今年年初，我作為先鋒部隊，從廣州來到深圳，廣撒網式尋找合適的辦公場地。為大鬍子說房像恆大一樣從羊城遷至鵬城，做準備。

期間看遍了南山和福田大部分重要的寫字樓大小集群，最終落定高新園地鐵站，華潤城。

這中間最大的感觸便是，空租。

並且我們在上半年寫有寫過一篇文章叫《深圳寫字樓租金斷崖式下跌，空置率達50%？》實地去用數據去統計一棟樓，來從一棟位置極佳的樓，反映整個深圳寫字樓的縮影。

除了空租，另外一個點就是便宜，甚至可以說是廉價。

空租+廉價，意味著什麼？我們下文細說。

一.賠錢的寫字樓

因為，最初租寫字樓是我來洽談，所以跟包租半棟樓的二房東也慢慢熟絡起來。2017和2018年正是P2P熱火朝天的兩年，P2P公司如雨後春筍一般冒了出來，無論是北京上海還是暴雷的杭州。更不用說華南的「金融中心」深圳。

按照房東的回憶，跟金融、區塊鏈掛鉤的企業在這個階段曾經排隊上門找寫字樓，供不應求的房源被熱情的租客一路推高。包租公司一平方最高可以租到接近200塊每月。與一手房源差距很小。

明眼人都看得到，前期的區塊鏈相關公司幾乎都是騙局，大多數P2P公司都是暗藏壞帳，這些企業來得快，去的也快，隨著大量的知名P2P暴雷，加上區塊鏈相關政策收緊，這些當時一路炒高最近的企業，逐步逐步的關張大吉。

甚至連桌椅和當初買的高檔真皮沙發，實木茶台都丟掉不要，直接跑了。

擠掉這兩年的金融、區塊鏈泡沫，加上經濟數據下降，小企業關停，即使不談寫字樓供應量的增加，也可以知道，寫字樓的行情大機率是一落千丈。

事實，前文我們也提到了，空租和降價。

這是中介偷偷隔著玻璃門塞進來的廣告，現在的價格幾乎是2年前價格的一半到三分之二。

然而，空租率仍然沒有降下來。這一下，一年沒緩過來。

按照二房東的說法，以目前的這個價格出租，還抵不過給一房東交的房租，還要再贈送裝修，負擔空租期，但也沒辦法，房子基本都跟一房東簽了5-10年的合約。

二.仍然有人想投資

這是其中一件事。

另外一件事，就在上周，一個朋友一開口就問了兩個「小目標」的問題：兩個億資金，深圳怎麼投？

兩個億的資產，在深圳前海、後海、科技園其中之一，買寫字樓好還是買房好？

我的回答圖上也顯示了一部分：寫字樓目前空置率挺高，今年行情很差，長遠來看也不是特別推薦。如果能多搞點房票，還是建議買住宅，純投資的角度來說，是不要碰深圳灣一號那樣的豪宅。像是華潤城這種，如果能搞些房票，下一期開的時候，可以多來幾套。未來收益率可能會更高。

縱然前海有超前的規劃，但對於投資寫字樓這個事情，我是看空的。

有人會問：現在空置率高，不代表五年十年後空置率高吧？

只談深圳，其實寫字樓的面積也在高速正向增加，但是需求量一直在萎縮。寫字樓已經過量了，這個已經是行業通識，也是一個不打折扣的事實。

而且目前一線城市的租金，以目前的水平很多企業都承受起來很難，所以才會有很多企業被迫去擠到住宅或者公寓里辦公。

從投資回報的角度來看，寫字樓跟住宅也是非常差異化的。寫字樓是商業性質是租金市場主導。租金跟不上，賣價就賣不上。他跟住宅不一樣，住宅捆綁了學區學位是配套市場，配套好了，價格就高。租金是相對被動的。而寫字樓的最近是相對主動的。

寫字樓租金是主動的，但是相對主動，其實也是配套市場，比如地鐵，但是因為轉手難度大，且供應量太大，就變成了租金推動賣價。

寫字樓在很多國家都是優質資產，在國內一些城市也會有優質的寫字樓投資品。但不像住宅是具有普遍性，換個形容來說，100棟寫字樓里，可能優質的投資品不超過10棟。但100個住宅小區，從投資回報來說，起碼80個小區都會有不錯的回報。

寫字樓不是不能買太多，而是不能蓋太多。肉就那麼多，狼多了能吃到的肉自然少了很多。

所以高總價高稅費的產品不推薦，商業性質稅費就高，整層的寫字樓更是總價高，雖然租金相對較高，但比著一套一兩千萬的優質住宅來說，風險實在太大。

如果用例子來看:

地鐵口，華潤置地總部同一棟樓，對外掛7萬多一平米。整層報價1.4個億。這個價格按照今年的行情來看，應該至少還有一兩千萬的空間可以談。

而這一層的租金是多少呢？大約是在30萬不到，一個月。整年下來大概也就300萬出頭。投資回報率大概也就2%。

要注意的是，這個還是1號線高新園地鐵口，使用不到三年的華潤超高甲級寫字樓。周圍的其他較為差一些的寫字樓價格則更低。

在南山，時間久一點不在地鐵口的寫字樓幾乎出手的價格都在四五萬。這個價格相對於南山10萬一平方的住宅均價，基本打了對摺。

要知道，當年買的時候跟住宅對比，可並沒有打對摺。

所以，你就知道，為什麼我們一直不推薦寫字樓公寓商鋪這些產品了。

三.重資產只能壓艙

引用一個數據：

「2019年4月，第一太平戴維斯發布的2019年第一季度深圳房地產市場研究報告透露：

全市寫字樓總存量為608萬平方米；其中甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2個百分比，同比下降0.6個百分比，至18.2%。第一季度內寫字樓平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元，且短期內全市平均租金呈現持續下降的趨勢。

而從深圳各區寫字樓分布來看，羅湖、福田市中心、車公廟的空置率都普遍較低；而南山區科技園、後海的空置率在20%以上；寶安、前海的空置率可以達到40%以上，特別是前海，空置率超過一半。」

前海還有數十棟寫字樓正在建設，超級總部中心，留仙洞總部中心，都在如火如荼的建設，龍崗、光明、坪山、寶安，都在源源不斷的建著寫字樓。那麼這樣的空租數據在未來會是怎麼樣的變化呢？

答案不言而喻。

剛剛截圖的那個華潤一個多億的寫字樓，是一個非常非常典型的例子：只看單價價格不高，甚至是裝修都非常漂亮，拿來就能用，但一個多億啊，如果要貸款只能貸一半，而且也不見得能貸的下來。

即便按照一半的金額算，動輒能拿出七千萬的人能有幾個？租下來只需要一年300萬上下的寫字樓，需要一個多億的資金沉下去。

這樣的重資產？談何盈利？