最近，中國房價最高的寶座易主了！

幾年來，中國房價最高的城市，一直非帝都北京莫屬。直到這個10月，深圳二手房房價環比增長1.07%達到65364元/㎡，正式超過64265元/㎡的北京，成為中國內地房價第一城。

（數據來源：中國房價行情網）

相比新房，二手房數據更能反映市場真實情況。

新房價格更容易受到有關調控政策、土地供應節奏、開發商操盤策略等外部因素的影響，而二手房房價由買賣雙方互相撮合溝通而成，直接代表著老房東和接盤俠的意願，價格是最純粹的供需關係，也是一座城市的經濟、環境、人口等基本面的反應。

那麼，深圳這座城市的基本面，真的值得上全國第一嗎?

一.為什麼是深圳？

從城市價值來說，北上廣無論誰都不會認深圳是第一。但從供需關係來看，在深圳購買一平方米的房產，似乎的確是最難。

整個深圳的實際管理人口大約在2300萬，但有產權登記的商品住宅，卻只有一共170萬套。

按3人一套來算，你深圳街頭隨便拉4個人，只有1個人會有本地的房子。如果房產證上寫名字才算有，你得拉13個人。

北京的實際管理人口可能有4000萬，根據統計局住宅竣工面積來看，北京也只有約311萬套商品住宅。

但將4000與311求比值，結果還是小於深圳的2300與170。

時至今日，深圳的人口仍在以每年大約50萬的速度流入。但北京和上海控人政策的持續推行下，人口從2014到現在，變化基本不大。

你可以說北京上海在「騰籠換鳥」，把買不起房的「偽需求」換走，把買得起房的「真需求」換進來。可是，相對一比就能想明白，再怎麼騰也沒有深圳敞開鳥籠帶來的需求大呀。

不過，人口的持續增長和商品房的稀缺量少，的確是供需層面的市場現狀。但全國第一的價格，以後帶來的擠出效應又會不會對這個城市帶來毀滅性的打擊，這是一個值得探討的問題。

二.什麼支撐著深圳？

如果說特色社會主義先行示範區撐起了深圳的房價，那估計是樓下中介的隻言片語。深圳真正的潛力和實力，並不是818這樣的概念。

在中國，總GDP、人均GDP和地均GDP都排在前五的城市，只有一個，那就是深圳。

靠著民營經濟的活力、特區政策的春風、南部沿海的位置等諸多利好加持，年輕的深圳用了不到四十年，便完成了從零到今天的飛躍。

這給了人們對它未來無限遐想的空間，也是全國各地年輕人，紛至沓來的原因之一。

它城區新、規劃遠、人口承載力高，它氣候好、綠化多、空氣品質好，它就業公平，它包容萬象。的確，這些能吸引人口的亮點都是撐起深圳房產價格的基本因素，短期內你說它要跌，基本不太現實。

但長期來看，深圳的擠出效應已經日益凸顯，產業空心化的趨勢也慢慢浮現。製造業逐漸外遷，寫字樓大量空置，人力成本因租房成本提高而提高，高新人才出現新一線城市回流潮。

一系列的現象表明，高房價的惡果已然發芽，未來某一天，深圳會因其高房價而付出代價嗎？

三.深圳踏入「中年危機」？

發展心理學中，個體在39-50歲的時候，容易對身心的老化產生焦慮與不適，我們稱之為中年危機。

1980年成立特區的深圳，今年正好是第39個年頭，一些經濟發展的瓶頸，也隨著時間悄然顯露。

第一太平戴維斯在上月發布過一份報告，報告顯示三季度深圳的甲級寫字樓，空置率已經高達22.4%，部分地區，甚至超過50%。

據我們實地考察的情況也是如是。在大沖國際商務中心這樣的5A甲級寫字樓中，依然有許多一整年都租不出去的空辦公室。且整個南山科技園，租金都在跳水。

很顯然，高房價下的企業紛紛選擇逃離這個城市。

對經濟支撐最有力的製造業，也都不約而同地搬向地價更低的地方。

從華為上萬員工遷至東莞松山湖，到紮根深圳20多年的觀瀾玩具廠全部搬到河源。無論高端低端，大企小企，都有撤離趨勢。

據《深圳2018年中小企業發展情況的專項工作報告》顯示，光2018年，深圳就有91家規上工業企業出現外遷情況。

當實體經濟受到高房價擠壓，短暫的房價高潮對城市來說，也許並不是什麼好的消息。

如果出現了產業空心化的局面，後果將難以設想。

HK今年的GDP增速已經跌到第一季的0.6%和第二季的0.4%，當然，這與部分風波事件有些許關聯，但與其地產行業集聚過量資本、高房價造成的階級固化以及缺乏實體產業的產業空心化現象等經濟上的負外部性，同樣密不可分。

