評判一個城市的房價水平，不能簡單的看排行榜或者大體的數據報告。
在對各個國家、城市進行研判的時候，經常會被一些數據嚇到：這個城市的房價怎麼會這麼離譜？然而對城市深度展開分析後，其實房價的背後都有一定的邏輯或是真相。
比如，在中國的城市房價排行榜上，經常看到一個省會城市，經濟數據不行，人口數據不行，人均GDP也普通，但是房價卻盤踞在全國前十。
這個城市就是福州！
福州的房價憑什麼這麼高？或者說，福州的房價真的高嗎？
01
全國城市房價前十排名上有三個異類，除了廈門、三亞、福州之外，其餘城市均為GDP萬億俱樂部城市。
廈門、三亞非常特殊，兩者都是「夢想之城」：在廈門擁有一套房是所有閩南人一生的夢想，在三亞擁有一套房是所有東北人的夢想。
而福州，憑什麼屹立在房價前十？這是一個榜單上讓人摸不著頭腦的城市。
福州11月均價26590元/平方，位列全國第9。高於它的除了占盡地利的三亞、廈門，就是北上廣深和南京、杭州。從杭州開始，房價以2開頭，在這個陣營里，一共有8個城市，分別是杭州、福州、天津、蘇州、珠海、青島、溫州、寧波。
然而，2019年前三季度GDP總值，福州以5354.7億位列全國第27名。對比房價同在2字頭的杭州、天津、蘇州、珠海、青島、溫州、寧波，2w房價陣營里，福州僅高於珠海、溫州，位列倒三。房價卻在2w房價陣營里位列第二，比天津、蘇州這兩個GDP萬億俱樂部的城市還要高上許多。
生產總值遠離頭部城市，房價卻遙遙領先。這麼一看，福州的房價真的很高，高得有點沒道理！
但是，只看這些就了解了福州嗎？
02
對城市橫向對比，會發現福州的城區其實非常小。福州是典型的河口盆地，周圍被群山圍繞，「八山一水一分田」。
根據今年年初國家住建部發布的統計數據（單位：平方公里），在2017年末，福州市區面積2444，建成區面積為290.82。看城市發展，建成區面積這一指標更具代表性。杭州的建成區面積為591.08，天津的建成區面積為1087.57，而蘇州則是473.33。
對比房價榜單上的第8-11名，福州的市區面積和建成區面積都最小，市區面積不及杭州的三分之一，建成區面積不及杭州的二分之一。也就意味著，市區內實際成片開建設、市政公用設施和公共設施基本具備的區域最小。
換個角度來說，福州的房價如果是半徑25公里內的房價，而其它城市就可能是半徑50公里內的房價。
這麼看來，福州看上去高的房價就有道理了。
福州11月全市各區縣房價
再來看看這些城市的核心區房價：
杭州：下城區63575元/平方
上城區54386元/平方
濱江區48050元/平方
福州：鼓樓區34564元/平方
天津：和平區54500元/平方
南開區42247元/平方
蘇州：工業園區36386元/平方
青島：嶗山區37312元/平方
榜單上房價相鄰的幾個城市，作為福州核心的鼓樓區房價比起其它城市主城區的房價都要更低！
也就是說，如果其它城市的均價不是被面積所分攤了，房價比福州要高很多！
03
再來看人口。
從密度上看，橫向對比杭州、福州、天津、蘇州的城區常住人口和建成面積計算的人口密度，杭州是每平方公里14499人，福州是12001人，天津是14340人，蘇州是11747人，相差不太大。
那是否意味著購買需求也相差不大呢？
如果僅從剛需、剛改的實際需求上看應該差別不大。但對於一個家庭買多套房的需求上看，「給孩子留一套房」的人群，在福州的占比可能多很多。
福建人能生是全國出了名的。在東南沿海省份，福建省的13.2‰的人口出生率，遠高於浙江的11.02‰和江蘇的9.32‰，幾乎兩倍於天津的6.67‰。
而在福建省內，出生率最高的也是福州，2018年福州市出生率為15.51‰，而杭州出生率為12.4‰，蘇州為9.82‰，天津為6.67‰。在出生率這一項上，福州以碾壓之勢凌駕於其它城市。（數據來源於各地統計年鑑）
雖然在現在的全國人才大戰上，福州相對於其它三個城市較弱，但福州地區人口的自然增長率卻高於其它城市，不靠外來人口，僅福建本地人就對房產的後續有足夠支撐力。
04
福州的經濟不行？
如果單從城市經濟總量上看，福州的經濟狀況有點拿不出手。
