海住宅稀缺，新房價格已經到了10萬+/平，投資的門檻已經很高。

如果還想借自貿區利好進行投資，恐怕前海已經不是第一選擇。

「最近我身邊有越來越多的投資客朋友，都陸陸續續把投資方向轉到8月份確定設立自貿區先行先試的廣西。」

他們覺得，廣西自貿區是首批沿邊地區布的局自貿試驗區，而且毗鄰東協十國，有成為下一個前海的潛力。

而廣西自貿區是否真像他所說的，是窪地中的投資高地，南方樓事進行了一番研究。

在8月份國務院印發《自由貿易試驗區總體方案》明確指出設立廣西自貿區，其中涵蓋南寧片區、欽州片區和崇左片區。

看到這裡對廣西不熟悉的人可能要問，這三個城市哪個可以「C位出道」？

已經對廣西自貿區深入了解的投資客朋友表示「那絕對是首府南寧！」

中國與東協貿易往來已有18年，早在2004年確立南寧為中國-東協博覽會永久舉辦地，也就是說南寧已經積累了16年的經驗，它的地位不容置疑。

談到南寧與前海有什麼相似之處，南方樓事從國家戰略、功能定位、政策資源以及企業入駐情況 深入分析。

1.在國家戰略上，前海與南寧都有著獨特的戰略考量，兩者都是對外開放的先行試驗地。

前海藉助深圳市場化、法治化和國際化的優勢與經驗，整合深港兩地資源，集聚全球高端要素，重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務及專業服務、港口服務、航運服務和其他戰略性新興服務業，打造亞太地區重要生產性服務業中心、世界服務貿易重要基地和國際性樞紐港。

南寧自貿試驗區面向東協的國際陸海貿易新通道，形成21世紀海上絲綢之路和絲綢之路經濟帶有機銜接的重要門戶，提出了暢通國際大通道、打造對東協合作先行先試示範區。

再和同是沿邊地區自貿區的雲南和黑龍江對比，廣西南寧片區連接東協十國，凸顯優勢，地位無疑更重。

2.在功能定位上，南寧與前海更為相似，都承接著各省自貿區里最核心的功能。

在前海管理局網站上，一打開就能看到前海自貿區功能的定位：重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務等戰略性新興服務業。

而南寧片區重點發展，2019年10月29日，廣西自貿試驗區南寧片區支持政策新聞發布會上，副市長伍娟表示：

南寧片區作為其重要組成部分，擁有中國—東協金融城、中國—東協信息港南寧核心基地等區域性國際開放合作平台，承擔了西部陸海新通道、跨境電商綜合試驗區、陸港型國家物流樞紐等國家級戰略或試點。

