一個城市的發展趨勢，基本上就是當地政府的規劃文本和賣地分布。兩者一是文本，一是落地，暗含著城市背後的運營邏輯。19年截至到8月土地供應164宗，其中高新供地40宗，歷城供地28宗，歷下供地9宗，天橋供地21宗，市中供地6宗，張馬片區掛牌17宗土地，用途主要為城鎮住宅用地，由此可見，濟南東部依舊為未來發展核心方向。
城市建設的重點區域，從供地數據就能推測得到，濟南東部在濟南土地市場中占據了絕對的大部分。
濟南市自然資源和管理局截圖
濟南東部規劃發展迅速
在2003年，濟南提出「東拓、西進、南控、北跨、中疏」的發展戰略方針十字方針確定，經過16年的脫變時間，並且在「東拓」戰略的指引推動下，濟南東城迎來了一波一波的發展機遇，濟南東部已經發生了翻天覆地的變化，也讓濟南城市格局悄然改變。
2009年全國第十一屆全運會在濟南召開，這直接帶動了區域交通、商業等配套的推進，最關鍵的，濟南市各職能部門陸續搬入龍奧大廈，濟南市政府東遷。
以前，濟南東部區域的優勢在於生態環境，現在的優勢在於發展和繁華。東部區域發展吸引了中心城區人口遷移，一定程度上帶動了人口在城市的均勻分布。
濟南東部片區的居住功能隨著居住需求釋放、市場供給、城市發展而凸顯出來，周邊新建的小區拔地而起。
十六年來，濟南東部城區房地產市場得到發展，東拓的濟南市總體規劃戰略不斷落地。
「一路」凸顯東城動脈重要作用
經16年東拓，在「十字發展方針」的指導下，東城儼然成為濟南城市心中，在這個發展過程中，濟南東城「三芯一路」格局出現。「三芯一路」必將引領濟南東部的全新發展，未來發展潛力不可限量。
「東西有經十，南北不乏奧體中」，這句俗語形象的概括了東西、南北兩大中軸的重要地位。以前東部新城發展雖然如火如荼，卻都是東西方向上的相對平行、獨立，南北向的市政道路中，僅有二環東路和在建的鳳凰路能實現南北貫通。
高德地圖截圖
二環東路位於濟南主城區，空間基本已經固定，發展很受限制。03年濟南提出「十字方針」後，濟南發展的重心逐漸向東遷移。奧體中路相較於鳳凰路和二環東路來說，南起濟南政務、體育中心——奧體片區，向北經過濟南CBD，延伸至華山樞紐立交，向北經華山立交串聯起新舊動能轉換先行區，是濟南東部新城第一條真正意義上貫穿南北的交通動脈，使東部新城的發展由平面到立體，在東部新城規劃史上有了分水嶺的意義，另外，奧體中路毗鄰眾多學校，甸柳一中、燕山中學、山師附中、奧體中路學校等，師資力量雄厚。
並且2018年12月,張馬片區11宗土地網上拍賣，也代表著奧體中路即將北延，未來的奧體中路將連通新舊動能轉換先行區、華山片區、新東站、CBD片區、奧體中心，成為連接城市中心、城市副中心、次中心和地區中心的城市新中軸。奧體中路北延工程無疑是外遷企業方便快捷的線路，使東部這片窪地價值迅速凸起。
強勢發展中的奧體中路更顯魅力
2月27日，濟南高新區公布了建設國際學校和引進山大教育集團託管奧體中路學校和另一所九年一貫制學校，片區內房價噌噌上漲。據了解，18年黃金時代小區的小公寓均價在1.2萬元/平，現在已經了1.7萬元/平，一套130平的房子漲價60多萬元。
自19年5月份以來奧體中路附近土地拍賣以來，10000元/㎡以上樓麵價已不稀奇，15000元/㎡以上樓麵價更是反覆出現。當奧體中路片區土拍激烈廝殺，樓麵價上漲的時候，很多購房者慢慢把目光瞄向了奧體中路向北的張馬片區。
奧體中路北延規劃圖
張馬片區正是奧體中路北延所率先開發的片區，是濟南的TOD區域，規劃有R3、M1、M4三條軌道交通線路，通過軌道交通15分鐘可到達主城區。目前張馬片區內各大牌開發商、品質樓盤雲集，土地價值日益凸顯，城市活力日漸提升。總體來看，張馬片區樓盤售價仍處於「價格窪地」，置業投資潛力值得期待。
隨著濟南「東拓」的規劃發展，張馬片區或將一躍成為濟南東部CLD爭奪的主戰場。