2018年福州的GDP總值7856.81億（第四次經濟普查後增加200億，也就是超過8000億），距離萬億還很遠，比起杭州的13509億元、天津的18809.64億元、蘇州的18597.47億元相差甚遠。
從人均GDP上來看，杭州2018年人均GDP14萬元人民幣，蘇州16.2萬元，天津12萬元元，而福州僅為10.2萬元。
無論是從經濟總量還是人均產值上看，福州的購買力應該不行啊？
不過，福建可不是普通的省份。
曾經的福建底子薄，山多缺地，交通不便。在50年前的1970年左右，福建的GDP在全國30個省份地區中，僅排名24，倒數第6。同時期的浙江排名第11，而江蘇則已排名第三。
再後來由於台海戰略，在80-90年代，福建的發展受到極大制約，發展速度遠不如其它沿海省份。直到今日，奮起直追的福建在全國各省排名也就在第10名左右。這都是福建整體GDP總量不算高的原因。
但是，改革開放至今，福建省的GDP增長了540倍，遙遙領先全國。
特別就這幾年來看，全國GDP增速都已放緩，而福建2018年依然保持了8.3%的GDP增長速度，這個增長率在全國也僅次於貴州、江西、雲南、西藏這幾個後發展省份，遠高於浙江的7.1%、江蘇的6.7%，更是秒殺天津的3.6%。
作為省會的福州，2018年GDP增長率為8.5%，高於全省平均水平。在前幾天的地方兩會上公布數據，2019年福州市地區生產總值突破9200億元，增長8.6%。
而福建的民營經濟更是活躍，民營經濟在GDP中的占比為67.2%，全國排名第二。在這一數值上，浙江為65.2%，江蘇為55.4%，天津僅為48%。
民營經濟活躍，代表地區經濟發展更有活力。身在福州的人可能感覺福州不太好創業，其原因可能就是福建的老闆太多了，在福州的市場競爭更加激烈。
所以不要相信福州人告訴你的福州經濟不行。其實，福州的經濟，還行！
05
是誰在支撐著福州的房價？
雖然福州的人均GDP只有10.2萬，但是福建人是「可怕的福建人」。
福建盛產「老闆」。看似沒有非常亮眼產業的福州，實際上卻「藏富於民」。比如出名的閩系房地產商，比如滿中國滿世界做生意的福清人，比如做紡織業、鋼材業的長樂人，比如造船海運、全國打隧道的平潭人，比如全國做建築業的連江、永泰人等等。
這些「老闆」有很大的比例是在全國或全世界開公司，因此並不在福建省貢獻GDP，而回鄉買房，則是福建的傳統習俗。
福州畢竟是福建省會，其醫療、教育等公共配套依然吸附著全省的購房需求，而福州的周邊更有大名鼎鼎的閩南系、莆田系商人。可以說福建省本地經濟一般，但真不敢說福建人沒錢。
另外，福建是著名僑鄉，據不完全統計在海外的福建華僑、華人將近有1500萬人，差不多接近一半的福建省人口總量！唯一能與福建媲美的只有廣東，但就比例來講，福建遙遙領先。
這些在海外經商的華人華僑，掌握著巨大的財富。比如在新加坡、馬來西亞、菲律賓等國家，華人掌握了70%以上的國家經濟，這些華人里很大一部分祖籍福建。
「可怕的福建人們」，不僅回鄉蓋房子，還要在城區買上一套；不僅給自己買，還給孩子買！
這就是為什麼福州房價高，而廈門房價更高的原因了。
建設中的福州三江口效果圖
再則，根據國家統計局的數據，福州自2002年到2018年這20年間，房地產開發企業住宅竣工房屋面積總計為5260.44萬平方米。到2018年末福州常住人口為774萬，城鎮化率為71.6%。也就是說，這20年福州城鎮人均商品房住宅面積只有9.49㎡。
那麼全國平均水平是多少？
2019年7月31日，國家統計局公布數據：中國城鎮人均住房建築面積達到39㎡。僅論商品房的話，全國商品房住宅人均面積約15㎡。
福州城鎮人均商品房住宅面積遠低於全國水平！
橫向對比，杭州人均商品房住宅面積為17.52㎡，天津為20.23㎡。福州再度遠遠落後，具有極大的上升空間！
這麼看來，福州人的房子買的還不夠啊！
小結：
福州的房價僅從數據統計上來看，排在全國第九，但結合地域的實際情況去對比，實際上應比排名要低5個身位左右，算是合理水平，可能出乎很多人意料。
家的感覺是世界上最難戒掉的東西，房子也成為了最沉重的負擔。房價有多少泡沫沒有絕對值，只有在對比之下才有相對的價值高低。
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