原標題：20年房齡的老舊住房在進行舊改，再過20年遍地的高層住房如何處理

20年房齡的多層住宅在進行舊改，再過20年遍地的高層住宅如何處理

當下階段房子屬於價值高昂的不動產，普通老百姓都熱衷於把大部分資金投入到房子上，雖然我國的普通住宅產權為70年，但實際指的是房子下面的土地使用年限，而非房子的歸屬期限，房子本身還是屬於個人的私有財富。而最新規定表示，土地70年權屬到期後，可以自動續期，即使要繳納續期費用也不會太多。這看似完美且簡單的住房權屬制度之外，其實還隱藏著一個很現實的問題值得人們去思考：那就是房子的實際使用壽命達不到70年怎麼辦？

從1998年在全國全面範圍內啟動住房制度改革起，已經歷經了20多年時間，這個階段房地產市場直衝到了高速繁榮階段，當然，這主要歸功於城市化的推進，大量的人口往城市轉移所催生的出來的巨大購房需求，20年前住房市場化還在摸索發展階段，當時建設的商品房多為多層住宅，及5-10層左右的房子，面積大、無電梯、沒物業，這也是當時時代背景和人們生活狀態所決定的。

10年前到現在，房地產市場發展狀態達到了鼎盛時期，這個階段下房地產企業前赴後繼的成立誕生，接著就是融資拿地，全國遍地都在破土動工起高樓，大到一二線城市，小到縣城、鄉鎮，都在建設以30層左右為標準的高層住宅樓。為什麼非要建設30多層的高樓呢？普遍的結論為以下幾點：1.土地資源稀缺，地價太高，為了儘可能地滿足市場需求，只能在有限的土地上蓋起更多數量的房子；2.開發商的逐利性，為了最大程度的壓縮成本提高利潤空間，最好的辦法就是放棄以前的擴散式建房，統一採取垂直性建房（簡單理解就是不在地上鋪開建房，而是往天上建）。

到2019年，正好20年過去了，距離房改最早一批建設的多層住宅大多都已經破舊不堪，功能上更是不符合當今人們的居住需求，但是也不能再繼續拆遷蓋新了，因為前面的棚改舉措已經嚴重刺激到了房價上漲，破壞了市場健康的價格體系，再者現在的住房資源已經趨於飽和，根據中國人民銀行調查報告顯示，我國96%的城鎮居民至少擁有一套住房。因此，再建就是資源浪費，容易促使發生泡沫風險。

截止到此，房地產市場第一階段的大拆大建已經告一段落，針對於老舊住房的問題再提新舉措，及目前正在進行時的舊改。主要方式就是通過重新維修、加裝電梯、設施設備的維護等策略來完善老舊小區的功能性，延長老舊住房的使用壽命，穩定當前樓市的健康環境。這不經讓很多人開始擔憂再過20年遍地的高層住宅該如何處理？

專業人士認為，按照目前的建築用材和施工工藝來估算，民用住宅的建築壽命在40-50年左右，30年後現有的各種設施設備就會老舊破損，比如日常使用的電梯就是其一，到時候這些設備需要投入巨大的維修和更換的成本費用，有人說還有住房維修基金可以使用，但其實很多小區的維修基金可能都不足以支撐到30年後就用完了，比如現在很多高層住宅小區就在到處修修補補，各種漏水、滲水、保溫層脫落、地面破損等問題頻發，這些都需要錢來維護。

還有一種結論：有人說當商品房小區維修基金用完後，差不多也快要拆遷了。這種想法是不是有些太過於天真，把過去的歷史直接套搬到未來，要知道房地產是階段性的，過去之所以能夠大拆大建，那是因為拆的都是一些老舊破敗的低密度小區，開發商可以把原有的4/5層樓拆掉，在原有的土地上建蓋起30多層的住宅樓，這其中有多麼巨大的利潤想必不用筆者多言。

如今抬頭望去遍地都是建成的高層住宅，一棟樓就是幾十上百戶，這麼高的樓、這麼多的住戶，開發商拆得動嗎？得賠償多少拆遷款，重新再蓋30多層的樓肯定賠錢，蓋60層有可能保本，蓋100層才能賺錢，所以未來還指望拆遷根本行不通。就拿目前的舊改來看，國家都不願意再搞拆遷工程，並且這裡面涉及到利益矛盾太多，賠償少了拆遷戶不願意，賠多了國家都拿不出那麼錢，還導致社會中養成了一種靠著房子躺著賺錢的風氣。更何況20年後全國各級城市的老舊高層住宅數量會越來越多，怎麼拆、誰來拆、錢誰出，這些都是不好解決的難題。

基於種種討論，有業內人士建議：可以參考現行的汽車報廢制度，對房齡老舊的高層住宅進行剩餘價值評估，給出報價。願意繼續把房子留在手上的業主可以自行處理，不過，老舊的住宅拿在手中每年還需要高額的維護費用，再加上房產稅，根本不划算，此時不想再持有破舊房產的人就可以做報廢處理，相關部門會以極低的成本進行回購，再把這些沒人要的房子按照統一的流程處理。

雖然這些高層住宅當初都是價值幾百萬元一套，但是在供過於求的將來，誰還會要這些破舊且持有成本高的房子？就好比今天的二手車市場行情，貶值率極高，遍地都是低價待處理的二手車，幾千上萬元一輛都處理不完。

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