2019年彈指一揮間就要過去，這一年，很多原本打算買房的剛需，都選擇了觀望。

從統計局發布的70城房價指數就可以看出來，11月，新房價格環比上漲的城市數量繼續減少，二手房價格下調城市數量持續增加，已經連續6個月有超20城二手房價下跌，並且時隔56個月再次出現連續2個月超過30城房價下調的現象。

賣不出去的房子也變得越來越多了。

上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至2019年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米。

從同比數據看，當前庫存規模已呈現了連續12個月的增長態勢，庫存壓力開始增大。

庫存增加，降價壓力如影隨形，想必任何一個理性的購房者，買房都會三思而後行。

因此，很多人都把希望寄託到了2020年，從最近的南京、深圳、廣州、成都、佛山相繼放鬆購房門檻的跡象中，似乎明年將成為不錯的購房時機。

問題是，2020年買房的話，未來3年時間，很有可能會出現大量「豆腐房」。顧名思義，指的是質量參差不齊，開發商倉促趕工造成的問題樓盤，像豆腐一樣脆弱。

為什麼說3年後會變成「豆腐房」？原因有以下兩點。

第一，最近兩年，開發商的高周轉策略，給未來3年埋下了「伏筆」。

啥叫高周轉？前幾年房價猛漲，幾乎所有房企都奉行快速拿地開工的策略，只要樓盤能達到預售條件就行，售樓部蓋的漂亮一些，置業顧問搞的高端一些，小區放在那裡慢慢蓋就行。

高周轉有一個理想的模型：今天買地200畝花了2億，明天賣房又收了4億，後天再買地300畝花了6億，大後天賣房收了9億，然後繼續用這些錢拿地擴大土地儲備。

不斷的拿地、賣房子，房價漲的越快，房企規模擴張越兇猛，最終的結果，就是手裡一大堆在建樓盤，地也囤了一大堆。

按3年的交房周期，2019-2020年房企拿的大量地塊，都會集中到2022-2023年集中交付樓盤。

千萬別小看這部分樓盤的體量。

據財政部披露的數據顯示，2019年前10個月，全國土地出讓收入同比增長6.9%。而2018年同期全國土地出讓收入為47519億元，意味著2019年前10個月，全國土地出讓收入約為50797.7億元。

考慮到2019年11月、12月的數據尚未統計在內，若按照前10個月的增速計算，2019年全國土地出讓收入有望逼近7萬億元，或將再度創下歷史新高。

這麼多土地，3年後都會轉化成房子，可以說時間緊，任務重，但是，開發商最近幾年因為囤積了大量地塊，在建樓盤的施工進度卻並不盡如人意，在「拆東牆，補西牆」的模式下，3年後房子能不能如期交工還是個問題。

第二，2019年開發商趕工期的結果，大家有目共睹。

9月份的時候，一段武漢女業主哭訴的視頻引起了熱議。據上游新聞報道，該女業主收房時哭訴，精裝房地板鼓起、牆面受潮，「能住人嗎？15號交房子，今天都17號了」，業主抱怨道。

事實上，這絕不是個例，而是近些年樓盤交付的普遍現象，馬桶卡住衛生間門、水龍頭晃蕩、電線外露、地板不平、瓷磚空鼓，跟當初的樣板間天差地別。

近日，央視財經等多家媒體報道稱，浙江某市的在建樓盤出現質量問題，有業主稱「樑柱輕輕一摳，混凝土就會掉落」，「天花板、牆壁、露台、飄窗等處有不同程度開裂」。

發現質量問題後，業主與開發商共同選定了5家檢測單位，對已經封頂的40棟建築進行了檢測，檢測項目主要包含混凝土強度、鋼筋保護層厚度等相關內容，檢測結果都有「不符合設計要求，達不到使用要求」幾個字。

為什麼今年出現了如此多的「豆腐房」？

原因在於，2016-2017年拿地的開發商，根本沒有在對應的時間抓緊施工，一直拖到要交房時，才想起來趕工期，工期只要縮短，輕則品質打折扣，精裝修貨不對板，重則延遲交房，房屋主體出問題。

同樣的邏輯，當然也適用於未來3年，上文提到，今年賣地收入極有可能逼近7萬億大關，這麼多土地被房企收入囊中，在高周轉的環境下，2022-2023年必然會面臨跟今年一樣的情況，甚至有過之而無不及。

經濟學家、民生宏觀分析師解運亮，用2個數字給出了答案。

他在近日發布研報指出：因為施工和竣工的巨大差異，房地產投資將面臨快速下滑壓力。預計1月-3月份，房地產投資將下滑至8%左右，到2020年底，將下滑至5%左右。

一個是8%，一個是5%，要知道，今年房地產投資可是一直保持在兩位數的增速。

這兩個數字從側面說明了一點，趕工期只能救得了房地產投資「一時」而已，到明年底降到5%，未來3年隨著房地產投資的下行，就算開發商想搶施工，也是「心有餘而力不足」，豆腐房出現的機率自然大大增加了。

已經從知名房企綠城離職的總裁曹舟南，從去年至今，針對這種現象一直堅持「敢說真話」。

11月初的一次記者會上，曹舟南稱：「中國30多年的房地產發展，作為開發商了多少錢？造就了多少億萬富翁？但真正賣給客戶自住的，據我判斷不到一半，另一半多用於投資。去年一手房交易量14萬億多，如果砍掉一半投資的，7萬億，其中的水分，你們懂的，所以我非常支持調控。」

這些話無疑道出了「豆腐房」的本質，高周轉的房企、高槓桿的投機客，太多不真實的需求，遮掩了房子過剩、成交額虛高等問題，在利潤的驅使下，趕工期、房屋質量縮水、換材料、合規流程大幅縮短，什麼招數都用出來了。

作為購房者，假如你決定明年買房，一定要擦亮「火眼金睛」，選擇靠譜的開發商，緊盯施工進度和裝修材料，如果有可以選擇的限價盤，也可以考慮毛坯房。