用一個詞來形容今年的樓市，那就是：調控常態化。

以前，樓市的調控政策忽而出現，忽而消失，一會限購，一會又解除，一會收緊，一會再放鬆，房企和購房者總是在「猜謎」，猜調控何時到來，猜消息何時落地。

今年不同，即便前幾個月樓市出現了所謂的「小陽春」和「由春入夏」，許多人預期新一輪行情既將到來，隨後的情勢卻急轉直下，調控政策根本不給投機者任何機會。

來自中原地產研究中心的統計數據顯示，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，創出歷史記錄。

相比2018年1-8月份的315次，這個數字上漲了17%。累計次數刷新了房地產調控記錄。僅僅8月份的房地產調控政策，就多達60次。1月到7月的調控次數分別為68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

所謂「常態化」，指的就是這種情況，限購、限售的措施自不必說，禁漲、限價、限簽，修改土拍規則，房地產融資被「掐住」，全方位的措施，確保房地產穩步前行。

正因為如此，關於樓市前景的爭論越發激烈，在前不久舉行的博鰲房地產論壇上，各路專家們更是圍繞15萬億的樓市爭執不休。

以目前的趨勢來看，10年後，房子會變得更「搶手」還是「滯銷」？

我們可以從以下幾個方面展開分析。

第一，看未來房地產的需求。

很多專家都嘗試量化未來房地產市場的需求，比如，經濟學家李奇霖此前測算過，預計未來11年，全國住房需求是79億平米，而2016-2018三年時間內，就已經透支了11億平米，占比達9%。

而國家信息中心經濟預測部新動能研究室副主任鄒士年發表認為，2018年到2025年，可能有一億多人要進入城市，雖然25到40歲的購房主力人口減少2800萬，但城鎮住房的配套率從75%提升到90%，按照每年500萬到600萬套來講，仍然能夠提供8年左右的需求。

但是，無論是4000萬套購房需求，還是79億平米的住房需求，都是依據算法得出的預測，無法成為共識和定論。

唯一可以確定的是，未來的房地產需求，肯定會下降，只是速度快慢的問題。

舉個例子，我國25-44歲人口數量，在2015年就達到了頂峰，其人數下降也使得房地產和汽車需求進入了下降周期。

汽車銷量近兩年的降幅大家有目共睹，只是樓市走弱的趨勢還沒有完全展現出來。

不過，根據預測，2015至2025年，25-44歲的勞動力人口每年減少375萬人，2025到2030年，每年會減少500萬人。2030到2035年，每年減少幅度高達960萬人。

消失的勞動力人口，意味著長期的購房需求也會消失，畢竟，只有年輕人的婚房，中小學生的學區房，中年人的改善房，才是拉動樓市增長的核心動力。

由此來看，房子會不會「滯銷」我們很難預測，但肯定不會變得比現在更「搶手」。

第二，看未來城市群的分布。

最近兩年，「城市群」的概念興起，原來買房是看城市的吸引力，現在是看整個區域城市群的活躍程度。

房產研究機構克而瑞今年公布了《2019年中國城市房地產市場投資前景研究報告》，報告顯示，前景排行前10的城市分布在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。

對比沿海，中西部顯得有點「單兵作戰」的感覺。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。

從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中，有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資。

答案很明顯，假如你所在的地方，屬於這些人口、教育、醫療、商業資源高度集中的城市群，即便不在京滬廣深這樣的核心城市，10年後，中心城區的房子依然會「搶手」。

反過來說，假如你所處的城市遠離熱點區域，交通不便、人口常年流出，或者處於城市群邊緣地帶，大量的房屋供給之下，無法獲得人氣效應，未來的房子必然會「滯銷」。

第三，看房地產市場的「金融模式」變化。

何為金融模式？

2008年以後，最重要的抵押品就是房地產。各城市進行土地開發、招拍掛，將生地整成熟地，向金融機構申請融資支持，或者直接在市場發債融資，而中小企業的融資，也基本依賴老闆和企業主的房屋抵押，更不用說個人購房者及房企的貸款了。

也就是說，這些年來，房子就是最好的信用抵押物，資金優先流入房地產當中，每年15%以上的M2增速，讓房產的保值增值屬性凸顯。

但是，圍繞「房子」加上高槓桿，雖然剛開始增長很快，但終究不可一直持續下去，未來房產的抵押品屬性必然會降低。

比如體量持續擴大的租賃房和保障房，比如接力「棚改」的「老舊小區改造」，比如今年各城市開始嘗試修改土拍「價高者得」的規則，以此來遏制地王的產生。

一個兩個措施可能影響並不大，但是，如上文所說，這些措施一個接一個，形成了一張大網，房地產加槓桿的空間已經很小了，10年之後的樓市，其「金融模式」與現在截然不同，房子失去了抵押信用品的特徵後，很難再變得「搶手」。

綜上所述，未來的樓市，既然看宏觀上的購房需求減少與否，又要看城市群變遷、人口流動，以及房地產金融模式的變化，有一點可以肯定，無論怎麼變，房子再想像以前那樣搶手，已經不現實了。

經濟學家梁中華此前講的一番話，應該能點醒購房者。

他說，往前看，一方面土地購置投資在明顯降低，另一方面，銷售端仍是領先指標，預示著投資下行只是時間問題。而且，土地成交降溫那麼多，沒有那麼多土地，房地產新開工、施工面積增速都會下降。

梁中華認為，與以往下行周期不同的是，之前房子主要集中在開發商手裡，迫於資金壓力，房企會選擇降價銷售，地產下行周期也會較快。

但是，本輪下行周期，房子主要集中在居民手裡，尤其是在二手房市場不發達的小城市，居民在市場行情不好的時候，一般會選擇「抗一抗」。

因此，參考專家給出的答案：本輪地產周期儘管會下，但下行速度也會變慢。

這句話，恰恰是未來樓市要走的路，也是本文想闡述的觀點，假如你看到人口、房地產模式、城市群的變化，就覺得房價會短期快速下行，這也是不現實的，「穩中有降」，「大小城市分化」，「慢跌」，「緩跌」，才是未來的主要特徵。

歸根結底，對購房者而言，假如手裡略有積蓄，換一套自住房未嘗不可，假如你想把手中的閒錢都換成房子，甚至還想加槓桿囤房，還是早點清醒比較好。