我們不禁會產生一些憂慮：深圳，會不會成為下一個HK呢？

四.還好，深圳是深圳

深圳與HK有兩個最大的不同點。

一是深圳的高新企業繁榮發展，與HK以金融業、地產業、服務業為主的經濟結構完全不同。

HK錯過了移動網際網路的10年，缺少支撐其未來發展的核心增長點。而深圳的高新企業至今仍以較快速度增長，且深圳市有效發明專利5年以上的維持率達84.99%，位於全國第一。

深圳的研發投入占GDP達4.2%，而HK的這個數字，只有0.7%。

你可能會說，紐約也是一個以金融業為主的城市，科技企業不足，照樣經濟保持強盛，科技也許並不那麼重要。

那你可能是被曼哈頓眾多高樓大廈帶來的表面直覺所迷惑。

紐約一直是美國的科技中心之一，擁有著超過7600家的科技公司，只是它沒有孵化出「臉書」這樣的巨無霸，導致其科技行業被蓬勃的金融業和廣告業所掩蓋。

據《紐約時報》消息，電商巨擘亞馬遜即將選擇紐約作為第二總部，無獨有偶，另一家網際網路巨頭谷歌，也把目光鎖定在紐約。

任何一座城市，科技永遠是第一生產力。深圳的科技實力，牢牢支撐其經濟的未來。

二是深圳背靠東莞，有著強大的製造業上游支撐。無論是HK還是矽谷，都很難做到這一點。

在經濟學中，產業空心化的底層邏輯是針對國家而言的。

英國曾經號稱「世界工廠」，其製造業的高度發達順利讓其成為世界的金融中心。但隨後，英國工業資本大舉對海外投資，製造業外遷，直接導致其工業技術進步放緩，大量新興技術全部掌握在美國和德國手中，英國經濟開始過多依賴進口，倫敦也被紐約所取代。

的確，深圳的製造業也在大量向外遷移。但可喜的是，這些製造業都在深圳周圍，不是東莞就是惠州。即便未來環深城市都慢慢發展起來，深圳還是緊緊掌握著製造技術和製造業下游產業。

你可以把整個大灣區想像成一座城市，深圳、廣州、東莞等地只是不同的區域，不存在進出口依賴與技術壁壘，這種城市的空心化與相對於國家的產業空心化，是完全不同的。

這也是經濟學家張五常斷言深圳是地球經濟中心的核心觀點，東莞生產，深圳銷售，「前店後廠」的高效模式，世界各灣區獨一無二。

今年來，深圳預計6%-7%的經濟增速確實不如17年的8.8%和18年的7.6%。這主要是因為進出口額下降，與房價增長的關係並不是太大。這也側面說明了深圳的科學技術還是有待提高，無法在國內製造出一些晶片等必要的商品，只能依賴進口。

格力的那句「掌握核心技術」，依然是硬道理，也是深圳堅定不移的發展方向。

所以，無論是工廠外遷還是寫字樓空置，對深圳而言都是短暫的陣痛。

只要高新企業和研發投入沒有下降勢頭，房地產投資占GDP繼續保持在10%以內，未來就會有更多更有效率、更先進、利潤更高的現代產業來替代曾經的製造業。高房價帶來的擠出效應，其實是可以承受的。

五.我的觀點：依然長期看好深圳

未來，深圳可能會走新加坡的道路，商品房的價格高居不下，但大量公共住房的價格保持在商品房的三分之一，甚至更低。

當然，這也要看2035的170萬套公共住房計劃能否實現，和深圳這幾年的發展情況。

許多年輕人因為高房價而離開了深圳，但對深圳影響並不大，因為新一批的年輕人，又拍馬趕到。

這聽起來很殘酷，也很無奈。

深圳在現在成為房價第一城，或許只是個開始...