重點發展現代金融、智慧物流、數字經濟、文化傳媒等現代服務業，大力發展新興製造產業，打造面向東協的金融開放門戶核心區和國際陸海貿易新通道重要節點。

這也是省內同為自貿區的欽州和崇左所不能相提並論的。

3.政策資源方面，兩者都享受著當地最大的政策和資源福利。

南寧市政府在10月24日，也印發了《加快建設中國（廣西）自由貿易試驗區南寧片區支持政策》。

涵蓋支持片區先行先試、賦予片區管理機構經濟管理權限、優化營商環境、資金保障、稅收支出、鼓勵企業做大做強、融資支持、人才獎勵、費用減免等九個方面的內容。

4.在企業入駐方面，自貿區無疑是企業最強聚集地。

截止到今年上半年，前海累計註冊港資企業達到11555家；南寧自貿區在揭牌成立2個月以來，新增企業已突破500家，這些入駐企業中不乏500強名企。

以入駐南寧自貿區企業為例，有敦豪、綠地、永年增材製造、中銀香港東南亞業務營運中心、中國太平東協保險服務中心、中國移動（廣西）數據中心等等。

從國家到當地政府，南寧自貿區的政策利好不言而喻。大量的企業、資金、人才湧入，也讓它未來的發展有著無窮的潛力。

這也就可以理解，為什麼南寧自貿區被投資客稱為有成為下一個前海的潛力。

南寧，下一個前海？

總體分析下來，南寧自貿區潛藏的能量堪比前海，但是投資的門檻卻很低。在房價方面只有前海的1/7，可以說是「窪地中的投資高地」。

大家都知道深圳的房價有多高，現在的前海不管是住宅項目還是公寓項目，價格都不便宜。

例如，新盤華潤悅璽均價10萬/平，卓越前海壹號二手房掛盤價格突破13萬/平，恆裕前海金融中心公寓項目網傳價格也在15萬/平。

但據那位資深投資客朋友表示，在南寧5600萬就可以購買一棟商務公寓。

不是一套也不是一層，是一棟！

南方樓事迅速在網上扒了扒，查到這個5600萬一棟的商務公寓為雲星時代廣場。

項目位於南寧五象新區，在五象大道和宋廂路交匯處。是中國房地產100強名企雲星集團開發，深耕南寧16年。

目前網上顯示單價為1.5萬/平左右，產權為50年。

大家可能不知道，南寧片自貿區重點建設的領域為現代金融業，而目前五象新區是唯一自治區級的金融商務服務業集聚區。

作為金融板塊總部基地，高端寫字樓聚集，大量企業和人才湧入，不管是住宅還是公寓產品，在未來定會炙手可熱。

而現在單價僅1.5萬/平的雲星時代廣場，不是產品的設計還是配套都屬於高端產品，比傳統寫字樓有明顯的優勢。

01交通便利

在交通方面，雲星時代廣場是雙地鐵物業。距離地鐵3號線總部基地站500米左右，預計2020年開通的地鐵4號線站點飛龍路站距離項目僅200米左右。

地鐵除了可以確保通勤時間，還對房價和租金有很大的帶動作用，增值空間可觀。

緊鄰五象大道，靠近欽北防、機場高速出口、靠近五象火車站、直通國際機場，不管選擇哪種通勤方式，都十分便捷。

值得一提的是，五象大道南面就是自貿區金融中心，北面有高端住宅區。

雲星時代廣場僅在地理位置上，就坐擁金融商業中心的繁華便利和舒適的辦公環境。

02無敵配套

文體配套方面，雲星時代廣場毗鄰廣西體育中心、五象廣場、廣西文化藝術中心、廣西規劃館、廣西美術館；附近有廣西國際壯醫醫院，商業配套有五象航洋城以及夢之島購物中心等。

從日常生活到休閒娛樂，雲星時代廣場真正做到了「一站式」服務。

03產品獨特

產品方面，對於整棟購買雲星時代廣場的業主，可以按自己的喜好對產品進行自定義改造，在很大程度上滿足了使用需求。

而它最大的亮點為獨棟辦公樓，讓企業得以脫離擁擠的寫字樓，擁有更舒適的辦公環境。

頂層約380㎡的平台還可以打造為企業自用會所、屋頂花園等休閒區，開放的綠色空間與辦公空間得以融合。

首層的入戶大堂還可以自主定製，層高約4.59米，空間闊綽。

與傳統寫字樓不同，雲星時代廣場以獨棟生態辦公樓的產品優勢，開啟南寧綠色商務辦公的新時代，在現階段具有獨特性和不可替代性。

總結

除開房價層面，從政策上看，南寧的利好不亞於前海。區位上，前海為大灣區核心，南寧直對接東協十國，是打造東協金融城、中國—東協信息港南寧核心基地等重點片區。

對於深圳投資客而言，前海自貿區高昂的入市門檻使讓投資價值降低不少。

而這位C位出道的城市——南寧，蘊藏著極大的潛力，現階段門檻極低。

那些已經錯過前海的朋友，或許可以目光放到這片窪地中的投資高地——南寧。